Eigenmietwert im Kanton Zürich: was bis 2029 gilt

Kurz gesagt

Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, dass die Reform am 1. Januar 2029 in Kraft tritt.

Der Kanton Zürich hat deswegen auf die geplante Erhöhung verzichtet: Wohneigentum bis und mit Baujahr 2025 wird weiterhin nach den bisherigen Eigenmietwerten besteuert.

Der Vermögenssteuerwert wird trotzdem neu berechnet, nach der Weisung 2026. Das sind zwei verschiedene Zahlen, und sie werden ständig verwechselt.

Die neuen Bewertungen kommen im Januar 2027 vom Gemeindesteueramt. Es sind keine Verfügungen, deshalb läuft ein Einwand über die Steuererklärung.

Mit dem Eigenmietwert fällt 2029 auch der Unterhaltskostenabzug weg. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt er bestehen.

Wenn Sie im Kanton Zürich eine Liegenschaft besitzen und darin wohnen, bekommen Sie im Januar 2027 Post vom Gemeindesteueramt. Darin stehen die Werte zu Ihrer Liegenschaft, und einer davon ist der Eigenmietwert. Die meisten, die mich derzeit darauf ansprechen, rechnen mit einer saftigen Erhöhung. Für die allermeisten Zürcher Liegenschaften kommt sie nicht.

Was hier gerade läuft, ist etwas ungewöhnlich. Eine Steuer wird abgeschafft, und in der Zwischenzeit geschieht deshalb weniger, als geplant war. Ich schreibe das auf, weil der Stand vom Sommer 2024 überholt ist.

Eines vorweg: Ich bin Immobilienmaklerin und mache keine Steuerberatung. Ich erkläre, was amtlich beschlossen ist und was es für Ihre Liegenschaft bedeutet.

Der Eigenmietwert verschwindet, aber erst 2029

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit einem Ja-Anteil von 57,7 Prozent einen Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum beschlossen. Lange war offen, wann er greift. Seit dem 1. April 2026 wissen wir es: Der Bundesrat hat die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt.

Ab dann entfällt auf selbstgenutztem Wohneigentum die Besteuerung des Eigenmietwerts. Mit dem Eigenmietwert verschwindet auch ein Abzug. Das Eidgenössische Finanzdepartement schreibt: Per 1. Januar 2029 entfällt «neben der Besteuerung des Eigenmietwerts auch der Abzug der Kosten für den Liegenschaftsunterhalt bei Bund, Kantonen und Gemeinden».

Auch beim Schuldzinsenabzug ändert sich etwas: Schuldzinsen bleiben laut EFD «nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsberechtigt». Wer heute eine Hypothek auf dem selbstbewohnten Haus hat, sollte das kennen; was es für Sie rechnerisch bedeutet, gehört zu Ihrer Treuhandstelle.

Für vermietete Objekte gilt etwas anderes: «Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Unterhaltskostenabzug erhalten.» Das betrifft einen Teil unserer Verwaltungskundschaft direkt.

Dahinter stehen zwei Erlasse vom 20. Dezember 2024, die nur gemeinsam funktionieren. Das eine ist das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (BBl 2025 23). Das andere der Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (BBl 2025 17). Der zweite erlaubt den Kantonen eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften, um Mindereinnahmen auszugleichen. Ob der Kanton Zürich davon Gebrauch macht, ist offen; massgebend sind seine Publikationen.

Auf die Abstimmung hat der Kanton Zürich rasch reagiert, früher als der Bund selbst.

Was ist der Eigenmietwert im Kanton Zürich?

Der Eigenmietwert ist der Betrag, den Sie als Einkommen versteuern, weil Sie in Ihrer eigenen Liegenschaft wohnen statt sie zu vermieten. Im Kanton Zürich muss er nach den rechtlichen Vorgaben zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete liegen. Festgelegt wird er zusammen mit dem Vermögenssteuerwert bei der Liegenschaftenbewertung durch das Gemeindesteueramt.

Ab 2026 hätten diese Werte im Kanton Zürich steigen sollen. Dass es anders kam, ist die eigentliche Nachricht für Zürcher Eigentümerinnen und Eigentümer.

