Die Wohnungen sind belegt, einzelne Mietverhältnisse laufen seit Jahren, und Sie überlegen zum ersten Mal ernsthaft, die vermietete Liegenschaft zu verkaufen. Vielleicht, weil der Unterhalt Sie mehr Zeit kostet als gedacht. Vielleicht, weil sich etwas in Ihrem Leben verschoben hat. Und dann kommt die Frage, die viele Eigentümerinnen und Eigentümer zuerst blockiert: Geht das überhaupt, ohne den Menschen darin etwas anzutun?

Juristisch ist sie schnell beantwortet. Persönlich selten. Die Antwort ist jedenfalls ruhiger, als der Zeitpunkt sich anfühlt.

Kann ich eine vermietete Liegenschaft verkaufen, wenn sie belegt ist?

Ja. Der Verkauf ist möglich, auch wenn die Wohnungen belegt sind. Die bestehenden Mietverhältnisse gehen nach Artikel 261 des Obligationenrechts mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über; das Gesetz regelt diesen Übergang ausdrücklich. Verkauft wird also die Liegenschaft samt laufenden Verträgen. Das prägt den Preis und den Kreis der möglichen Käuferschaft.

Was daraus im Einzelnen folgt, gehen wir weiter unten durch.

Was jetzt zu klären ist

Bevor Sie über einen Preis nachdenken, brauchen Sie Klarheit über vier Dinge. In dieser Reihenfolge.

1. Wem gehört die Liegenschaft, und was steht im Grundbuch? Der Grundbuchauszug zeigt die Eigentumsverhältnisse und allfällige Belastungen. Sind mehrere Personen eingetragen, hängt vom Eigentumsverhältnis ab, wer über einen Verkauf entscheiden kann; bei einer Erbengemeinschaft entscheiden alle Erben gemeinsam. Auskunft dazu gibt das zuständige Notariat.
2. Welche Mietverhältnisse laufen tatsächlich? Massgebend ist, was schriftlich existiert: Mietverträge mit sämtlichen Beilagen, dazu eine aktuelle Mietzinsaufstellung. Bei älteren Liegenschaften tauchen an dieser Stelle häufig Lücken auf. Mündliche Zusatzabreden. Ein Vertrag, der nie schriftlich angepasst wurde. Ein Parkplatz, der irgendwann dazukam.
3. Ist ein Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt? Vereinbaren lässt sich das, Pflicht ist es nicht; im Grundbuchauszug sehen Sie es. Eine Vormerkung ändert die Lage der Käuferschaft grundlegend, dazu gleich mehr.
4. Und was wollen Sie eigentlich? Ein rascher Verkauf. Ein bestimmter Zeitpunkt. Manchmal auch nur eine Käuferschaft, die die Liegenschaft weiterführt. Diese Ziele gehören ins erste Gespräch, weil sie die Vermarktung mitbestimmen.

Ihre Mietverhältnisse gehen mit: was das für den Verkauf heisst

Was im Gesetz steht

Artikel 261 Absatz 1 des Obligationenrechts (SR 220) sagt es wörtlich: «Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags […], so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.» In der Praxis heisst dieser Grundsatz kurz «Kauf bricht Miete nicht». Die Käuferschaft tritt in die bestehenden Verträge ein, zu den bestehenden Bedingungen.

Ein Sonderfall ist in Absatz 2 lit. a geregelt: Bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die neue Eigentümerschaft mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn sie einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht.

Eine solche Kündigung bleibt nach Artikel 271 anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, und sie muss auf Verlangen begründet werden. Das Anfechtungsbegehren ist innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Artikel 273 Absatz 1). Für Sie heisst das: Der Verkauf selbst löst keine Sperrfrist aus, nach der eine Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wäre. Eine solche Frist sieht das Schweizer Mietrecht bei einer Veräusserung ausdrücklich nicht vor (Artikel 271a Absatz 3 lit. d).

Was Absatz 3 für Sie als verkaufende Partei bedeutet

Absatz 3 desselben Artikels betrifft Sie direkt, und in unseren Verkaufsgesprächen kommt er so gut wie nie von selbst zur Sprache:

«Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.»

