Wohnung vermieten im Kanton Zürich: Schritt für Schritt

Kurz gesagt

Wer im Kanton Zürich eine Wohnung vermietet, muss der neuen Mieterschaft den bisherigen Mietzins und den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen. Das ist eine kantonale Pflicht und gilt Stand August 2026.

Nebenkosten dürfen Sie nur separat verrechnen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und einzeln aufgeführt sind. Sammelbezeichnungen nützen Ihnen nichts.

Das Mietzinsdepot ist bei Wohnraum auf höchstens drei Monatszinse begrenzt und gehört auf ein Konto, das auf den Namen der Mietpartei lautet.

Für eine Kündigung durch Sie als Vermieterschaft braucht es ein vom Kanton genehmigtes Formular. Werden die Formvorschriften nicht beachtet, bleibt die Kündigung nach den Zürcher Gerichten wirkungslos.

Ob Sie selbst vermieten oder abgeben, hängt an Distanz, Buchhaltung, Formularpflichten und Erreichbarkeit über Jahre. Fünf Fragen weiter unten helfen beim Entscheid.

Eine Wohnung vermieten im Kanton Zürich klingt nach einer überschaubaren Sache: inserieren, jemanden aussuchen, Vertrag unterschreiben, Schlüssel übergeben. In der Praxis liegen zwischen dem Inserat und dem ersten Mietzinseingang ein halbes Dutzend Punkte, bei denen sich Fehler erst Jahre später bemerkbar machen, und dann teuer werden. Die meisten davon sind Formvorschriften. Sie sind kantonal unterschiedlich geregelt; welche im Kanton Zürich gelten, steht weiter unten.

Ich gehe die Schritte der Reihe nach durch, so wie sie in der Praxis anfallen:

Mietzins ansetzen, Auswahlkriterien festlegen, Unterlagen zusammenstellen
Inserieren und besichtigen (Abschnitt „Das Inserat und die Besichtigungen»)
Mietvertrag aufsetzen und den Anfangsmietzins auf dem amtlichen Formular mitteilen
Depot korrekt hinterlegen, Übergabeprotokoll erstellen
Laufende Bewirtschaftung: Nebenkosten abrechnen, Unterhalt koordinieren, Mietzins bei Bedarf anpassen
Am Ende: Kündigung in der richtigen Form, Rückgabe, Depot freigeben

Wo eine Frage in die Auslegung führt, sage ich das und nenne Ihnen die zuständige Stelle.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung im Kanton Zürich vermiete?

Im Kanton Zürich müssen Sie der neuen Mieterschaft den bisherigen Mietzins und den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen. Dazu kommen die bundesrechtlichen Regeln: Nebenkosten nur, wenn im Mietvertrag einzeln vereinbart; Mietzinsdepot höchstens drei Monatszinse auf ein Konto der Mietpartei; Kündigung durch Sie nur auf einem kantonal genehmigten Formular.

Vorbereitung, Inserat und Besichtigung

Bevor die erste Fotografie entsteht, klären Sie drei Dinge. Sie hängen zusammen, und wenn Sie eine davon offenlassen, holt sie Sie später ein. Danach folgen die Kurzantwort und die Unterlagenliste.

Der Mietzins

Wie hoch soll er sein? Beim Verkauf sage ich Eigentümerinnen und Eigentümern regelmässig, dass ein zu hoch angesetzter Preis die Vermarktungsdauer unnötig verlängert. Beim Vermieten gilt derselbe Mechanismus, nur ist die Rechnung unbarmherziger. Ein Verkauf, der länger dauert, kostet Sie Nerven. Eine Wohnung, die leer steht, kostet Sie jeden Monat bar Geld, das nie wiederkommt.

Ein Vorgehen, das ohne Schätzeisen auskommt: Sammeln Sie über zwei, drei Wochen die Inserate für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Gemeinde, gleiche Zimmerzahl, ähnliches Baujahr, ähnlicher Ausbaustandard. Notieren Sie, welche davon rasch wieder verschwinden und welche stehen bleiben. Das ist keine Bewertung Ihrer Wohnung, aber es zeigt Ihnen das Feld, in dem Sie sich bewegen.