Warum der Zürcher Regierungsrat die Erhöhung gestoppt hat

Der Kanton Zürich musste die Bewertung von Liegenschaften «aufgrund zweier Gerichtsurteile» der Marktentwicklung anpassen. Die Steuerwerte stammten noch aus der Weisung von 2009. Im Sommer 2024 verabschiedete der Regierungsrat deshalb die Weisung 2026, in Kraft ab Anfang 2026. Diese Weisung führt, so der Kanton selbst, «zu einer Erhöhung der Eigenmietwerte um durchschnittlich rund 10 Prozent». Genau diese Zahl blieb hängen, obwohl sie für Bestandsliegenschaften nie wirksam wurde.

Dann kam die Abstimmung. Und am 12. November 2025 zog der Regierungsrat die Konsequenz. Der Regierungsrat schreibt:

«Wegen der bevorstehenden Abschaffung des Eigenmietwerts ist eine vorübergehende Erhöhung indes nicht angezeigt.»

Weiter heisst es wörtlich: «Wohneigentum bis und mit Baujahr 2025 wird weiterhin nach den heutigen Eigenmietwerten besteuert.» Diese Werte stammen aus der alten Weisung von 2009. Der Beschluss ist als Regierungsratsbeschluss Nr. 1150/2025 protokolliert.

Praktisch heisst das: Für die grosse Mehrheit der Zürcher Liegenschaften wird der Eigenmietwert jetzt nicht neu festgesetzt. Er bleibt, bis er 2029 ganz wegfällt.

Anders sieht es bei Neubauten aus. Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr ab dem 1. Januar 2026 liegt naturgemäss keine Bewertung nach der alten Weisung vor, dort ist die Weisung 2026 massgebend. Zum Ausgleich für die höheren Eigenmietwerte ist bei diesen Objekten ein pauschaler Abzug von 10 Prozent vorgesehen.

Der Verzicht betrifft allein den Eigenmietwert. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum werden im Kanton Zürich auch in Zukunft als Vermögen besteuert, und für die Berechnung des Vermögenssteuerwerts gilt die Weisung 2026 sehr wohl. Beim Öffnen des Couverts fällt das auf. Der Kanton schreibt dazu: «Die Vermögenssteuerwerte fallen steuerlich deutlich weniger ins Gewicht als der Eigenmietwert.»

Zwischenfazit: Zwei Zahlen auf demselben Blatt Papier, die in verschiedene Richtungen laufen. Der Eigenmietwert bleibt für Bestandsliegenschaften auf dem Stand von 2009.

Vier Zahlen, die nicht dasselbe meinen

Vier Begriffe geraten ständig durcheinander. Diese Verwechslungen kosten beim Verkauf tatsächlich Geld, und zwar in beide Richtungen.

Zahl	Welche Frage sie beantwortet	Wer sie bestimmt
Eigenmietwert	Was rechnen Sie sich als Einkommen an, weil Sie selbst darin wohnen?	Gemeindesteueramt, nach kantonaler Weisung
Vermögenssteuerwert	Mit welchem Betrag steht die Liegenschaft in Ihrem steuerbaren Vermögen?	Gemeindesteueramt, nach Weisung 2026
Verkehrswert	Was ist die Liegenschaft schätzungsweise am Markt wert?	eine Fachperson; Methode und Schätzer bestimmen die Zahl mit
Verkaufspreis	Was wird am Tag der Handänderung tatsächlich bezahlt?	die Käuferschaft, an genau diesem Tag

Die amtlichen Bandbreiten zeigen, wie weit das auseinanderliegen darf. Im Kanton Zürich müssen «die Steuerwerte von Liegenschaften zwischen 70 und 100% des Verkehrswerts und die Eigenmietwerte zwischen 60 und 70% der Marktmiete liegen». Das ist ein erheblicher Spielraum. Der Steuerwert darf nach den rechtlichen Vorgaben bis zu 30 Prozent unter dem Verkehrswert liegen, er kann ihm aber auch entsprechen. Wo Ihre Liegenschaft in dieser Bandbreite steht, sehen Sie der Zahl nicht an. Als Angebotspreis taugt sie deshalb nicht. Umgekehrt liegt eine Mietschätzung, die vom Eigenmietwert ausgeht, systematisch zu tief.

Ein Satz, den ich oft höre: Das Haus sei so viel ja gar nicht wert, auf dem Steuerauszug stehe schliesslich etwas anderes. Dann reden wir erst einmal darüber, welche Zahl da eigentlich steht.

Wie diese Werte zustande kommen und welche Bewertungsmethode zu welcher Liegenschaft passt, habe ich separat aufgeschrieben. Dort können Sie Steuerwert, Verkehrswert und Verkaufspreis auseinanderhalten.

