Sie sitzen vermutlich gerade an einem Tisch, an dem Sie lieber über etwas anderes reden würden. Eine Trennung steht im Raum, und mittendrin steht eine Liegenschaft im Kanton Zürich, die Ihnen beiden gehört. Irgendwann fällt der Satz: „Und was ist das Ganze eigentlich wert?» Und die meisten merken sofort: Sie haben zwei verschiedene Zahlen im Kopf. Der Zeitpunkt fühlt sich fast immer falsch an. Man müsste nüchtern über Franken reden, während der Kopf ganz woanders ist. Wer die Liegenschaft bei einer Trennung bewerten lässt, sucht deshalb selten die höchste Zahl. Er sucht eine, der beide Seiten trauen können.

Diese Seite erklärt, was Sie zuerst klären sollten, was im Kanton Zürich steuerlich und formell dranhängt, und wo eine Maklerin hilft und wo ausdrücklich nicht.

Was jetzt zu klären ist

Vier Fragen stehen vor allen anderen. Nicht, weil sie die angenehmsten wären, sondern weil ohne sie jede weitere Diskussion im Leeren läuft.

  1. Wer steht im Grundbuch, und mit welchem Anteil? Der Grundbuchauszug ist kein Detail, sondern der Ausgangspunkt. Das Eigentum an einer Liegenschaft entsteht in der Schweiz mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB, SR 210). Was mündlich vereinbart wurde oder wer wie viel einbezahlt hat, steht dort nicht.
  2. Welche Unterlagen liegen vor? Grundbuchauszug, Situations- oder Katasterplan, Grundrisse, Angaben zu Fläche und Baujahr, Nachweise über Sanierungen, die Gebäudeversicherung. Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Begründungsakt, Reglement, Protokolle und die letzten Abrechnungen. Fehlt etwas, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch.
  3. Was soll mit der Liegenschaft geschehen? Übernimmt eine Person, verkaufen Sie gemeinsam, oder bleibt vorerst alles offen? Jeder dieser Wege stellt eine andere Anforderung an den Wert.
  4. Wer klärt das Rechtliche? Die Zuteilung der Liegenschaft ist eine familienrechtliche und güterrechtliche Frage. Sie gehört zu einer Fachperson oder vor Gericht, nicht zu einer Maklerin. Wir sagen Ihnen das lieber am Anfang als am Ende.

Was tun, wenn Sie sich über den Wert nicht einig sind?

Lassen Sie die Liegenschaft von einer neutralen Stelle einordnen, bevor Sie über Beträge verhandeln. Eine Marktanalyse liefert eine gemeinsame Grundlage: Lage, Grösse, Zustand, Ausbaustandard und die aktuelle Marktsituation in der Region Zürich, nachvollziehbar aufgeschlüsselt. Über eine begründete Einschätzung lässt sich streiten. Über zwei Bauchgefühle nicht.

Warum der Online-Wert bei einer Trennung selten reicht

Eine erste Orientierung bekommen Sie über das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Das ist ein sinnvoller Einstieg, und für den Moment, in dem Sie überhaupt eine Grössenordnung brauchen, reicht es.

Für eine Trennung reicht es meistens nicht. Eine Online-Bewertung kennt weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht von Ihrem Balkon noch besondere Belastungen im Grundbuch. Betrachten Sie den Onlinewert als Ausgangspunkt für das Gespräch und nicht als Angebotspreis. Sobald zwei Menschen mit gegenläufigen Interessen auf dieselbe Zahl schauen, hält eine Zahl ohne Begründung keine zehn Minuten.