Die Auswahl der Mieterschaft

Es hilft, wenn Sie sich vor der ersten Besichtigung überlegen, was Sie tatsächlich sehen wollen: Betreibungsregisterauszug, Nachweis über das Einkommen, Ausweiskopien. Und überlegen Sie sich, was Sie damit machen, wenn die Entscheidung gefallen ist. Dossiers von Personen, die nicht zum Zug kommen, gehören zurückgegeben oder vernichtet. Wie lange Sie sie aufbewahren dürfen, klärt eine Fachperson für Datenschutz.

Wer die Arbeit danach macht

Die Mietersuche ist irgendwann abgeschlossen. Es geht um die zehn Jahre danach. Darauf komme ich weiter unten zurück, weil daran die meisten hängen bleiben.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Zwei Gruppen, die oft vermischt werden. Die erste braucht die Mietinteressentin zu sehen, die zweite nur, wer die Liegenschaft übernimmt.

Fürs Inserat und die Besichtigung:

Grundrisse und Baupläne
Nettowohnfläche, Zimmerzahl und Baujahr
Nachweise über Sanierungen, Umbauten und grössere Unterhaltsarbeiten. Interessenten fragen danach genauer, als Sie erwarten.
Bei Stockwerkeigentum das Reglement, weil es die Vermietung an Bedingungen knüpfen kann. Lesen Sie es vor dem Inserat.

Wenn Sie die Bewirtschaftung abgeben oder später verkaufen, zusätzlich:

Grundbuchauszug, er klärt die Eigentumsverhältnisse und allfällige Belastungen
Nachweis der Gebäudeversicherung
Bei Stockwerkeigentum die Protokolle der Versammlungen und die letzten Abrechnungen
Bei bereits vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge und die Mietzinsaufstellung

Fehlt Ihnen etwas davon, reden wir trotzdem. Fürs Inserat brauchen wir es dann aber.

Das Inserat und die Besichtigungen

Ins Inserat gehören die Eckdaten, die sonst zu Rückfragen führen: Zimmerzahl, Nettowohnfläche, Stockwerk, Baujahr, Zustand nach der letzten Sanierung, Nettomietzins und Nebenkosten getrennt ausgewiesen, Verfügbarkeit, Parkierung und ob Haustiere möglich sind. Dazu Grundriss und Fotografien bei Tageslicht, die den Zustand zeigen.

Was Sie im Inserat verschweigen, kommt an der Besichtigung ohnehin, dann aber mit einem Vertrauensverlust. Der schiefe Parkettboden im Korridor lässt sich nicht wegfotografieren, und die Person, die deswegen wieder absagt, hätte auch nach dem Einzug reklamiert.

Für die Besichtigung selbst: ein Datenblatt zum Mitnehmen mit Grundriss, Mietzins, Nebenkosten und Verfügbarkeit, und ein Anmeldeformular, das Sie vorher festgelegt haben. Sammeltermine sparen Zeit, Einzeltermine geben Ihnen ein besseres Bild. Beides ist vertretbar; entscheiden Sie es vor dem ersten Anruf und nicht danach.

Was im Kanton Zürich anders ist: die Formularpflicht für den Anfangsmietzins

In den Mandaten, die wir übernehmen, ist das die Pflicht, die am häufigsten fehlt. Schliessen Sie im Kanton Zürich einen neuen Mietvertrag über Wohnräume ab, müssen Sie der neuen Mieterschaft den bisherigen Mietzins und den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen. Der Mietvertrag oder eine E-Mail genügen dafür nicht.

Diese Pflicht gilt im Kanton Zürich seit dem 1. November 2013 ununterbrochen, und sie gilt kantonsweit. Es gibt keine Gemeindeliste, auf der Sie nachschauen müssten, ob Ihre Liegenschaft betroffen ist. Aathal-Seegräben, Uster, Hinwil, Dübendorf, die Stadt Zürich – überall dasselbe.

