Beschlussfassung im Stockwerkeigentum: welche Mehrheit gilt

Kurz gesagt

Die Beschlussfassung im Stockwerkeigentum kennt nicht eine Mehrheit, sondern eine Staffel: je einschneidender der Beschluss, desto mehr Zustimmung braucht er.

Die entscheidende Falle: Bei baulichen Massnahmen verlangt das Gesetz die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer. Nicht die Mehrheit der Anwesenden.

Bei nützlichen Umbauten kommt ein zweites Erfordernis dazu: Die zustimmende Mehrheit muss zugleich den grösseren Teil der Sache vertreten. An dieser Hürde scheitern Beschlüsse mit klarer Kopfmehrheit.

Sie können auch ohne Versammlung beschliessen. Das setzt allerdings die schriftliche Zustimmung von allen voraus.

Wer einen Beschluss anfechten will, hat einen Monat ab dem Moment, in dem er davon erfährt. Nicht ab der Versammlung.

Die Beschlussfassung im Stockwerkeigentum wird meistens erst dann interessant, wenn es zu spät ist. In den Gemeinschaften im Zürcher Oberland, die wir betreuen, klingelt selten vorher das Telefon, weil jemand vor einer Versammlung wissen möchte, welche Mehrheit die Fassadensanierung braucht. Es klingelt danach, weil jemand die Gültigkeit des Beschlusses bestreitet.

Dieser Beitrag sortiert die Mehrheiten. Er sagt Ihnen, welcher Beschluss welche Zustimmung braucht, wer überhaupt mitstimmen darf, ab wann Ihre Versammlung beschlussfähig ist und was Sie tun können, wenn ein Beschluss falsch zustande gekommen ist. Rechtsberatung ist das nicht. Für Ihren konkreten Fall ist eine Fachperson für Stockwerkeigentumsrecht oder das zuständige Notariat die richtige Adresse. Aber Sie werden danach wissen, welche Frage Sie stellen müssen.

Ein Hinweis zum Rechtsraum: Die Mehrheiten stehen im Zivilgesetzbuch und sind damit Bundesrecht. Sie gelten in Zürich genauso wie in Genf. Kantonal wird es erst dort, wo es um Gerichte, Grundbuch und Notariat geht.

Das Gesetz staffelt die Mehrheiten

In den Versammlungen, die ich begleite, hält sich hartnäckig die Vorstellung, es gebe so etwas wie «die Mehrheit». Es gibt sie nicht.

Die Antwort steht an einer Stelle, an der kaum jemand nachschaut. Für die Beschlüsse über den Unterhalt und den Umbau Ihrer Liegenschaft findet sie sich gar nicht im Stockwerkeigentumsrecht, sondern im Miteigentumsrecht. ZGB Art. 712g Abs. 1 sagt schlicht: «Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.» Wer also bei den Artikeln zum Stockwerkeigentum sucht, sucht am falschen Ort.

Das hat System. Stockwerkeigentum ist ein besonders ausgestalteter Miteigentumsanteil. Wie die Eigentumsformen zusammenhängen, haben wir in einem eigenen Beitrag zu Miteigentum und Gesamteigentum auseinandergenommen.

Welche Mehrheit braucht ein Beschluss im Stockwerkeigentum?

Das kommt darauf an, wie einschneidend er ist. Notwendige Reparaturen brauchen die Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer. Nützliche Umbauten zusätzlich den grösseren Teil der Sache. Reine Verschönerungen grundsätzlich die Zustimmung aller. Alles Übrige entscheidet die Versammlung mit einfachem Mehr nach Köpfen, sofern Ihr Reglement nichts anderes vorsieht.

Die Beschlussleiter, Stufe für Stufe

Hier ist die Staffelung im Überblick. Die Fundstellen beziehen sich auf das Zivilgesetzbuch in der Fassung mit Stand vom 1. Januar 2026.