Zwei weitere Steuern werden regelmässig mit hineingeworfen, obwohl sie mit dem Eigenmietwert nichts zu tun haben. Die Grundstückgewinnsteuer fällt erst an, wenn Sie verkaufen, und bemisst sich am Gewinn. Sie ist kantonal und teilweise kommunal geregelt. Die Besitzesdauer beeinflusst die Höhe. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr, anders als andere Kantone, die sie weiterhin erheben. Der Eigenmietwert begleitet Sie jedes Jahr, solange Sie selbst in der Liegenschaft wohnen. Wie der Vermögenssteuerwert nun ausfällt, hängt allerdings davon ab, in welcher Gemeinde Ihre Liegenschaft steht.

Zürcher Oberland und Glattal: warum die Gemeinde mitentscheidet

Bei der Weisung 2026 gibt es ein Detail, das mich hier draussen am meisten interessiert. Der Kanton hat «neu für jede Gemeinde einen Ableitungssatz für Einfamilienhäuser und auch für Stockwerkeigentum festgelegt». Dazu kommen die Lageklassen, und die sind öffentlich: «Die Lageklassenpläne sind auf dem GIS-Browser des Kantons Zürich publiziert.»

Worauf eine Lageklasse beruht, steht ebenfalls in der Weisung: Immissionen, Aussicht und Besonnung, Infrastruktur, Verkehrsanbindung sowie Zonierung und Umgebung. Das ist ziemlich genau die Liste, die auch eine Käuferschaft abarbeitet, wenn sie zum zweiten Mal vor dem Haus steht. Nur zieht der Kanton daraus einen Steuerwert. Auf unsere Gegend übersetzt: Eine Hanglage mit Sicht Richtung Bachtel steht anders da als eine Parzelle an der Talachse, und im Glattal zahlt die Nähe zu Autobahn und Flughafen auf zwei Kriterien gleichzeitig ein, auf die Verkehrsanbindung und auf die Immissionen. Wie der Kanton das im Einzelfall gewichtet, steht im Lageklassenplan.

So finden Sie die Grundlagen für Ihre Gemeinde

Sie müssen dafür nichts rechnen und niemanden anrufen:

Den GIS-Browser des Kantons Zürich öffnen und den Lageklassenplan aufrufen.
Ihre Parzelle suchen und die Lageklasse ablesen, die für sie eingetragen ist.
Die Nachbarparzellen und die Nachbargemeinde danebenlegen. Dort sehen Sie, ob Ihre Lage im Vergleich besser oder schlechter eingestuft ist.
Die zweite Grösse dazunehmen: den Landwert, der im Anhang zur Weisung 2026 steht. Die Zürcher Gesetzessammlung führt den Erlass unter LS 631.32, der Anhang liegt dem Erlass-PDF bei. Den Ableitungssatz legt der Kanton für jede Gemeinde einzeln fest.

Notieren Sie sich Lageklasse und Gemeinde. Das ersetzt keine Bewertung. Aber Sie wissen danach, auf welcher Grundlage der Kanton Ihre Liegenschaft einordnet, und wenn wir uns später über den Marktwert unterhalten, haben wir denselben Ausgangspunkt vor uns.

Ein gedachtes Beispiel aus dem Zürcher Oberland

Denken wir uns ein Reiheneinfamilienhaus aus den Siebzigerjahren, irgendwo im Oberland. Auf dem Blatt steht im Januar ein Vermögenssteuerwert, der nach der Weisung 2026 gerechnet ist. Dort schlägt der Landwert durch.

Was mir in Gesprächen im Zürcher Oberland immer wieder begegnet: der Umschwung. Grosse Grundstücke waren jahrzehntelang der Grund, warum man hier gebaut hat. In der Bewertungslogik ist Land aber Landwert, und der steht im Anhang zur Weisung. Nur rechnet kaum jemand, der seit dreissig Jahren im selben Haus wohnt, seinen Umschwung als Landwert. Am Küchentisch ist er Garten, Obstbäume, Platz für die Enkel. Im Januar 2027 wird daraus eine Zeile auf einem amtlichen Blatt. Beim gedachten Reihenhaus heisst das: Der Eigenmietwert bleibt, wo er nach der Weisung von 2009 festgesetzt wurde. Bewegt hat sich nur die Zeile darüber.