Dasselbe gilt für Statistiken, und das ist eine Zahl, die in solchen Gesprächen erstaunlich oft auf dem Tisch liegt. Das Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich weist für das Datenjahr 2025 kantonsweit 2’248 Freihandverkäufe von Einfamilienhäusern mit einem Medianpreis von 1’590’000 Franken aus, dazu 4’678 Verkäufe von Stockwerkeigentum mit einem Medianpreis von 1’200’000 Franken (Datenstand 2025/Q4, Gebietsstand 1.1.2026, die letzten drei Jahrgänge sind provisorisch; Immobilienpreise Kanton Zürich, Abruf 24.08.2026). Diese Werte beschreiben, was im Kanton gehandelt wurde. Sie beschreiben nicht Ihre Liegenschaft. Ein Median bildet den Mix der verkauften Objekte ab, nicht das Preisniveau einer bestimmten Adresse. Ein Reihenhaus in Wetzikon und eine Attikawohnung am See stecken in derselben Zahl.

Wir nennen Ihnen eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht. In einer Trennung ist das unbequem und trotzdem das Nützlichste, was wir beitragen können.

Steuern und Formelles im Kanton Zürich

Die folgenden Punkte sind informierend. Verbindlich sind die Auskünfte der zuständigen Stellen: für Steuern das Gemeindesteueramt oder Ihre Treuhandstelle, für Beurkundung und Grundbuch das zuständige Notariat.

Grundstückgewinnsteuer

Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt in der Schweiz in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn an. Die Ausgestaltung ist kantonal und teilweise kommunal geregelt, und die Besitzesdauer beeinflusst die Höhe. Im Kanton Zürich gilt: „Im Kanton Zürich erfolgt die Besteuerung der Grundstückgewinne durch die Gemeinden.» Besteuert wird einmalig im Zeitpunkt der Handänderung (Kantonales Steueramt Zürich, Abruf 24.08.2026). Zahlen, Tarife und Staffelungen nennen wir bewusst nicht. Die rechnet die Gemeinde.

Aufschub bei Handänderungen unter Ehegatten

Der Kanton Zürich kennt einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Handänderungen unter Ehegatten. Geregelt ist das im Zürcher Steuerbuch, ZStB 216.2 (Kreisschreiben der Finanzdirektion, gültig ab 19.06.2001; Abruf 24.08.2026). Wichtig sind zwei Einschränkungen. Erstens ist ein Aufschub kein Erlass: Die Steuer ist nicht weg, sie wird verschoben. Zweitens ist die Regel ausdrücklich auf Handänderungen unter Ehegatten formuliert. Ob sie in Ihrer Konstellation greift, klärt das Gemeindesteueramt oder Ihre Treuhandstelle, nicht wir.

Aufschub bei Ersatzbeschaffung

Wer eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft veräussert und den Erlös innert angemessener Frist für eine gleichgenutzte Ersatzliegenschaft im Kanton einsetzt, kann im Kanton Zürich einen Aufschub geltend machen (§ 216 Abs. 3 lit. i StG ZH; ZStB 216.3, Rundschreiben der Finanzdirektion, gültig ab 01.02.2018; Abruf 24.08.2026). Bei einer Trennung kann das eine Rolle spielen, weil mindestens eine Person neu wohnen muss. Was „angemessene Frist» konkret heisst, steht nicht in unserer Zuständigkeit.

Keine Handänderungssteuer, dafür Gebühren

Im Kanton Zürich wird seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhoben. Es fallen aber Beurkundungsgebühren des Notariats sowie Handänderungsgebühren des Grundbuchamts an (Notariatsinspektorat des Kantons Zürich, Abruf 24.08.2026). Andere Kantone handhaben das anders. Wenn Ihre Liegenschaft ausserhalb des Kantons Zürich liegt, gilt dieser Punkt nicht.

Beurkundung und Grundbuch

Wechselt das Eigentum, wird der Vertrag öffentlich beurkundet. Das übernimmt das zuständige Notariat, das den Entwurf erstellt und den Termin ansetzt. Mit dem Eintrag im Grundbuch geht das Eigentum über. Welches Amt zuständig ist, richtet sich nach der Gemeinde: Für Hinwil, Seegräben und Wetzikon ist es das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Wetzikon (Abruf 24.08.2026).