«Dieser» ist die bisherige Vermieterschaft. Also Sie. Wenn die Käuferschaft nach der Handänderung schneller kündigt, als Ihr Mietvertrag es zugelassen hätte, richtet sich der Schadenersatzanspruch des Mieters gegen die verkaufende Partei — nicht gegen die neue Eigentümerschaft.

Ehrlich gesagt ist das eine unangenehme Bestimmung. Genau deshalb lohnt es sich, die Kündigungsfristen jedes einzelnen Vertrags zu kennen, bevor Sie mit einer Käuferschaft über deren Pläne sprechen. Wie Ihr konkreter Fall zu beurteilen ist, gehört zu einer Fachperson für Mietrecht.

Wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt ist

Nach Artikel 261b des Obligationenrechts kann verabredet werden, dass ein Mietverhältnis an einem Grundstück im Grundbuch vorgemerkt wird. Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. Das Gesetz stellt es frei. Ob Ihr Mietvertrag vorgemerkt ist, sehen Sie im Grundbuchauszug.

Das Notariatsinspektorat des Kantons Zürich beschreibt die Wirkung für den Verkaufsfall so: Ist der Mietvertrag vorgemerkt, entfällt das vorzeitige Kündigungsrecht der Erwerberschaft; sie muss die vertraglich vereinbarte Mietdauer einhalten. Ausgenommen ist die Zwangsverwertung. Vorausgesetzt ist, dass die Vormerkung im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurde; angemeldet wird sie von der Grundeigentümerschaft (Stand der Behördenseite: 18.05.2026).

Schauen Sie früh in den Grundbuchauszug. Eine Vormerkung ist kein Mangel, aber sie verändert, welche Käuferschaft für Ihre Liegenschaft in Frage kommt.

Wer Ihnen dazu verbindlich Auskunft gibt

Wir erklären diese Bestimmungen, damit Sie wissen, worüber Sie reden. Beurteilen dürfen wir Ihren Fall nicht, und wir tun es auch nicht. Zuständig sind:

• Für alles, was einen konkreten Vertrag betrifft: eine Fachperson für Mietrecht.
• Für Streitigkeiten: die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen am Ort der Mietsache (Artikel 33 ZPO). Im Kanton Zürich ist je eine solche Behörde einem Bezirksgericht angegliedert; für unser Gebiet sind das Hinwil, Uster und Pfäffikon ZH. Sie sind paritätisch besetzt, mit je einer Vertretung von Mieter- und Vermieterorganisationen (Zürcher Zivil- und Strafgerichte, Stand 25.08.2026). Paritätisch heisst: Keine Seite sitzt dort im Heimvorteil.
• Für Beurkundung und Grundbuch: das zuständige Notariat.

Wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, sagen wir Ihnen das offen. Das meinen wir wörtlich: Hier hört unsere Zuständigkeit auf.

Sie müssen nicht alles geklärt haben, bevor Sie anrufen. Schildern Sie kurz, was für eine Liegenschaft es ist und wie viele Mietverhältnisse laufen. Den Rest sortieren wir gemeinsam im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse. Telefon 043 541 30 70 · WhatsApp 077 408 76 45 · info@sh-immo.gmbh

Und die Menschen, die dort wohnen?

Das ist die Frage, mit der viele Eigentümerinnen und Eigentümer zu uns kommen, und sie steht meistens vor allen anderen. Das Gesetz beantwortet sie in einem Satz: Artikel 261 des Obligationenrechts lässt das Mietverhältnis mit dem Eigentum übergehen und sieht dafür keine Zustimmung der Mietenden vor. Aus dem Vertrag Ihrer Mieterinnen und Mieter verschwindet durch den Verkauf nichts. Er läuft weiter, mit denselben Fristen und denselben Bedingungen.

Praktisch ist die Frage damit aber nicht beantwortet. Wann Sie informieren, wie Besichtigungen in bewohnten Wohnungen angekündigt und durchgeführt werden und was Sie dabei zu beachten haben, richtet sich nach Ihrem Mietvertrag und nach dem Mietrecht. Das ist der Bereich, in dem wir nicht beraten dürfen und es auch nicht tun: Zuständig ist eine Fachperson für Mietrecht, bei Streit die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache.