Die Mechanik dahinter erklärt, wovon die Pflicht abhängt. Liegt der Leerwohnungsbestand im Kanton per 1. Juni bei höchstens 1,5 Prozent, ordnet der Regierungsrat die Formularpflicht per 1. November an. Steigt er darüber, hebt er sie auf. Am 1. Juni 2026 lag der Kanton Zürich bei 0,52 Prozent. Von der Schwelle ist er also weit entfernt.

Welche Formularfassung aktuell zulässig ist, sagt Ihnen die Direktion der Justiz und des Innern des Kantons Zürich; dort liegen die Formulare auch zum Bezug bereit. Ich nenne hier bewusst keine Fassungsnummer, weil Formulare nachgeführt werden. Prüfen Sie es am Tag, an dem Sie es brauchen.

Was passiert, wenn das Formular fehlt, ist eine Rechtsfrage. Die beantwortet Ihnen die Schlichtungsbehörde oder eine Fachperson im Mietrecht, nicht Ihre Maklerin.

Zwischenfazit: Die Formularpflicht beim Anfangsmietzins ist kantonal geregelt. Ob und wie sie für Ihre Liegenschaft gilt, beantwortet Ihnen kein gesamtschweizerischer Leitfaden. Wenn Sie im Kanton Zürich eine Wohnung vermieten, ist das Ihr erster Pflichttermin.

Die Punkte, an denen es am häufigsten klemmt

Nehmen wir einen konstruierten, aber alltäglichen Fall. Sie übernehmen die Wohnung Ihrer Eltern im Bezirk Hinwil und vermieten zum ersten Mal selbst. Ein Mietvertragsformular ist schnell besorgt, die Mieterschaft ist gefunden, alles wirkt erledigt. Drei Dinge sind es meistens nicht: Das amtliche Formular für den Anfangsmietzins fehlt, die Nebenkosten stehen als ein einziges Wort im Vertrag, und das Depot liegt auf Ihrem eigenen Konto. Keiner dieser Punkte fällt beim Einzug auf. Alle drei fallen auf, sobald es Streit gibt.

Sie alle beruhen auf Bundesrecht. Der Kanton greift trotzdem ein: Er genehmigt das Formular für die Mietzinserhöhung und jenes für die Kündigung, und beim Depot behält das Gesetz den Kantonen ergänzende Bestimmungen vor. Sie stehen hier, weil sie in selbst aufgesetzten Mietverträgen am zuverlässigsten schiefgehen.

Das Mietzinsdepot

Bei Wohnräumen dürfen Sie höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen (Art. 257e OR). Leistet die Mietpartei die Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, hinterlegen Sie sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot, das auf den Namen der Mietpartei lautet. Die Zürcher Zivil- und Strafgerichte formulieren die Grundregel so, dass Sie die Sicherheit nicht mit dem eigenen Vermögen vermischen dürfen. Frei verfügen können Sie über ein solches Depot also nicht.

Am Ende zahlt die Bank nur mit Zustimmung beider Parteien aus, oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil (Art. 257e Abs. 3 OR). Wie das im Detail läuft, inklusive der Jahresfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses, steht im Beitrag Mietzinsdepot im Kanton Zürich.

Die Nebenkosten

Das ist, wenn ich ehrlich bin, der Punkt, an dem es in der Praxis am häufigsten hakt. Dabei sieht er von den dreien am harmlosesten aus.

Nebenkosten dürfen Sie nur dann gesondert verrechnen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Und es reicht nicht, «Nebenkosten» hinzuschreiben. Die Zürcher Zivil- und Strafgerichte halten fest, dass die separat verrechneten Leistungen einzeln genau aufgeführt werden müssen und Sammelbezeichnungen unbeachtlich sind. Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Kabelanschluss: Was Sie nicht benennen, tragen Sie selbst.

Dazu kommt, dass die verrechneten Nebenkosten den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen müssen (Art. 257b Abs. 1 OR). Die Mieterschaft hat Anspruch auf Einsicht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR). Und wer mit Akontozahlungen arbeitet, muss nach den Zürcher Gerichten mindestens einmal pro Jahr abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG, SR 221.213.11). Im Klartext: Sie brauchen eine Buchhaltung, die das hergibt, ab dem ersten Jahr. Worauf es bei der Abrechnung selbst ankommt, steht im Beitrag Nebenkostenabrechnung als Vermieter.