Hypothek

Was mit einer laufenden Hypothek geschieht, ist eine Frage an Ihre Bank oder an eine unabhängige Finanzierungsberatung. Eine Finanzierungsberatung gehört nicht zu unserem Angebot. Wir tragen dazu genau eine Sache bei: die realistische Einordnung des Werts als Grundlage für das Bankgespräch.

Drei Wege, und was jeder vom Wert verlangt

Welcher Weg Ihnen rechtlich offensteht, entscheiden Sie mit Ihrer Fachperson, nicht mit uns. Die Tabelle sagt nur, wofür die Bewertung in der jeweiligen Variante gebraucht wird.

Weg Wofür der Wert gebraucht wird Worauf es dann ankommt
Eine Person übernimmt Als Grundlage für die Auszahlung der anderen Seite Nachvollziehbarkeit. Die Zahl muss beiden erklärbar sein, nicht nur der Person, die profitiert
Gemeinsamer Verkauf Als Grundlage für einen realistischen Angebotspreis Marktnähe. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktungsdauer unnötig
Vorerst keine Entscheidung Als Standortbestimmung, damit Sie überhaupt wissen, worüber Sie reden Aktualität. Der Markt in der Region Zürich verändert sich laufend

Unterlagen-Checkliste für das Erstgespräch

  • ☐ Grundbuchauszug, klärt Eigentumsverhältnisse und allfällige Belastungen
  • ☐ Situations- oder Katasterplan
  • ☐ Grundrisse und Baupläne
  • ☐ Angaben zu Wohn- und Nutzfläche sowie zum Baujahr
  • ☐ Nachweise über Sanierungen, Umbauten und grössere Unterhaltsarbeiten
  • ☐ Nachweis der Gebäudeversicherung
  • ☐ Bei Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Reglement, Protokolle der Versammlungen, letzte Abrechnungen
  • ☐ Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge und Mietzinsaufstellung

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch.

Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts. Wenn zwei Menschen entscheiden müssen und sich über die Ausgangslage nicht einig sind, hilft zuerst eine gemeinsame Grundlage — und erst danach die Frage, was daraus folgt. Rufen Sie an: 043 541 30 70. Oder schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45.

Wie wir Sie dabei begleiten

Hier ist es uns wichtig, genau zu sein, weil in dieser Lage schnell zu viel versprochen wird.

Was wir tun

Wir ordnen Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich ein, im persönlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, anhand von Lage, Grösse, Zustand, Ausbaustandard und Marktsituation. Wir sichten Ihre Unterlagen. Und wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden, übernehmen wir die Vermarktung vollständig, vom Exposé über die Betreuung der Interessenten bis zur Eigentumsübertragung. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person.

Was wir nicht tun

Wir beraten Sie nicht im Familien- oder Güterrecht, nicht im Steuerrecht und nicht zur Finanzierung. Und: Was wir liefern, ist eine Marktanalyse. Ein förmliches Gutachten für ein Gericht oder eine Behörde ist etwas anderes. Verlangt Ihre Fachperson oder das Gericht ein solches, sprechen Sie uns vorher darauf an, damit Sie nicht das Falsche in den Händen halten. Wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, sagen wir Ihnen das offen, und zwar sofort statt nach dem dritten Termin.

Der Grund, warum wir das so deutlich schreiben: In einer Trennung ist eine Maklerin, die alles zu können behauptet, das Letzte, was Sie brauchen. SH Immo ist ein Team von zwei Personen in Aathal-Seegräben. Susann Homberger ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Branche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie sprechen bei uns direkt mit der Inhaberin und nicht mit wechselnden Sachbearbeitenden. Auf Google steht SH Immo bei 5,0 von 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand 08/2026).

Unser Gebiet ist die Region Zürich, mit Schwerpunkt im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich. Für Ortsangaben und lokale Marktkenntnis finden Sie eigene Seiten zu Wetzikon und das Zürcher Oberland sowie zum Immobilienmakler in Zürich. Einen Überblick über alle Leistungen gibt unsere Leistungsseite.