Was wir sagen können, betrifft die Rollenverteilung. Weil wir Mietliegenschaften auch bewirtschaften, sind wir es gewohnt, dass Mieterinnen und Mieter sich mit ihren Anliegen direkt bei uns melden. Schadensmeldungen laufen bei uns ebenso ein wie Fragen zur Abrechnung. Die Person, die Ihr Objekt vermarktet, ist dieselbe, bei der die Mieterinnen und Mieter nachfragen können. Ein Büro, das ausschliesslich vermittelt, hat diese Rolle nicht, und für die Stimmung im Haus während einer Vermarktung macht das einen Unterschied.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, vor dem Verkauf zu kündigen, sagen wir Ihnen offen: Das ist eine mietrechtliche Entscheidung mit Folgen, die über den Verkauf hinausreichen, und sie gehört vor die Fachperson, nicht in ein Maklergespräch.

Steuern und Gebühren beim Verkauf im Kanton Zürich

Drei Posten sind es, die Sie kennen sollten. Zahlen nennen wir Ihnen bewusst keine.

Zwei Punkte dazu, die bei vermieteten Objekten regelmässig aufkommen.

Die Bestimmung zum Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 216 Absatz 3 lit. i des Zürcher Steuergesetzes) spricht vom Verkauf einer «dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft». Ob Ihre Konstellation darunter fällt, ist keine Frage, die wir beantworten dürfen. Klären Sie sie, bevor Sie den Erlös verplanen.

Und das gesetzliche Grundpfandrecht: Für die Grundstückgewinnsteuer besteht im Kanton Zürich ein Pfandrecht am verkauften Grundstück (§ 208 des Zürcher Steuergesetzes). Es entsteht mit der steuerbaren Handänderung ohne Eintrag im Grundbuch und geht allen übrigen Pfandrechten vor; Pfandgläubigerin ist die Gemeinde. Sprechen Sie das früh mit dem Gemeindesteueramt und dem Notariat an.

Ein praktischer Hinweis, der gerade bei Mietliegenschaften zählt: Solche Objekte werden oft über Jahrzehnte gehalten, und je weiter Sanierungen und Umbauten zurückliegen, desto lückenhafter ist die Belegsammlung dazu. Wir sehen das bei fast jedem älteren Mehrfamilienhaus. Suchen Sie diese Rechnungen früh zusammen und klären Sie mit dem Gemeindesteueramt oder Ihrer Treuhandstelle, was davon für die Veranlagung relevant ist. Das ist Papierarbeit, die sich schlecht nachholen lässt, wenn der Verkauf schon läuft.

Welche Unterlagen die Käuferschaft sehen will

Hier entscheidet sich, ob ein Verkauf zügig läuft oder bei jeder Rückfrage neu stockt. Eine Käuferschaft, die eine vermietete Liegenschaft übernimmt, kauft Verträge mit. Sie will sie sehen, bevor sie ein Angebot macht.

Ein Punkt, der oft untergeht: die Mietzinsdepots

Leistet eine Mietpartei bei Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, muss diese nach Artikel 257e Absatz 1 des Obligationenrechts (SR 220) bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot liegen, das auf den Namen der Mietpartei lautet; bei Wohnräumen darf die Vermieterschaft höchstens drei Monatszinse verlangen. Herausgeben darf die Bank die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. Frei verfügen kann die Vermieterschaft über ein solches Depot also nicht.

Die Zürcher Zivil- und Strafgerichte halten dazu fest, dass eine Sicherheit nicht mit dem eigenen Vermögen vermischt werden darf (Stand: Abruf 25.08.2026). Bei einer Handänderung klären wir deshalb früh, welche Depots bestehen und welche Unterlagen dazu vorliegen. Wie sie bankseitig und im Kaufvertrag behandelt werden, beurteilt eine Fachperson für Mietrecht oder das zuständige Notariat; die Kantone können zu Sicherheiten ergänzende Bestimmungen erlassen (Artikel 257e Absatz 4).

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch. Wir sagen Ihnen dann, was sich beschaffen lässt und was wirklich gebraucht wird.

