Immobilienbewertung im Kanton Zürich: drei Werte, ein Preis

Q: Entspricht der Steuerwert dem Verkaufswert meiner Liegenschaft?

Nein, und das ist die Einordnung von SH Immo, nicht die des Kantons. Das kantonale Steueramt hält lediglich fest, dass die Steuerwerte im Kanton Zürich zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts liegen müssen. Für Fragen zur konkreten Steuersituation ist das kantonale Steueramt oder eine Treuhandstelle zuständig.

Kurz gesagt

Eine Immobilienbewertung im Kanton Zürich liefert nicht eine Zahl. Ihre Liegenschaft hat gleichzeitig mehrere Werte: den Onlinewert, den steuerlichen Vermögenssteuerwert und den Preis, den eine Käuferschaft tatsächlich bezahlt. Verwechselt werden sie ständig.

Der Kanton Zürich bewertet 2026 alle Liegenschaften neu, erstmals seit 2009. Der Steuerwert muss dabei zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts liegen. Eine Steuergrösse mit eingebauter Bandbreite.

Statistische Modelle rechnen mit Merkmalen, die in einer Datenbank stehen. Den Zustand Ihrer Küche, die Aussicht von Ihrem Balkon und Belastungen im Grundbuch sehen sie nicht.

Das kantonale Statistikamt publiziert bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum keinen Medianpreis, wenn eine Gemeinde weniger als 15 registrierte Handänderungen zählt. Für einen Teil der Zürcher Gemeinden existiert also gar keine publizierte Vergleichszahl.

Welche Unterlagen ein belastbares Gespräch braucht, steht weiter unten als Checkliste.

Wer über einen Verkauf nachdenkt, füllt heute meist zuerst einen Onlinerechner aus. Und kommt mit einer Zahl im Kopf ins Gespräch. Die Zahl sitzt dann fest, bevor überhaupt jemand die Liegenschaft gesehen hat, und jedes Gespräch danach beginnt mit dem leisen Verdacht, man wolle sie kleinrechnen. Dabei misst diese Zahl schlicht etwas anderes, als die meisten annehmen.

Eine Immobilienbewertung im Kanton Zürich ist kein einzelner Vorgang. Je nachdem, wer bewertet und wozu, kommen unterschiedliche Zahlen heraus, und mehrere davon können gleichzeitig korrekt sein. Dieser Beitrag ordnet sie ein: was der Kanton rechnet, was ein statistisches Modell leistet, wo es an Grenzen stösst und woran Sie erkennen, ob eine Zahl für Ihre Situation überhaupt taugt.

Drei Zahlen, drei verschiedene Fragen

Diese drei Werte begegnen Ihnen im Kanton Zürich regelmässig, und sie beantworten jeweils etwas anderes.

Der Onlinewert kommt aus einem statistischen Modell. Er sagt: So viel kosten Objekte, die Ihrem auf dem Papier ähneln. Der Vermögenssteuerwert kommt vom Gemeindesteueramt und besagt, mit welchem Betrag Sie steuerlich erfasst sind. Der Verkaufspreis dagegen entsteht erst im Markt, am Tag der Handänderung: so viel war eine bestimmte Käuferschaft an diesem einen Tag bereit zu zahlen.

Ein vierter Begriff taucht gleich auf, und er stiftet die meiste Verwirrung: der Verkehrswert. Das ist der geschätzte Marktwert einer Liegenschaft und zugleich die Bezugsgrösse, an der sich der Steuerwert bemisst. Er ist eine Schätzung. Der Verkaufspreis dagegen ist der Betrag, der am Tag der Handänderung tatsächlich fliesst. Die beiden fallen selten zusammen.

Der Ärger entsteht fast immer dort, wo eine dieser Zahlen für eine andere gehalten wird. Wer den Steuerwert für den Verkaufspreis hält, verkauft womöglich zu tief. Wer den Onlinewert für den Angebotspreis hält, geht mit einer Zahl in die Vermarktung, die niemand geprüft hat.