So läuft es ab

  1. Sie melden sich per Telefon, WhatsApp, E-Mail oder über unser Kontaktformular. Sie müssen dabei nicht wissen, wie es weitergehen soll. Es reicht, wenn Sie sagen, was Sache ist.
  2. Erstgespräch mit Marktanalyse. Wir schauen uns die Liegenschaft an, hören zu und ordnen sie im aktuellen Marktumfeld ein. Vorgehen und allfällige Kosten besprechen wir vorab mit Ihnen.
  3. Sie entscheiden. Mit einer Zahl, die Sie beide nachvollziehen können. Ob daraus ein Verkauf wird, eine Übernahme oder vorerst gar nichts, ist Ihre Sache.
  4. Wenn verkauft wird: Wir erstellen das Exposé, präsentieren die Liegenschaft mit eigener Detailseite auf unserer Website, betreuen die Interessenten und begleiten Sie bis zur Eigentumsübertragung. Was das im Einzelnen umfasst und was es kostet, legen wir Ihnen vorher offen. Die Konditionen erhalten Sie schriftlich, bevor Sie sich entscheiden. Aktuelle Objekte sehen Sie unter Verkauf.

Häufige Fragen

Müssen wir uns einig sein, bevor wir eine Bewertung machen lassen? Nein. Oft geht die Einigung überhaupt erst, wenn eine nachvollziehbare Zahl auf dem Tisch liegt. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts und legt auch keinen Verkauf fest.

Können wir SH Immo gemeinsam beauftragen, oder braucht jede Seite eine eigene Maklerin? Das entscheiden Sie. Eine Einschätzung statt zwei hat den Vorteil, dass Sie nicht zusätzlich noch über die Bewertungen streiten. Verlangt Ihre Fachperson oder das Gericht ein förmliches Gutachten, ist das etwas anderes als eine Marktanalyse. Sprechen Sie uns in diesem Fall vorher darauf an.

Reicht der Wert aus dem Online-Tool für unsere Vereinbarung? Als Ausgangspunkt ja, als Grundlage für eine Auszahlung eher nicht. Das Tool kennt weder den Zustand der Küche noch die Aussicht vom Balkon noch Belastungen im Grundbuch. Für eine Vereinbarung, die halten soll, brauchen Sie eine begründete Einschätzung.

Fällt Grundstückgewinnsteuer an, wenn eine Person die Liegenschaft übernimmt? Das hängt vom Fall ab und ist im Kanton Zürich Sache der Gemeinden. Der Kanton Zürich kennt einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Handänderungen unter Ehegatten (ZStB 216.2). Ein Aufschub ist kein Erlass. Verbindlich Auskunft geben Ihnen das Gemeindesteueramt oder Ihre Treuhandstelle.

Was passiert mit der Hypothek? Das klären Sie mit Ihrer Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung. Wir beraten nicht zur Finanzierung. Was wir liefern können, ist die Wertgrundlage, die die Bank für ihre Beurteilung ohnehin braucht.

Wie lange dauert ein Verkauf, wenn wir uns dafür entscheiden? Eine verbindliche Dauer können wir Ihnen nicht zusichern. Sie hängt von Liegenschaft, Preis und Marktlage ab. Ein marktgerecht angesetztes Objekt an guter Lage findet in der Region Zürich in der Regel zügig eine Käuferschaft; ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktung deutlich.

Was ist, wenn wir uns doch gegen einen Verkauf entscheiden? Dann bleibt es dabei. Die Einordnung behalten Sie, und Sie haben eine Grundlage für spätere Entscheidungen. Weil sich der Markt in der Region Zürich laufend verändert, lohnt sich alle paar Jahre eine neue Standortbestimmung.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben (Handelsregister Kanton Zürich, UID CHE-455.115.896). Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie im Mai 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. Google-Bewertung: 5,0 von 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand 08/2026).

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung gibt es das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Die Zahl, mit der sich in einer Trennung seriös weiterentscheiden lässt, entsteht aber im Gespräch — im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.

Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Sie erreichen uns auch über das Kontaktformular. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.