Die Mietzinsanpassung während der Laufzeit

Wer zehn Jahre vermietet, hat mit diesem Punkt mehr zu tun als mit Einzug und Auszug zusammen.

Eine Mietzinserhöhung teilen Sie nicht per Brief mit, sondern wieder auf einem vom Kanton genehmigten Formular (Art. 269d OR). Im Kanton Zürich beziehen Sie es bei derselben Stelle wie die anderen beiden, der Direktion der Justiz und des Innern. Der Kanton Zürich führt damit drei amtliche Formulare: Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung, Kündigung.

Die Zürcher Zivil- und Strafgerichte halten dazu mehrere Punkte fest, an denen es in der Praxis scheitert:

Termin: Erhöhen können Sie auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Während einer festen Vertragsdauer ist eine Erhöhung grundsätzlich unzulässig, ausser der Mietzins ist indexiert oder gestaffelt.
Zugang: Das Formular muss der Mieterschaft mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen, sonst wirkt die Erhöhung erst auf den übernächsten Termin.
Versand: Die Gerichte empfehlen, mindestens zwanzig Tage vorher eingeschrieben zu versenden, und begründen das mit dem Risiko, dass ein Brief bei der Post nicht abgeholt wird. Das ist eine Empfehlung, keine Frist.
Begründung: Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, sind sie je in Einzelbeträgen auszuweisen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG, SR 221.213.11). Schöpfen Sie eine Anpassung nicht vollständig aus, ist der Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen (Art. 18 VMWG).
Form: Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nach Darstellung der Zürcher Gerichte nichtig.

Eine Neuerung, die noch nicht überall angekommen ist: Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf dem vorgeschriebenen Formular eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift (Art. 269d Abs. 4 OR, AS 2025 197). Das ist eine Erleichterung bei der Unterschrift, sonst nichts. Formular, Frist und Begründung bleiben.

Geht es um eine Anpassung wegen veränderter Hypothekarzinsen, gilt ein Referenzzinssatz, der vierteljährlich bekannt gegeben und vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert wird (Art. 12a VMWG). Welcher Wert gerade gilt, schauen Sie dort nach. Wir nennen hier bewusst keine Zahl.

Die Kündigung

Kündigen Sie als Vermieterschaft, genügt ein Brief nicht. Sie müssen ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR). Im Kanton Zürich dürfen Sie entweder das offizielle kantonale Formular nehmen oder ein eigenes, das die Direktion der Justiz und des Innern vorher genehmigt hat. Papierexemplare gibt es über die Kantonale Drucksachen- und Materialzentrale. Werden die Formvorschriften nicht beachtet, bleibt die Kündigung nach den Zürcher Gerichten wirkungslos.

Bei einer Familienwohnung kommt eine Zustellungsregel dazu. Die Kündigung geht an die Mietpartei und an deren Ehegatten beziehungsweise eingetragene Partnerin oder eingetragenen Partner, je in einem separaten Brief (Art. 266n OR). Die Zürcher Gerichte weisen darauf hin, dass dieselbe Regel für die Zahlungsverzugskündigung und für die Fristansetzung zur Sicherheitsleistung bei Konkurs gilt.

Zur Frist: Bei Wohnungen beträgt sie mindestens drei Monate (Art. 266c OR). Der Termin richtet sich nach dem Ortsgebrauch. Und hier bin ich Ihnen eine ehrliche Auskunft schuldig, auch wenn sie unbefriedigend ist. Im Kanton Zürich sind diese ortsüblichen Termine für Wohnungsmiete nicht amtlich publiziert. Die Zürcher Gerichte schreiben schlicht «ortsüblich» und nennen keine Daten. Mir ist keine amtliche Zürcher Publikation bekannt, die solche Termine festlegt; was dazu im Netz kursiert, ist jedenfalls keine. Massgebend ist deshalb, was in Ihrem Mietvertrag steht. Ist das unklar, fragen Sie die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks, bevor Sie kündigen, nicht danach.

Zwischenfazit: Depot, Nebenkosten, Mietzinsanpassung und Kündigung scheitern selten am Inhalt, fast immer an der Form. Drei davon hängen im Kanton Zürich an einem amtlichen Formular.