Was Ihre Mietverträge mit dem Preis machen

Für die Vermarktung einer vermieteten Liegenschaft sind Mietverträge und Mietzinsaufstellung von Anfang an Teil der Unterlagen, weil sie die Ertragslage zeigen. Das klingt technisch, hat aber eine sehr konkrete Folge: Diese Papiere entscheiden mit, wer sich überhaupt für Ihre Liegenschaft interessiert und mit welcher Zahl diese Person rechnet.

Es gibt im Grundsatz zwei Käufergruppen, und sie schauen auf völlig verschiedene Dinge.

Wer die Liegenschaft weiterführen will, rechnet mit dem, was sie einbringt. Für diese Käuferschaft ist Ihre Mietzinsaufstellung das eigentliche Verkaufsdokument. Und hier liegt der Punkt, der viele Eigentümerinnen und Eigentümer überrascht. Dass ein Mietzins über die Jahre nie angepasst wurde, weil dieselben Leute seit zwölf Jahren zuverlässig zahlen und niemand Ärger wollte, ist menschlich nachvollziehbar. Er drückt aber genau das, womit die Käuferschaft rechnet. Dasselbe gilt für Leerstände, für Zahlungsausstände und für eine Liegenschaft, in der Wohnungen, Büro und Lager gemischt sind. Nichts davon ist ein Ausschlussgrund. Aber es steht im Dossier, und es wirkt auf den Preis, ob Sie darüber sprechen oder nicht.

Wer selbst einziehen möchte, den interessiert diese Zahl überhaupt nicht. Für diese Käuferschaft ist die belegte Wohnung ein Hindernis; der Gesetzgeber hat diesem Fall mit dem Eigenbedarf in Artikel 261 Absatz 2 lit. a immerhin eine eigene Bestimmung gewidmet. Zwei Interessenten können also dieselbe Liegenschaft besichtigen und aus gegenläufigen Gründen zu ganz verschiedenen Zahlen kommen.

Dazu kommt ein Effekt, den man bei selbstbewohnten Objekten so nicht kennt: Was die Liegenschaft einbringt und was in ihr steckt, sind zwei verschiedene Grössen. Sie können weit auseinanderliegen. Welche der beiden am Ende den Preis setzt, entscheidet nicht die Liegenschaft, sondern die Käuferschaft, die sich meldet.

Welche Gruppe für Ihre Liegenschaft realistisch ist, lässt sich früh einschätzen. Diese Einordnung gehört an den Anfang. Sie bestimmt, wie das Objekt präsentiert wird und welche Unterlagen zuerst bereitliegen müssen.

Zur Einordnung ein paar amtliche Werte: Im Bezirk Hinwil, in dem unser Standort liegt, wurden im Datenjahr 2025 insgesamt 57 Mehrfamilienhäuser freihändig verkauft, mit einem Medianpreis von 1’650’000 Franken. Im ganzen Kanton Zürich waren es 707 mit einem Medianpreis von 3’400’000 Franken (Amt für Statistik und Daten, Kanton Zürich, Datenstand 2025/Q4). Zum Vergleich: Beim Stockwerkeigentum verzeichnete der Kanton im selben Jahr 4’678 Handänderungen. Der Markt für Mietliegenschaften existiert also, er ist aber ein anderer und deutlich schmaler. Ein Medianpreis beschreibt den Mix der verkauften Objekte. Über das Preisniveau sagt er nichts, und auf Ihre Liegenschaft lässt sich daraus erst recht nichts ableiten. Die Werte der letzten drei Jahrgänge sind zudem provisorisch.

Und der Online-Rechner?

Das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website ist ein guter Einstieg, wenn Sie eine erste Orientierung möchten. Bei belegten Wohnungen stösst es allerdings früher an seine Grenzen als sonst. Es kennt weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht von Ihrem Balkon oder besondere Belastungen im Grundbuch. Und Ihre laufenden Mietverträge kennt es erst recht nicht. Genau die entscheiden hier aber mit. Betrachten Sie den Onlinewert als Ausgangspunkt für das Gespräch und nicht als Angebotspreis.

Verkaufen — oder erst einmal bewirtschaften lassen?

Nicht alle, die bei uns anrufen, wollen wirklich verkaufen. Manche wollen vor allem, dass es aufhört, anstrengend zu sein. Das ist ein Unterschied, und wir sprechen ihn an, statt ihn zu übergehen.