Was ist eine Immobilienbewertung im Kanton Zürich?

Eine Immobilienbewertung ordnet eine Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld ein. Sie stützt sich auf Lage, Grösse, Zustand, Ausbaustandard und die Marktsituation in der Region. Im Kanton Zürich kommt eine zweite Ebene dazu: der steuerliche Vermögenssteuerwert, den die Gemeindesteuerämter festlegen. Beide Werte beantworten verschiedene Fragen und stimmen selten überein.

Wie diese Zahlen zustande kommen, hängt am Rechenweg. Und davon gibt es mehrere.

Welche Bewertungsmethode zu welcher Liegenschaft passt

Hinter den Zahlen stehen unterschiedliche Rechenwege. Das Objekt bestimmt, welcher davon überhaupt etwas taugt.

Das Bundesamt für Statistik rechnet für den Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex quartalsweise mit rund 7000 Immobilienkäufen. Damit die Preise überhaupt vergleichbar werden, bereinigt das Amt sie mit einem statistischen Modell um Qualitätsunterschiede. In der Branche heisst dieses Verfahren hedonische Bewertung. Vereinfacht gesagt: Jedes erfasste Merkmal einer Liegenschaft bekommt einen geschätzten Beitrag zum Preis, und aus der Summe entsteht ein Wert. Ausgewiesen wird das getrennt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Nach unserer Kenntnis arbeiten die gängigen Onlinerechner nach demselben Prinzip. Es funktioniert gut, solange Ihre Liegenschaft dem Muster entspricht, das in den Daten steckt.

Methode	Wofür sie gemacht ist	Wo sie an Grenzen stösst
Hedonisch / Vergleichswert	Standardisiertes Wohneigentum: Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser, von denen es viele vergleichbare Handänderungen gibt	Sobald das Objekt aus dem Raster fällt: Umbauten, Sonderlagen, ungewöhnliche Grundrisse, Belastungen im Grundbuch
Ertragswert	Renditeliegenschaften und vermietete Objekte: Der Wert leitet sich aus den Mieterträgen ab	Braucht eine belastbare Mietzinsaufstellung; ohne sie rechnet man mit Annahmen statt mit Zahlen
Realwert (Sachwert)	Objekte ohne Vergleichsbasis: Was würde es kosten, das Gebäude heute zu erstellen, abzüglich Alterung, zuzüglich Landwert	Sagt wenig darüber aus, was eine Käuferschaft tatsächlich zu zahlen bereit ist

Was ein Modell strukturell nicht sehen kann

Ein Modell kennt die Merkmale, die jemand erfasst hat. Es kennt aber weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht von Ihrem Balkon oder besondere Belastungen im Grundbuch.

Der letzte Punkt kostet beim Verkauf am meisten Geld. Ein Wohnrecht, eine Nutzniessung, ein Vorkaufsrecht, eine Dienstbarkeit zugunsten des Nachbargrundstücks, ein Baurecht im Sinne des Zivilgesetzbuchs: All das ist im Grundbuch eingetragen und verändert den erzielbaren Preis erheblich. In keinem Onlineformular gibt es ein Feld dafür. Deshalb gilt bei uns der Satz: Betrachten Sie den Onlinewert als Ausgangspunkt für das Gespräch und nicht als Angebotspreis.

Wo Modellwerte nach unserer Beobachtung am häufigsten danebengreifen: bei älteren Einfamilienhäusern mit grossem Umschwung in Pendlerlagen. Das Modell verbucht den Umschwung als Fläche. Die Käuferschaft sieht darin entweder Arbeit oder Freiheit, je nach Lebenslage, und das schlägt sich im Preis nieder. Das ist unsere Erfahrung, keine Statistik.

Zwischenfazit: Welche Methode trägt, entscheidet das Objekt. Standardisiertes Wohneigentum lässt sich statistisch gut fassen, alles Besondere nicht. Und je mehr im Grundbuch steht, desto weniger sagt ein Rechnerwert.