Wohnung vermieten im Zürcher Oberland und im Glattal

Wie viele Wohnungen hier überhaupt ausgeschrieben sind, zählt der Kanton einmal jährlich. Am Stichtag 1. Juni 2026 lag die Leerwohnungsziffer im Kanton Zürich bei 0,52 Prozent, was 4’189 angebotenen Wohnungen entspricht. In der Raumplanungsregion Zürcher Oberland waren es 0,95 Prozent oder 808 Wohnungen, im Bezirk Hinwil 0,93 Prozent oder 448 Wohnungen. Die Region liegt damit fast doppelt so hoch wie der Kanton insgesamt.

Nebenbei, weil diese Ziffer regelmässig falsch gelesen wird: Gezählt wird nur, was am Stichtag tatsächlich zur Miete oder zum Kauf angeboten wird. Eine Wohnung, die am 1. Juni leer steht, aber bereits weitervermietet ist, taucht nirgends auf. Erhoben wird zudem über die Gemeinden, ein Ranking auf Gemeindeebene trägt deshalb nicht. Die Ziffer misst das Angebot am Stichtag, nicht den gesamten Leerstand.

Nützlich ist die Ziffer trotzdem, und zwar zweimal. Erstens liegt der Kanton sehr deutlich unter der 1,5-Prozent-Schwelle, an der die Formularpflicht beim Anfangsmietzins hängt. Solange sich daran nichts ändert, bleibt sie Ihr Thema. Zweitens stehen im Oberland und im Bezirk Hinwil anteilig fast doppelt so viele Wohnungen im Angebot wie im Kantonsschnitt. Am selben Stichtag sieht eine Mietinteressentin hier also mehr Inserate nebeneinander als in der Stadt. Was das für Ihre Wohnung bedeutet, sagt die Ziffer nicht; sie ist aber ein Grund, die Vergleichsinserate in Ihrer Gemeinde tatsächlich anzuschauen, statt den Mietzins am Schreibtisch festzulegen.

Relevant ist ausserdem, wo im Streitfall verhandelt wird. Im Kanton Zürich gibt es zwölf Schlichtungsbehörden in Miet- und Pachtsachen, je einem Bezirksgericht angegliedert. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache. Für unser Kerngebiet heisst das Hinwil, Uster oder Pfäffikon ZH; für das Glattal, etwa Dübendorf oder Bassersdorf, sind es Uster und Bülach. Die Behörden sind paritätisch besetzt, mit einer Gerichtsschreiberin oder einem Gerichtsschreiber im Vorsitz und je einer Vertretung der Mieter- und der Vermieterorganisationen. Bevor irgendetwas vor Gericht landet, gibt es also einen niederschwelligen Weg.

Zwischenfazit: Der Markt nimmt Ihnen weder die Mietersuche ab noch den Preisentscheid. Den grösseren Teil der Arbeit machen ohnehin die Formalien und die Frage, wer sie über die Jahre erledigt. Dazu jetzt.

Wohnung selbst vermieten oder abgeben?

Die Mietersuche ist der sichtbare Teil und ein einmaliger Vorgang. Was danach kommt, dauert Jahre. In der Tabelle steht, was bei einem Mandat auf unserem Tisch landet und was auf Ihrem, wenn Sie selbst vermieten.

Aufgabe	Wenn Sie selbst vermieten	In einem Bewirtschaftungsmandat
Mietersuche	Inserat, Besichtigungen, Auswahl, Absagen	wir inserieren, besichtigen und wählen mit Ihnen aus
Vertrag und Formulare	Sie beschaffen das amtliche Formular für den Anfangsmietzins und achten selbst auf die Fassung	wir beschaffen die kantonalen Formulare und setzen den Vertrag auf
Betreuung der Mieterschaft	Ihre Nummer ist die Nummer, die klingelt	Ihre Mieterschaft meldet sich bei uns
Unterhalt	Sie suchen Handwerker, koordinieren Termine, kontrollieren die Ausführung	wir koordinieren und ziehen die nötigen Handwerker bei
Buchhaltung und Nebenkostenabrechnung	Sie führen sie belegsicher, jährlich	wir führen die Buchhaltung und rechnen ab
Kündigung, Mieterwechsel, Übergabe	Sie halten Form, Frist und Zustellung selbst ein	wir bereiten das vor und achten auf Form, Frist und Zustellung
Erreichbarkeit	Ihre Ferien sind auch die Ferien der Liegenschaft	eine feste Ansprechpartnerin

Wenn Sie zwischen beidem schwanken, gehen Sie diese fünf Fragen durch. Je öfter Sie zögern, desto eher lohnt sich ein Mandat.