Falls Sie sich in der zweiten Zeile wiedererkennen: Wir bewirtschaften Mietliegenschaften auch dauerhaft, mit Mietersuche, Betreuung der Mieterinnen und Mieter, Koordination des Unterhalts und Buchhaltung. Schildern Sie uns die Liegenschaft kurz, und Sie erhalten eine schriftliche Offerte, in der die enthaltenen Leistungen aufgeführt sind.

Wir nennen Ihnen in jedem Fall eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktungsdauer unnötig, und ein Objekt, das lange am Markt ist, verliert an Attraktivität.

Wie wir Sie begleiten, wenn Sie eine vermietete Liegenschaft verkaufen

Unser Vorsprung bei vermieteten Liegenschaften ist unspektakulär: Weil wir selbst Mietliegenschaften bewirtschaften, kennen wir diese Unterlagen und die Fragen der Käuferschaft. Mietzinsaufstellungen und Nebenkostenabrechnungen gehören bei uns zum Tagesgeschäft. Wir wissen deshalb, wo in solchen Dossiers erfahrungsgemäss etwas fehlt, bevor die Käuferschaft danach fragt.

Verkauf, Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und Stockwerkeigentumsverwaltung erhalten Sie bei uns aus einer Hand. Sie sprechen dabei direkt mit der Inhaberin und nicht mit wechselnden Sachbearbeitenden. SH Immo ist ein Team von zwei Personen; Susann Homberger begleitet Sie vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung. Wir bewirtschaften Liegenschaften unter anderem in Zürich und Effretikon, von einer Handvoll Wohnungen bis zu Objekten mit sechzehn Einheiten plus Büro- und Lagerflächen. Bei solchen Mischnutzungen wird eine Mietzinsaufstellung sehr schnell unübersichtlich. Was wir bisher verkauft und vermietet haben, steht öffentlich im Archiv auf unserer Website.

Unser Einzugsgebiet ist die Region Zürich, mit Schwerpunkt im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich. Google-Bewertung: 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand 08/2026).

So läuft es ab

1. Erstgespräch mit Marktanalyse. Wir lernen Ihre Liegenschaft und Ihre Ziele kennen und ordnen das Objekt im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich ein. Bei einer vermieteten Liegenschaft schauen wir dabei gemeinsam die Mietverträge und die Mietzinsaufstellung durch.
2. Erstellung des Exposés. Bildmaterial, Objektbeschreibung und die Eckdaten, die eine Käuferschaft wirklich braucht. Die gestalterische Umsetzung liegt bei uns im Haus.
3. Präsentation auf der Website. Eigene Detailseite mit Bildstrecke, Beschreibung, Kennzahlen und Standortkarte (so sehen unsere Objektseiten aus). Bei grösseren Projekten auf Wunsch eine eigene Projektwebsite.
4. Betreuung der Interessenten. Wir bearbeiten die Anfragen und führen die Besichtigungen durch, mit Rücksicht auf die laufenden Mietverhältnisse.
5. Verhandlung und Begleitung bis zur Eigentumsübertragung. Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet. Die Ausgestaltung des Notariats ist kantonal geregelt; im Kanton Zürich erstellt das zuständige Notariat den Vertragsentwurf, setzt den Termin an und beurkundet. Mit dem Eintrag im Grundbuch geht das Eigentum auf die Käuferschaft über.
6. Übergabe. Zählerstände aufnehmen, Schlüssel übergeben. Bei einer vermieteten Liegenschaft kommt dazu, was zwischen bisheriger und neuer Eigentümerschaft geregelt sein muss: die Akten sämtlicher Mietverhältnisse, die Abgrenzung der Mietzinseingänge und der laufenden Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag der Handänderung. Wie das im Einzelnen geregelt wird, gehört in den Kaufvertrag.

Wie lange das dauert, hängt von der Liegenschaft, vom Preis und von der Marktlage ab. Zusichern lässt sich das nicht.

Häufige Fragen

Muss ich die Wohnungen vor dem Verkauf leer bekommen? Nein. Nach Artikel 261 Absatz 1 des Obligationenrechts geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über. Ein Verkauf setzt keine leere Liegenschaft voraus. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mietverhältnis überhaupt beendet werden kann, ist eine mietrechtliche Frage und gehört zu einer Fachperson. Klären Sie das mit ihr, bevor Sie Schritte einleiten.