Zwischenfazit: Der Ableitungssatz hängt an der Gemeinde. Dasselbe Haus im Nachbarort bekommt deshalb eine andere Zahl. Ableitungssatz und Lageklasse sind öffentlich einsehbar.

Wenn das Couvert im Januar 2027 kommt

Der Ablauf ist festgelegt. Die Gemeindesteuerämter erstellen die Liegenschaftenneubewertungen 2026 und senden sie den Eigentümerinnen und Eigentümern im Kanton Zürich im Januar 2027 zu. Neu bewertet wird alles, was schematisch-formelmässig zu bewerten ist. Endet die Steuerpflicht während der Steuerperiode 2026, wird die Bewertung schon im Lauf des Jahres 2026 erstellt.

Eine Einsprache gegen den Eigenmietwert selbst gibt es nicht. Der Kanton hält fest: «Da es sich bei den Bewertungen nicht um anfechtungsfähige Verfügungen handelt, können Einwendungen erst mit der Deklaration in der Steuererklärung geltend gemacht werden.» Und: «Allfällige Einwendungen müssen begründet und nachgewiesen werden.» Das habe ich beim ersten Lesen zweimal gelesen. Ganz geheuer ist mir diese Konstruktion bis heute nicht: Da steht eine Zahl, die Ihre Steuerrechnung über Jahre prägt, und ein Rechtsmittel dagegen gibt es zunächst nicht.

Was Sie tun können, wenn das Couvert auf dem Küchentisch liegt:

☐ Beide Zahlen getrennt anschauen: Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert bewegen sich in diesem Durchgang unterschiedlich.
☐ Das Erstellungsjahr Ihrer Liegenschaft prüfen. Bis und mit Baujahr 2025 greift die Übergangsregelung, ab 1. Januar 2026 die Weisung 2026.
☐ Die Angaben zum Objekt kontrollieren: Fläche, Zimmerzahl, Baujahr, Ausbaustand. Fehler in den Grunddaten sind das Naheliegendste und das am einfachsten Belegbare.
☐ Unterlagen bereitlegen, falls Sie etwas einwenden möchten: Grundbuchauszug, Baupläne, Belege zu Sanierungen, allenfalls eine Bewertung durch eine Fachperson. Der Kanton verlangt, dass Einwendungen begründet und nachgewiesen werden; was er als Nachweis akzeptiert, sagt Ihnen das Gemeindesteueramt. Eine Einordnung Ihrer Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld können wir Ihnen im Erstgespräch geben.
☐ Prüfen, ob Sie Räume tatsächlich nicht mehr nutzen. Im Kanton Zürich gibt es einen Unternutzungsabzug: Sind die Voraussetzungen bei einer selbstbewohnten Liegenschaft gegeben, dürfen Sie ihn beantragen (Zürcher Steuerbuch ZStB 21.2).
☐ Bei drückender Belastung nach dem Härtefalleinschlag fragen. Der Kanton Zürich kennt einen Härtefalleinschlag auf dem Eigenmietwert bei den Staats- und Gemeindesteuern (eine Weisung vom 25. Februar 2026, ZStB 21.3). Voraussetzungen und Höhe klärt das Gemeindesteueramt.
☐ Vor dem Deklarieren beim Gemeindesteueramt anrufen, wenn etwas unklar ist. Die Referenz vom Couvert bereithalten, dann lässt sich Ihre Bewertung dort direkt aufrufen.
☐ Die Unterlagen gleich bei Erhalt ablegen. Die Bewertung kommt im Januar 2027, eingewendet wird aber erst mit der Deklaration für die Steuerperiode 2026.
☐ Wenn Sie 2026 verkaufen: früher mit der Bewertung rechnen. Endet die Steuerpflicht während der Steuerperiode 2026, erstellt das Gemeindesteueramt sie bereits im Verlauf des Jahres 2026 und nicht erst im Januar 2027.

Zwischenfazit: Was tun, wenn die Zahl nicht passt? Grunddaten prüfen, dann über die Steuererklärung einwenden.

Sanieren vor oder nach 2029?

Der Zeitpunkt entscheidet hier mehr als die Massnahme.

Der Sachverhalt ist unstrittig. Bis zum Systemwechsel können Sie die Unterhaltskosten Ihrer selbstbewohnten Liegenschaft abziehen. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt dieser Abzug bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Bei einer vermieteten oder verpachteten Liegenschaft bleibt er bestehen.