Kostet Sie ein kurzfristiger Termin vor Ort einen halben Tag?
Führen Sie heute schon eine Buchhaltung, mit der sich Nebenkosten belegsicher abrechnen lassen?
Wollen Sie die kantonalen Formulare bei jedem Vertrag, jeder Anpassung und jeder Kündigung selbst beschaffen und auf die gültige Fassung achten?
Können Sie über Jahre hinweg erreichbar sein, auch wenn Sie verreist sind?
Bei Stockwerkeigentum: Kennen Sie die Vorgaben, die Ihr Reglement zur Vermietung macht?

Es gibt gute Gründe, selbst zu vermieten. Wenn die Wohnung im eigenen Haus liegt und Sie die Mieterschaft kennen, brauchen Sie vielleicht gar keine Verwaltung. Das sage ich Ihnen dann auch so. Anders wird es, wenn Sie wegziehen oder die Schadensmeldungen anfangen, Ihre Abende zu belegen.

Wenn etwas passiert: In unseren Mandaten meldet die Mieterschaft Schäden direkt bei uns, mit Angabe von Liegenschaft, Wohnung und Erreichbarkeit. Bei einem akuten Notfall wie einem Wasseraustritt gilt zuerst die Notfallstelle, danach wir.

Wie wir die Bewirtschaftung von Mietliegenschaften im Einzelnen aufsetzen (Mietersuche, Betreuung der Mieterinnen und Mieter, Koordination des Unterhalts, Buchhaltung), steht auf unserer Leistungsseite. Was ein Mandat für Ihre Liegenschaft konkret umfasst, halten wir schriftlich fest, bevor Sie sich entscheiden.

Zwischenfazit: Als Faustregel: Eigenes Haus und eine Mieterschaft, die Sie kennen, sprechen fürs Selbermachen. Ein Wegzug oder Schadensmeldungen, die Ihren Feierabend belegen, sprechen fürs Mandat.

Sie sind unsicher, was ein Mandat für Ihre Liegenschaft überhaupt umfassen würde? Schildern Sie uns die Liegenschaft, und Sie erhalten eine schriftliche Offerte mit den enthaltenen Leistungen. Telefon 043 541 30 70 oder schriftliche Offerte für die Bewirtschaftung anfordern.

Ein Punkt kommt später fast immer noch dazu.

Wenn Sie die vermietete Wohnung später verkaufen wollen

Das überrascht viele: Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, endet das Mietverhältnis nicht. Es geht mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über (Art. 261 OR). Die neue Eigentümerschaft tritt in den bestehenden Vertrag ein, mit dem vereinbarten Mietzins und den vereinbarten Bedingungen. Bei dringendem Eigenbedarf kann sie vorzeitig auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR); wann das greift, beurteilt eine Fachperson im Mietrecht.

Das ist die Ausgangslage, und sie verändert, wer als Käuferschaft überhaupt in Frage kommt. Eine Familie, die selbst einziehen will, sieht eine vermietete Wohnung anders an als jemand, der eine Rendite sucht. Wie Sie eine vermietete Liegenschaft verkaufen, haben wir separat aufgeschrieben. Wie wir in unserer Kernregion arbeiten, steht auf der Seite Immobilienmakler Region Zürcher Oberland.

Weil wir selbst Mietliegenschaften bewirtschaften, kennen wir die Unterlagen, nach denen eine Käuferschaft fragt: Mietverträge, Mietzinsaufstellung, Nebenkostenabrechnungen. Das ist der Vorteil daran, beides zu machen.