Kann die neue Eigentümerschaft den Mietverhältnissen kündigen? Artikel 261 Absatz 2 lit. a des Obligationenrechts sieht das für Wohn- und Geschäftsräume vor, wenn ein dringender Eigenbedarf geltend gemacht wird. Gemeint ist der Eigenbedarf der neuen Eigentümerschaft selbst, naher Verwandter oder Verschwägerter. Gekündigt werden kann dann mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin. Eine solche Kündigung bleibt nach Artikel 271 anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, und muss auf Verlangen begründet werden. Das Anfechtungsbegehren ist innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Artikel 273 Absatz 1). Beurteilen kann das nur eine Fachperson.

Hafte ich noch, nachdem die Liegenschaft übergegangen ist? Möglicherweise ja. Artikel 261 Absatz 3 des Obligationenrechts richtet den Schadenersatzanspruch des Mieters gegen die bisherige Vermieterschaft, wenn die neue Eigentümerschaft früher kündigt, als es der Vertrag gestattet hätte. Was das für Ihre konkreten Verträge heisst, gehen Sie am besten mit einer Fachperson für Mietrecht durch.

Muss ich meine Mietenden über den Verkauf informieren, und müssen sie zustimmen? Artikel 261 des Obligationenrechts lässt das Mietverhältnis mit dem Eigentum übergehen und sieht dafür keine Zustimmung der Mietenden vor. Wann und wie Sie informieren und wie Besichtigungen in bewohnten Wohnungen anzukündigen sind, richtet sich dagegen nach Ihrem Mietvertrag und nach dem Mietrecht. Dazu gibt eine Fachperson für Mietrecht Auskunft; bei Streit ist im Kanton Zürich die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache zuständig. Wir planen die Vermarktung mit Rücksicht auf die laufenden Mietverhältnisse.

Was ist, wenn ein Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt ist? Dann muss jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen (Artikel 261b des Obligationenrechts). Das Notariatsinspektorat des Kantons Zürich hält dazu fest, dass das vorzeitige Kündigungsrecht der Erwerberschaft entfällt und die vertraglich vereinbarte Mietdauer einzuhalten ist; ausgenommen ist die Zwangsverwertung. Prüfen Sie deshalb früh den Grundbuchauszug.

Welche Steuern fallen im Kanton Zürich an? Die Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn; im Kanton Zürich veranlagen sie die Gemeinden, und die Besitzesdauer beeinflusst ihre Höhe. Eine Handänderungssteuer wird im Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr erhoben, wohl aber Beurkundungs- und Handänderungsgebühren. Rechnen muss das Ihr Gemeindesteueramt oder Ihre Treuhandstelle.

Was passiert mit den Mietzinsdepots? Über ein Mietzinsdepot können Sie nicht frei verfügen. Leistet eine Mietpartei bei Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, muss diese nach Artikel 257e Absatz 1 des Obligationenrechts bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot liegen, das auf den Namen der Mietpartei lautet. Herausgeben darf die Bank sie nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil. Wie ein Depot bei einer Handänderung bankseitig und im Kaufvertrag behandelt wird, beurteilt eine Fachperson für Mietrecht oder das zuständige Notariat. Die Kantone können zu Sicherheiten ergänzende Bestimmungen erlassen (Artikel 257e Absatz 4).

Kann ich die Liegenschaft bewerten lassen, ohne mich zum Verkauf zu entscheiden? Ja. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts. Gerade wenn mehrere Personen beteiligt sind oder Sie noch zwischen Verkauf und Weiterführung schwanken, hilft eine neutrale Wertgrundlage mehr als ein weiteres Gespräch über das Ob.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben (Handelsregister des Kantons Zürich, UID CHE-455.115.896). Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum.

Was ist Ihre vermietete Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung gibt es das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Die Zahl, auf die Sie sich stützen können, entsteht aber im Gespräch, im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft samt ihren Mietverhältnissen an dem messen, was in der Region Zürich derzeit tatsächlich bezahlt wird. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts. Bringen Sie mit, was Sie zur Hand haben; fehlende Unterlagen sind kein Hindernis. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Oder über die Kontaktseite. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.