Der Kanton Zürich rechnet nach ganz eigenen Regeln. Und ausgerechnet 2026 ändert er sie.

Der Steuerwert und der Verkaufspreis: 2026 ändert sich hier viel

Vier Eckpunkte vorweg:

Die letzte allgemeine Neubewertung im Kanton Zürich liegt im Jahr 2009.
Die neue gilt ab der Steuerperiode 2026.
Versendet werden die Werte von den Gemeindesteuerämtern im Januar 2027.
Der Steuerwert muss zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts liegen.

Im Kanton Zürich läuft gerade die erste allgemeine Neubewertung seit langem. Das kantonale Steueramt hält fest: «Im Kanton Zürich gab es die letzte allgemeine Neubewertung im Jahr 2009.» Die neue Bewertung gilt ab der Steuerperiode 2026; die Gemeindesteuerämter versenden die neuen Werte im Januar 2027. Rechtsgrundlage ist die Weisung 2026 des Regierungsrates (LS 631.32 beziehungsweise ZStB 21.1, erlassen am 28. August 2024, in Kraft seit 1. Januar 2026).

Entscheidend ist eine Zahl, die dabei fast untergeht. Das Steueramt schreibt: «Aufgrund der rechtlichen Vorgaben müssen die Steuerwerte von Liegenschaften zwischen 70 und 100% des Verkehrswerts und die Eigenmietwerte zwischen 60 und 70% der Marktmiete liegen.»

Lesen Sie das noch einmal. Der Steuerwert darf sich in einer Spanne von dreissig Prozentpunkten bewegen und ist trotzdem korrekt. Er ist eine steuerliche Grösse mit eingebauter Bandbreite.

Drehen Sie die Bandbreite einmal um, dann sehen Sie, worauf das hinausläuft. Sitzt Ihr Steuerwert am unteren Rand, also bei 70 Prozent, dann liegt der Verkehrswert rund 43 Prozent darüber. Sitzt er am oberen Rand, sind es null. Das ist keine Marktprognose, sondern schlicht die Umkehrung der amtlichen Vorgabe. Wo genau innerhalb dieser Spanne Ihre Liegenschaft liegt, sagt Ihnen das Schreiben nicht. Unsere Schlussfolgerung daraus, und das ist ausdrücklich unsere Einschätzung und nicht die Aussage des Kantons: Als Ausgangspunkt für einen Verkaufspreis taugt er nicht.

Für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken berechnet der Kanton den Verkehrswert nach Darstellung des kantonalen Steueramts aus Landwert und Zeitbauwert. Das Ergebnis ist eine Formel. Was jemand tatsächlich bezahlt hat, fliesst darin nicht ein.

Die Neubewertung betrifft zwei Grössen. Neben dem Vermögenssteuerwert wird auch der Eigenmietwert neu festgesetzt; er soll laut kantonalem Steueramt zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete liegen. Beides steht im selben Schreiben.

Wenn dieses Schreiben im Januar 2027 im Briefkasten liegt, legen Sie es bitte nicht einfach ab. Lesen Sie den ausgewiesenen Wert und halten Sie ihn neben das, was Sie über Ihre Liegenschaft und den Markt wissen. Beachten Sie die Rechtsmittelbelehrung im Schreiben selbst. Zuständig für Fragen dazu ist Ihr Gemeindesteueramt.

Was das steuerlich für Sie konkret bedeutet, klärt das kantonale Steueramt oder Ihre Treuhandstelle. Wir rechnen Ihnen keine Steuern aus, und wir geben dazu auch keine Auskunft. Das gehört in andere Hände.