Zwischenfazit: Was heute im Mietvertrag steht und wie sauber Sie die Nebenkosten abrechnen, sieht später die Käuferschaft.

Häufige Fragen

Darf ich den Mietzins frei festlegen, wenn ich neu vermiete?

Sie setzen den Mietzins an, müssen ihn im Kanton Zürich aber zusammen mit dem bisherigen Mietzins auf dem amtlichen Formular mitteilen. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anfangsmietzins angefochten werden kann, ist eine mietrechtliche Frage. Dafür sind die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks oder eine Fachperson im Mietrecht zuständig.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse (Art. 257e OR). Wird sie in Geld oder Wertpapieren geleistet, gehört sie auf ein Konto oder Depot bei einer Bank, das auf den Namen der Mietpartei lautet. Frei verfügen können Sie über das Depot nicht.

Was gehört in ein gutes Mietinserat?

Zimmerzahl, Nettowohnfläche, Stockwerk, Baujahr, Zustand nach der letzten Sanierung, Nettomietzins und Nebenkosten getrennt ausgewiesen, Verfügbarkeit, Parkierung und ob Haustiere möglich sind. Dazu Grundriss und Fotografien bei Tageslicht. Ausführlicher steht das weiter oben unter Inserat und Besichtigungen.

Wer zahlt Reparaturen während der Mietdauer?

Reinigung und kleine Ausbesserungen sind nach Art. 259 OR Sache der Mieterschaft. Die Zürcher Gerichte halten fest, dass diese Pflicht untergeordneter Natur ist und endet, sobald eine Massnahme Fachwissen erfordert. Alles darüber hinaus ist Ihre Sache: Nach Art. 256 Abs. 1 OR haben Sie die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Vertragsklauseln, die der Mieterschaft mehr als den kleinen Unterhalt aufbürden, sind bei Wohn- und Geschäftsräumen nach Darstellung der Gerichte unwirksam (Art. 256 Abs. 2 OR). Das ist ein guter Grund, keinen selbstgebastelten Mietvertrag zu verwenden. In unseren Bewirtschaftungsmandaten läuft die Schadensmeldung über uns, und wir ziehen die nötigen Handwerker bei. Bei strittigen Abgrenzungen ist die Schlichtungsbehörde die richtige Adresse.

Was passiert bei einem Mieterwechsel?

Kündigung in der richtigen Form und auf den richtigen Termin, Rückgabeprotokoll bei der Übergabe, Abrechnung der Nebenkosten und Freigabe des Depots. Diese vier Schritte in dieser Reihenfolge. Der häufigste Fehler liegt beim ersten Schritt, der Form.

Wie läuft die Übergabe an eine Bewirtschaftung?

Sie schildern uns die Liegenschaft, wir sichten die bestehenden Mietverträge, die Mietzinsaufstellung und die letzten Abrechnungen. Danach erhalten Sie eine schriftliche Offerte, in der die enthaltenen Leistungen aufgeführt sind.

Unsere aktuell ausgeschriebenen Mietobjekte sehen Sie übrigens auf der Website. Das sind zum grössten Teil Wohnungen aus Liegenschaften, die wir bewirtschaften.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. SH Immo GmbH ist im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragen, UID CHE-455.115.896.

Stand: 26. August 2026. Rechtliche Angaben nach den Publikationen der Zürcher Zivil- und Strafgerichte und der Direktion der Justiz und des Innern des Kantons Zürich, abgerufen am 26. August 2026. Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechtsberatung.

Sie möchten Ihre Wohnung im Kanton Zürich vermieten, ohne die Formalien selbst zu tragen? Das amtliche Formular für den Anfangsmietzins, die belegsichere Nebenkostenabrechnung und die Schadensmeldungen Ihrer Mieterschaft laufen in unseren Mandaten über uns. Schildern Sie uns kurz Ihre Liegenschaft, und Sie erhalten von uns eine schriftliche Offerte, in der die enthaltenen Leistungen aufgeführt sind. Bei uns sprechen Sie direkt mit der Inhaberin und nicht mit wechselnden Sachbearbeitenden. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Oder schriftliche Offerte für die Bewirtschaftung anfordern. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.