Daraus ergibt sich ein Planungshorizont, den man ausrechnen kann, ohne etwas über Steuern zu behaupten: Der Abzug besteht für die Steuerperioden bis und mit 2028. Vom heutigen Stand aus sind das gut zwei Jahre. Das ist kurz für eine Dachsanierung, die durch eine Baubewilligung muss.

Was daraus für Ihre Steuerrechnung folgt, kann ich Ihnen nicht sagen. Das hängt an Ihrem Einkommen, an der Höhe der Kosten und daran, was als Unterhalt und was als wertvermehrende Investition gilt. Diese Abgrenzung ist heikel, und sie ist keine Maklerfrage. Ihre Treuhandstelle oder das Gemeindesteueramt kennt sie.

Bei Stockwerkeigentum läuft die Frist faktisch früher ab. Über eine grössere Sanierung entscheidet nicht die einzelne Eigentümerin, sondern die Eigentümerversammlung. Bis ein Beschluss traktandiert, gefasst und ausgeführt ist, vergeht leicht ein Jahr, und der Stand des Erneuerungsfonds bestimmt mit, was überhaupt beschlossen werden kann. Wer eine Sanierung noch in eine Steuerperiode bis 2028 legen möchte, spricht sie besser an der nächsten Versammlung an als an der übernächsten. Wer etwas bewegen will, reicht seinen Antrag schriftlich bei der Verwaltung ein, bevor die Einladung zur Versammlung verschickt wird; welche Fristen dafür gelten, steht im Reglement Ihrer Gemeinschaft.

Zur Marktseite kann ich etwas sagen. Nicht jede Sanierung, die steuerlich interessant ist, zahlt sich beim Verkauf aus, und umgekehrt. Am meisten zählt nach meiner Erfahrung das Unspektakuläre: eine Heizung, bei der niemand nach dem Ersatzdatum fragt, und Fenster, die nicht in fünf Jahren fällig sind. Ein teures Bad in einem Haus, dessen Grundriss nicht mehr zum heutigen Wohnen passt, überzeugt in Besichtigungen selten.

Planen Sie ohnehin eine grössere Sanierung, kommt zur steuerlichen Frage eine zweite dazu: was die Investition beim späteren Verkauf einbringt. Genau dafür ist die Marktanalyse vor der Sanierung da.

Zwischenfazit: Für die Steuerperioden bis und mit 2028 können Sie Unterhaltskosten noch abziehen. Bei einer grösseren Sanierung gehört das in den Zeitplan.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Das Couvert ist oft der Anlass, bei dem jemand zum ersten Mal seit Jahren wieder auf ein Blatt Papier schaut, auf dem die eigene Liegenschaft in Zahlen steht.

Und dann kommt die Frage dahinter. Sie klingt bei jedem etwas anders, läuft aber auf dasselbe hinaus: Passt das noch?

Ihre Situation	Was 2029 daran ändert	Was Sie heute klären können
Das Haus ist zu gross geworden, die Kinder sind weg	Der Eigenmietwert fällt weg, aber auch der Unterhaltsabzug. Sanierungen werden steuerlich nicht mehr entlastet	Was ist die Liegenschaft heute am Markt wert, und was würde ein Verkauf realistisch bedeuten?
Sie überlegen zu vermieten statt zu verkaufen	Bei vermieteten Objekten bleibt der Unterhaltskostenabzug erhalten	Welche Miete ist in Ihrer Gemeinde realistisch? Und was heisst Vermieten konkret: Mietersuche, Betreuung der Mieterschaft, Koordination des Unterhalts, Buchhaltung
Sanierung steht an, Fenster oder Heizung	Sanierungskosten sind ab 2029 beim selbstbewohnten Objekt nicht mehr abziehbar	Was bringt eine Sanierung überhaupt am Markt, und was davon zahlt eine Käuferschaft?
Die Liegenschaft gehört mehreren, etwa nach einem Erbgang	Am Systemwechsel ändert das nichts. Entscheiden müssen aber alle gemeinsam	Eine neutrale Bewertung als gemeinsame Grundlage

Was Ihre Liegenschaft in Ihrer Gemeinde heute wert ist und welche Wege realistisch offenstehen, sagen wir Ihnen. Weil wir neben dem Verkauf auch Mietliegenschaften bewirtschaften und Stockwerkeigentum verwalten, können wir Ihnen ziemlich genau sagen, was Vermieten in der Praxis heisst, statt es nur als Option zu nennen. Sie finden unsere Leistungen im Überblick auf der Website, und die von uns bewirtschafteten Liegenschaften sind dort ebenfalls einsehbar.