Worum es geht	Was das Gesetz verlangt	Fundstelle
Gewöhnliche Verwaltungshandlung: Ausbesserung, kurzfristige Aufsicht, laufende Verträge	Jede einzelne Person ist dazu befugt. Die Zuständigkeit kann mit Zustimmung der Mehrheit aller anders geregelt werden, und genau das tut Ihr Reglement meistens	ZGB Art. 647a
Wichtigere Verwaltungshandlung, etwa die Bestellung einer Verwaltung, deren Zuständigkeit über das Gewöhnliche hinausgeht	Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt	ZGB Art. 647b Abs. 1
Notwendige bauliche Massnahme: Unterhalt, Wiederherstellung, Erneuerung, soweit für Wert und Gebrauchsfähigkeit nötig	Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer	ZGB Art. 647c
Nützliche bauliche Massnahme: Erneuerung oder Umbau, der Wert, Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit verbessert	Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt	ZGB Art. 647d Abs. 1
Verschönerung, Ansehnlichkeit, Bequemlichkeit	Zustimmung aller Miteigentümer. Eine eng gefasste Ausnahme steht in Abs. 2	ZGB Art. 647e
Verkauf oder Belastung der Sache, Änderung der Zweckbestimmung	Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben	ZGB Art. 648 Abs. 2
Annahme oder Änderung des Reglements	Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist	ZGB Art. 712g Abs. 3
Alles Übrige	Einfaches Mehr nach Köpfen, unter Vorbehalt einer anderslautenden Bestimmung im Reglement	BGE 131 III 459 E. 5.2

Wie Sie die Kategorie im Alltag einordnen

Die Tabelle nützt nur, wenn Sie Ihr Vorhaben einer Zeile zuordnen können. Zur Orientierung, bewusst an typischen Fällen:

Undichtes Dach, Wasser im Treppenhaus: dient der Erhaltung, spricht für eine notwendige Massnahme.
Dichtes Dach, das gedämmt werden soll, damit die Heizkosten sinken: zielt auf Wirtschaftlichkeit, spricht für eine nützliche.
Vorplatz neu bepflanzen, weil er unansehnlich geworden ist: dritte Stufe, Verschönerung.
Undichtes Dach, das bei der Gelegenheit gedämmt wird: beides zugleich. Hier liegt der Streit, und hier hilft keine Tabelle mehr.

Der letzte Fall zeigt, warum die Zuordnung im Einzelfall eine Rechtsfrage bleibt. Liegt Ihr Vorhaben zwischen zwei Stufen, klären Sie das vor der Einladung, nicht im Streit danach.

«Aller» heisst wirklich aller

Der Gesetzeswortlaut spricht bei den baulichen Massnahmen durchgehend von der «Mehrheit aller Miteigentümer». Bezugsgrösse ist die Gesamtzahl der Berechtigten, nicht die Zahl derer, die es an dem Abend in den Sitzungsraum geschafft haben. In einer Gemeinschaft mit zwölf Stockwerkeigentümern brauchen Sie für eine notwendige Dachsanierung also sieben Zustimmungen, auch wenn nur acht Personen anwesend sind.

Beim einfachen Mehr nach Köpfen ist die Bezugsgrösse eine andere: Dort zählen die Stimmen der Anwesenden. Genau dieser Wechsel der Bezugsgrösse wird verwechselt. Wer hier falsch zählt, hat am Ende einen Beschluss, den jede nicht zustimmende Person anfechten kann.

Das doppelte Mehr

Bei den wichtigeren Verwaltungshandlungen und den nützlichen baulichen Massnahmen verlangt das Gesetz zwei Dinge gleichzeitig: die Mehrheit aller Miteigentümer und dass diese Mehrheit zugleich «den grösseren Teil der Sache vertritt». Im Stockwerkeigentum sind das die Wertquoten. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein.

Ein Rechenbeispiel, weil an dieser Stelle Beschlüsse kippen können. Angenommen, Ihre Gemeinschaft hat zehn Stockwerkeigentümer, und die Wertquoten sind in Tausendsteln ausgedrückt, wie es Ihr Begründungsakt festlegt. Abgestimmt wird über eine Dämmung, die als nützliche Massnahme einzuordnen ist. Sechs von zehn stimmen zu, die Mehrheit aller nach Köpfen steht also. Diese sechs halten aber nur 420 von 1000 Wertquoten, weil es die kleineren Einheiten sind. Damit fehlt der grössere Teil der Sache, und der Beschluss kommt nicht zustande, obwohl im Saal eine klare Mehrheit dafür sass.