Drei Zürcher Eigenheiten gehören in dasselbe Kapitel, weil sie beim Verkauf auftauchen:

Thema	Wie es im Kanton Zürich geregelt ist
Neubewertung 2026	Erste allgemeine Neubewertung seit 2009, gilt ab Steuerperiode 2026. Steuerwerte zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts, Eigenmietwerte zwischen 60 und 70 Prozent der Marktmiete
Handänderungssteuer	Seit dem 1. Januar 2005 abgeschafft. Stattdessen fallen Beurkundungsgebühren des Notariats und Handänderungsgebühren des Grundbuchamts an
Grundstückgewinnsteuer	Bleibt bestehen. Die Veranlagung erfolgt durch die Gemeinden, besteuert wird der Gewinn einmalig im Zeitpunkt der Handänderung, und die Besitzesdauer beeinflusst die Höhe

Sätze nennen wir hier bewusst keine. Verbindlich sind die Angaben der zuständigen Gemeinde und des Notariats.

Zwischenfazit: Der Steuerwert kommt vom Amt und folgt einer Formel, der Verkaufspreis entsteht im Markt. Die Neubewertung 2026 ändert den einen und sagt über den anderen nichts.

Wo die Zürcher Marktzahlen aufhören zu helfen

Jetzt zum regionalen Teil, und der ist der interessanteste, weil er die Grenzen der Statistik zeigt. Vier amtliche Zahlen kommen dabei ins Spiel:

Kennzahl	Stand
Freihandverkäufe Kanton Zürich, Datenjahr 2025	4’678 Verkäufe von Stockwerkeigentum, Median 1’200’000 Franken; 2’248 Einfamilienhäuser, Median 1’590’000 Franken (provisorisch)
Publikationsschwelle des Kantons	Unter 15 registrierten Handänderungen pro Gemeinde gar kein Medianpreis
Wohnimmobilienpreisindex, 2. Quartal 2026	Einfamilienhäuser minus 0,4 Prozent, Eigentumswohnungen plus 1,6 Prozent, gesamtschweizerisch
Leerwohnungsziffer Kanton Zürich	0,52 Prozent am Stichtag 1. Juni 2026

Der Reihe nach.

Das Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich erfasst die Freihandverkäufe auf Basis der beim Grundbuchamt registrierten Preise. Für das Datenjahr 2025 weist es im Kanton Zürich 4’678 Verkäufe von Stockwerkeigentum mit einem Medianpreis von 1’200’000 Franken und 2’248 Einfamilienhäuser mit 1’590’000 Franken aus. Die Zahlen der letzten drei Jahrgänge sind laut Amt provisorisch und können rückwirkend angepasst werden. Es ist eine solide Zahl auf Kantonsebene, und sie sagt über Ihre Liegenschaft trotzdem wenig.

Der Grund steht in den Bemerkungen des Datensatzes selbst: «Bei EFH und STW werden bei weniger als 15 Fällen keine Preisangaben berichtet.» Übersetzt heisst das: In Gemeinden, in denen pro Jahr weniger als fünfzehn Handänderungen bei Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum registriert werden, publiziert der Kanton überhaupt keinen Medianpreis. Betroffen sind naturgemäss die kleineren Gemeinden, im Zürcher Oberland ebenso wie anderswo im Kanton. Zwei Beispiele aus unserem eigenen Gebiet: Für Seegräben und für Greifensee weist der Kanton in keinem der Jahre 2020 bis 2025 einen Medianpreis aus. Sämtliche Preisfelder bleiben leer, weil zu wenige Handänderungen registriert wurden. Prüfen Sie es für Ihre eigene Gemeinde nach: Der Datensatz liegt offen auf der oben verlinkten Fachseite des Amts für Statistik und Daten.

Das heisst nicht, dass es gar keine Daten gibt. Dort fehlt die amtliche Vergleichszahl also vollständig. Kommerzielle Modelle arbeiten mit eigenen Beständen, in denen auch solche Handänderungen stecken können. Es heisst aber, dass niemand die Zahl von aussen nachprüfen kann. Und dass die lokale Datenbasis für jedes Modell dünn bleibt.