Sie überlegen, ob Halten noch die richtige Entscheidung ist? Der erste Schritt ist eine realistische Einordnung, unverbindlich. → Erstgespräch mit Marktanalyse vereinbaren

Häufige Fragen

Wird der Eigenmietwert im Kanton Zürich 2026 erhöht? Für Wohneigentum bis und mit Baujahr 2025 nicht. Der Regierungsrat hat am 12. November 2025 beschlossen, dass für diese Liegenschaften keine neuen Eigenmietwerte festgesetzt werden und weiterhin die bisherigen Werte nach der Weisung 2009 gelten. Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr ab dem 1. Januar 2026 wird der Eigenmietwert nach der Weisung 2026 ermittelt, mit einem pauschalen Abzug von 10 Prozent.

Wann bekomme ich die neue Bewertung, und von wem? Die Gemeindesteuerämter versenden die Liegenschaftenneubewertungen 2026 im Januar 2027. Zuständig ist das Steueramt Ihrer Gemeinde. Auf dem Blatt stehen zwei Werte: der Vermögenssteuerwert und der Eigenmietwert. Bei Wohneigentum bis und mit Baujahr 2025 bewegt sich davon nur der Vermögenssteuerwert.

Kann ich gegen den Eigenmietwert Einsprache erheben? Nicht direkt gegen die Bewertung. Nach Angaben des kantonalen Steueramts handelt es sich bei den Bewertungen nicht um anfechtungsfähige Verfügungen; Einwendungen können erst mit der Deklaration in der Steuererklärung geltend gemacht werden und müssen begründet und nachgewiesen werden.

Was gilt, wenn ich einzelne Zimmer gar nicht mehr nutze? Der Kanton Zürich kennt einen Unternutzungsabzug für selbstbewohnte Liegenschaften. Sind die Voraussetzungen gegeben, dürfen Sie ihn beantragen; die Grundlage ist die Weisung ZStB 21.2. Ob Ihre Situation die Voraussetzungen erfüllt, beurteilt das Steueramt.

Ändert sich mit der Abschaffung auch etwas für vermietete Wohnungen? Beim Unterhalt nicht. Das Eidgenössische Finanzdepartement hält fest: «Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Unterhaltskostenabzug erhalten.» Beim Schuldzinsenabzug ändert sich etwas: Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsberechtigt.

Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Zürich berechnet? Die Höhe ist an rechtliche Bandbreiten gebunden: Der Eigenmietwert muss zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete liegen. Die Weisung 2026 legt für jede Gemeinde einen eigenen Ableitungssatz fest, dazu kommt die Lageklasse Ihrer Parzelle, die der Kanton im GIS-Browser publiziert. Welcher Eigenmietwert für Ihre Liegenschaft gilt, sagt Ihnen das Gemeindesteueramt. Bei Baujahr bis und mit 2025 ist es weiterhin der Wert nach der Weisung 2009.

Fällt mit dem Eigenmietwert auch die Vermögenssteuer auf meiner Liegenschaft weg? Nein. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum werden im Kanton Zürich auch nach dem Systemwechsel als Vermögen besteuert. Der Vermögenssteuerwert wird nach der Weisung 2026 neu berechnet. Der Verzicht des Regierungsrats betraf ausdrücklich nur den Eigenmietwert.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. SH Immo GmbH, UID CHE-455.115.896.

Stand dieses Beitrags: 25. August 2026. Die Angaben stützen sich auf die Publikationen des Kantons Zürich und des Eidgenössischen Finanzdepartements, abgerufen am 25. August 2026. Rechtsgrundlagen können sich ändern; verbindlich sind die Auskünfte der Steuerbehörden.

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie erst im persönlichen Gespräch. Im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse ordnen wir Ihre Liegenschaft in Ihrer Gemeinde ein.

Wenn Sie 2026 oder 2027 ohnehin über einen Verkauf, eine Vermietung oder eine grössere Sanierung nachdenken: Klären Sie den Marktwert besser vor dem Couvert als danach. Dann können Sie die Zahl auf dem Blatt einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben. Auf Google stehen wir bei 5,0 von 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand August 2026).