Wo Sie Ihre Wertquoten nachlesen, sagt ZGB Art. 712e Abs. 1: Im Begründungsakt sind sie «in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben». Deshalb lohnt sich der Blick hinein vor der Versammlung und nicht danach.

Mehrheit ist nicht gleich Freibrief

Bei nützlichen Umbauten zieht das Gesetz eine Schranke ein. Änderungen, die einer einzelnen Person den Gebrauch zum bisherigen Zweck «erheblich und dauernd» erschweren oder unwirtschaftlich machen, können nach ZGB Art. 647d Abs. 2 nicht ohne deren Zustimmung durchgeführt werden. Und verlangt der Umbau von jemandem Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, geht er nach Abs. 3 nur, wenn die übrigen den unzumutbaren Teil des Kostenanteils übernehmen. Nicht den ganzen Anteil, nur den Teil darüber.

Bei den Verschönerungsarbeiten funktioniert die Ausnahme in Art. 647e Abs. 2 ähnlich, und sie ist streng. Vier Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

das doppelte Mehr
keine dauernde Beeinträchtigung des Nutzungs- und Gebrauchsrechts der überstimmten Person
Ersatz für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung
Übernahme ihres Kostenanteils

Fällt eine davon weg, greift wieder der Grundsatz aus Abs. 1: Zustimmung aller.

Zwischenfazit: Bevor Sie über die Mehrheit streiten, klären Sie die Kategorie. Ob das neue Dach eine notwendige oder eine nützliche Massnahme ist, entscheidet über die Mehrheit, und wird in der Versammlung fast nie ausdrücklich festgehalten. Genau das sollte im Protokoll stehen.

Nicht jedes Traktandum ist allerdings eine bauliche Massnahme. Vieles andere ist es nicht.

Die Traktanden, die fast jede Versammlung hat

Die Beschlussfassung im Stockwerkeigentum dreht sich längst nicht nur ums Bauen. Daneben hat die Versammlung eine Reihe von Befugnissen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. ZGB Art. 712m Abs. 1 nennt «insbesondere» folgende, und dieses Wort ist wichtig: Die Liste ist nicht abschliessend.

Befugnis der Versammlung	Fundstelle
In allen Verwaltungsangelegenheiten zu entscheiden, die nicht dem Verwalter zustehen	Art. 712m Abs. 1 Ziff. 1
Den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen	Ziff. 2
Einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen	Ziff. 3
Jährlich Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung zu genehmigen	Ziff. 4
Über die Schaffung eines Erneuerungsfonds zu befinden	Ziff. 5
Das Gebäude zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen	Ziff. 6

Ziffer 4 ist der Grund, warum Budget und Jahresrechnung auf jeder Einladung stehen. Und Ziffer 5 ist der Grund, warum der Erneuerungsfonds ein Beschlussthema ist und keine Selbstverständlichkeit: Das Gesetz gibt der Versammlung die Befugnis, über seine Schaffung zu befinden, es schreibt ihn nicht vor.

Unspektakuläre Traktanden laden dazu ein, sie zuerst durchzuwinken. Das ist verständlich und trotzdem die Stelle, an der später Fragen offenbleiben: Ein Protokoll, das nur festhält, dass die Rechnung genehmigt wurde, sagt nichts darüber, worüber diskutiert wurde.

Bleibt die Frage, wessen Stimme bei alldem überhaupt zählt.

Wer mitstimmt, und wer ausgeschlossen ist

Für alles, was das Gesetz keiner besonderen Stufe zuweist, hat das Bundesgericht die Regel klar formuliert: «Alle Beschlüsse, welche das Gesetz keinem andern Mehr unterstellt, sind – unter Vorbehalt einer anders lautenden reglementarischen Bestimmung – mit einfachem Mehr nach Köpfen zu fassen» (BGE 131 III 459, E. 5.2). Der Vorbehalt ist wichtig: Ihr Reglement kann davon abweichen. Wie weit es das darf, steht nicht im Gesetz.