So ist die Datengrundlage gebaut. Mit unserer Meinung hat das nichts zu tun.

Was in solchen Gemeinden stattdessen zirkuliert, ist der Nachbarpreis vom Hörensagen. Jemand hat verkauft, jemand kennt jemanden, der die Zahl gehört haben will, und daraus wird über Jahre eine Art lokaler Referenzwert. Manchmal liegt er ungefähr richtig. Nachprüfen lässt er sich nie.

Eine Frage, die in Gesprächen immer wieder kommt: Warum weicht der Wert für dasselbe Haus je nach Rechner so deutlich ab? Meist genau deshalb. Unsere Erklärung dafür: Die Modelle greifen auf unterschiedlich weit gefasste Vergleichsräume zurück, sobald die eigene Gemeinde zu dünn besetzt ist. Nachprüfen lässt sich das von aussen nicht, die Rechenwege sind Betriebsgeheimnis.

Woran halten Sie sich dann? Wir arbeiten in solchen Fällen von hinten nach vorne. Zuerst der Grundbuchauszug, weil dort steht, was kein Modell sieht. Dann der Vergleichsraum: Er muss über die Gemeindegrenze hinausgehen, und es muss gesagt sein, welche Gemeinden einbezogen wurden. Danach die Liegenschaft selbst, angeschaut statt angenommen.

Genauer wird die Zahl dadurch nicht. Nachvollziehbar schon. Und über eine Einschätzung, deren Herkunft sich erklären lässt, kann man in einer Erbteilung oder bei der Bank überhaupt erst reden.

Dazu ein zweiter Punkt, der zeigt, wie wenig ein Durchschnitt trägt. Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik stand im 2. Quartal 2026 bei 127,7 Punkten (Basis 4. Quartal 2019 = 100), 0,7 Prozent über dem Vorquartal und 3,5 Prozent über dem Vorjahresquartal. Im selben Quartal gingen die Preise für Einfamilienhäuser aber um 0,4 Prozent zurück, während Eigentumswohnungen um 1,6 Prozent zulegten. Zwei Objektarten, ein Quartal, gegenläufige Richtung. Diese Werte gelten gesamtschweizerisch: Der Index weist keinen Kanton-Zürich-Wert aus.

Was die Lage im Kanton Zürich prägt, ist der knappe Wohnraum. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,52 Prozent, das sind 4’189 leerstehende Wohnungen im ganzen Kanton (Vorjahr: 0,48 Prozent). Wer im Zürcher Oberland, im Glattal oder in der Agglomeration Zürich verkauft, verkauft in einen Markt mit sehr wenig Ausweichfläche. Wie sich das konkret auf einzelne Gemeinden auswirkt, steht auf unseren Ortsseiten, etwa für die Immobilienmaklerin in Zürich oder für den Immobilienmakler in Uster.

Zwischenfazit: Eine Immobilienbewertung im Kanton Zürich beginnt bei den kantonalen Zahlen und hört dort nicht auf. Sie beschreiben den Objektmix, nicht Ihre Liegenschaft. Sie sind der Rahmen, in den eine Einschätzung gehört. Die Einschätzung selbst müssen Sie sich holen.

Woran Sie erkennen, ob eine Einschätzung diesen Namen verdient:

☐ Hat jemand die Liegenschaft tatsächlich besichtigt?
☐ Sind die Einträge im Grundbuch angeschaut worden?
☐ Wird gesagt, auf welche Vergleichsobjekte sich die Zahl stützt?
☐ Steht ein Datum dabei, auf das sich die Einschätzung bezieht?
☐ Wird eine Bandbreite genannt statt eines auf tausend Franken genauen Punktwerts?

Fünfmal Nein bedeutet: Sie haben einen Richtwert, keine Einschätzung. Welche Unterlagen den Unterschied ausmachen, zeigen wir Ihnen jetzt.

Diese Unterlagen brauchen Sie für eine belastbare Bewertung

Damit im Gespräch etwas Handfestes herauskommt, braucht es Papier. Diese Liste können Sie zusammenstellen, bevor jemand vorbeikommt:

☐ Grundbuchauszug: klärt die Eigentumsverhältnisse und allfällige Belastungen
☐ Situations- oder Katasterplan
☐ Grundrisse und Baupläne
☐ Angaben zu Wohn- und Nutzfläche sowie zum Baujahr
☐ Nachweise über Sanierungen, Umbauten und grössere Unterhaltsarbeiten
☐ Bei Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Reglement, Protokolle der Versammlungen, letzte Abrechnungen
☐ Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge und Mietzinsaufstellung
☐ Belege über wertvermehrende Investitionen, also Rechnungen und Handwerkerabrechnungen
☐ Nachweis der Gebäudeversicherung

Woher Sie die Unterlagen bekommen: Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim zuständigen Notariat und Grundbuchamt des Kantons Zürich, Baupläne und Situationsplan liegen beim Bauamt Ihrer Gemeinde, Reglement, Protokolle und Abrechnungen bei Ihrer Stockwerkeigentumsverwaltung.

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch. Es verschiebt nur, wie genau die Einschätzung ausfallen kann.

Zwei Objektarten verdienen einen eigenen Abschnitt, weil dort die meisten Fehler passieren.

Vermietete Liegenschaften

Hier hängt der Wert an der Ertragslage, und die steht in den Mietverträgen. Angeschaut gehören dabei der Unterschied zwischen dem tatsächlich bezahlten und dem erzielbaren Mietzins, Leerstände, vereinbarte Staffelungen und die Nebenkostenregelung im Vertrag. Weil wir selbst Mietliegenschaften bewirtschaften, kennen wir diese Unterlagen und die Fragen, die eine Käuferschaft dazu stellt. Was beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft sonst noch zu klären ist, haben wir separat aufgeschrieben. Bestehende Mietverhältnisse gehen in der Schweiz mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über. Kauf bricht Miete nicht, so steht es in Art. 261 Abs. 1 des Obligationenrechts (SR 220).

Stockwerkeigentum

Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen, Stand des Erneuerungsfonds, beschlossene oder absehbare Sanierungen. Das entscheidet mit über den Preis. Weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten, wissen wir, worauf es in diesen Unterlagen ankommt. Eine anstehende Fassadensanierung, die noch nicht finanziert ist, gehört auf den Tisch, bevor jemand ein Angebot macht. Sonst kommt sie später zurück.

Bleibt die Frage, wann sich der Aufwand überhaupt lohnt.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine realistische Einordnung — unverbindlich und ohne Verpflichtung. → Erstgespräch mit Marktanalyse vereinbaren

Wann sich eine Immobilienbewertung im Kanton Zürich lohnt

Der häufigste Anlass ist der geplante Verkauf. Daneben gibt es gut ein halbes Dutzend weitere.

Anlass	Worum es dabei geht
Geplanter Verkauf	Realistischer Angebotspreis als Basis für die Vermarktung
Erbteilung	Eine gemeinsame, neutrale Grundlage, über die alle Beteiligten reden können. Mehr dazu: Erbengemeinschaft im Kanton Zürich
Trennung oder Scheidung	Eine Zahl, der beide Seiten trauen
Hypothek aufnehmen oder erhöhen	Die Bank braucht eine Einordnung
Planung der Vorsorge	Was an Vermögen in der Liegenschaft steckt. Mehr dazu: Liegenschaft bewerten vor der Pensionierung
Vor einer grösseren Sanierung	Was die Investition bringt und was nicht. Wertvermehrende Anteile sind auch für die kommunal veranlagte Grundstückgewinnsteuer relevant

Bei einer Trennung liegt der Fall anders. Dort braucht es eine Zahl, die beide Seiten akzeptieren können, und daran hängen kantonale Steuerfragen. Was dabei zu klären ist, haben wir separat aufgeschrieben, siehe Liegenschaft bei einer Trennung bewerten.

Bei uns läuft die Bewertung in zwei Stufen.

Online-Bewertungstool. Kostenlos, auf unserer Website verlinkt. Sie erfassen die Eckdaten und erhalten eine erste Orientierung.
Persönliches Erstgespräch mit Marktanalyse. Wir sichten die Unterlagen, lernen Liegenschaft und Ziele kennen und ordnen das Objekt im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich ein. Daraus entsteht ein realistischer Angebotspreis als Basis für die Vermarktung.

Der zweite Schritt ist der, auf den es bei einem konkreten Verkauf ankommt. Wir nennen Ihnen dabei eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktungsdauer unnötig. Was wir sonst noch machen, finden Sie unter unsere Leistungen im Überblick.

Zwischenfazit: Verkauf, Erbteilung, Trennung, Hypothek, Sanierung: Alle diese Anlässe brauchen dieselbe Grundlage. Und eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts. Sie schafft erst einmal Klarheit darüber, worüber Sie eigentlich reden.

Häufige Fragen

Was kostet eine Immobilienbewertung im Kanton Zürich? Das Online-Bewertungstool auf unserer Website ist kostenlos. Für die vertiefte Einschätzung im Rahmen eines Erstgesprächs besprechen wir Vorgehen und allfällige Kosten vorab mit Ihnen. Ein erstes Beratungsgespräch ist unverbindlich.

Wie genau ist eine Online-Bewertung? Sie ist so genau wie die Merkmale, die sie erfasst. Bei einer Wohnung im Stockwerkeigentum in einer Gemeinde mit vielen vergleichbaren Handänderungen kommt sie nah heran. Bei einem umgebauten Haus an einer Sonderlage oder bei Belastungen im Grundbuch verliert sie schnell an Aussagekraft. Dafür hat sie keine Eingabefelder.

Entspricht der Steuerwert dem Verkaufswert meiner Liegenschaft? Nein, und das ist unsere Einordnung, nicht die des Kantons. Das kantonale Steueramt hält lediglich fest, dass die Steuerwerte im Kanton Zürich zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts liegen müssen. Das ist eine Bandbreite von dreissig Prozentpunkten und steuerlich so gewollt. Für Fragen zu Ihrer konkreten Steuersituation ist das kantonale Steueramt oder Ihre Treuhandstelle zuständig.

Warum finde ich für meine Gemeinde keinen Medianpreis? Weil der Kanton Zürich keine Preisangabe publiziert, wenn beim Grundbuchamt weniger als 15 Verkäufe von Einfamilienhäusern beziehungsweise Stockwerkeigentum registriert wurden. Bei Mehrfamilienhäusern liegt die Schwelle laut Datensatz bei vier Fällen. In kleineren Gemeinden fehlt die Zahl deshalb ganz.

Wie oft sollte ich meine Liegenschaft neu bewerten lassen? Immer dann, wenn eine Entscheidung ansteht: Verkauf, Erbteilung, Hypothek, Vorsorgeplanung, grössere Sanierung. Und auch ohne konkreten Anlass alle paar Jahre, weil sich der Markt in der Region Zürich laufend verändert.

Muss ich nach der Bewertung verkaufen? Nein. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.

Damit schliesst sich der Kreis zum Anfang. Wo der Kanton für eine Gemeinde gar keine Zahl publiziert, kommt auch der beste Rechner nicht weiter. Dann zählt, wer die Handänderungen vor Ort aus der eigenen Arbeit kennt. Genau da hört eine Immobilienbewertung im Kanton Zürich auf, eine Rechenaufgabe zu sein.

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch — im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben. → Termin vereinbaren

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben (UID CHE-455.115.896). Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. Das Google-Bewertungsprofil von SH Immo steht bei 5,0 von 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand August 2026).

Zuletzt aktualisiert am 25. August 2026.