Zwei Sonderfälle regelt das Gesetz ausdrücklich. Gehört ein Stockwerk mehreren Personen gemeinsam, haben sie zusammen «nur eine Stimme, die sie durch einen Vertreter abgeben» (ZGB Art. 712o Abs. 1). Und bei Nutzniessung müssen sich Eigentümer und Nutzniesser über die Ausübung des Stimmrechts verständigen. Kommt keine Einigung zustande, gilt der Nutzniesser in allen Verwaltungsfragen als stimmberechtigt, mit Ausnahme der bloss nützlichen und der der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden baulichen Massnahmen (Abs. 2).

Dazu kommt der Stimmrechtsausschluss. Über den Verweis in ZGB Art. 712m Abs. 2 auf die Vorschriften über die Organe des Vereins gilt Art. 68 ZGB auch in Ihrer Versammlung. Das Bundesgericht hat dazu zwei Konstellationen unterschieden:

Beschluss	Folge
Wahl der Verwaltung	Interner Verwaltungsakt, kein Stimmrechtsausschluss
Entschädigung der Verwaltung	Rechtsgeschäft, die betroffene Person ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, unabhängig davon, ob die Höhe angemessen wäre

Wer ausgeschlossen ist, kann auch nicht über eine Vertretung mitstimmen (BGE 134 III 481, E. 3.4–3.8).

Praktisch relevant wird das, wenn eine Stockwerkeigentümerin zugleich die Verwaltung führt. Und es ist eng auszulegen: Der Entscheid sagt etwas zur Wahl und zur Entschädigung, nicht zur Abberufung. Wenn es bei Ihnen um eine Abberufung geht, brauchen Sie dafür eine eigene Abklärung.

Bevor über Mehrheiten überhaupt abgestimmt werden kann, müssen allerdings zwei andere Dinge stimmen.

Bevor abgestimmt wird: Traktandum und Beschlussfähigkeit

Die Ankündigung

Über die Vereinsvorschriften, auf die ZGB Art. 712m Abs. 2 verweist, gilt Art. 67 Abs. 3: Über Gegenstände, die nicht gehörig angekündigt sind, darf ein Beschluss nur gefasst werden, wenn die Statuten es ausdrücklich gestatten. Was unter «Verschiedenes» hochkommt, trägt meistens keinen Beschluss. Was als gehörige Ankündigung gilt, steht in Ihrem Reglement. Im Kanton Zürich heisst es amtlich Benutzungs- und Verwaltungsreglement.

Bestritten wird ein Traktandum selten aus bösem Willen. Meist war der Wortlaut einfach zu unbestimmt. Der Unterschied sieht so aus:

Zu unbestimmt: «Sanierung Umgebung»
Tragfähig: «Beschlussfassung über die Neugestaltung des Vorplatzes gemäss Offerte der Firma X vom [Datum], Kostendach [Betrag], Einordnung als der Verschönerung dienende bauliche Massnahme nach ZGB Art. 647e, Finanzierung aus dem Erneuerungsfonds»

Die zweite Fassung sagt einer abwesenden Person, worüber ohne sie entschieden wird, welche Mehrheit dafür nötig ist und woher das Geld kommt. Sie ist länger. Sie hält dafür.

Die Beschlussfähigkeit

ZGB Art. 712p verlangt für die erste Versammlung ein doppeltes Quorum: Die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei, muss anwesend oder vertreten sein. Für die zweite Versammlung genügt ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, wiederum mindestens zwei.

Kommt das erste Quorum nicht zusammen, ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die «nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden darf». Das Gesetz nennt damit nur den frühesten Termin. Welche Ladungsfrist bei Ihnen gilt, steht in Ihrem Reglement.

Vertretene zählen mit. Das ist der einfachste Hebel, den Sie haben: Wer nicht kommen kann, gibt eine Vollmacht. Prüfen Sie dabei, ob Ihr Reglement die Vertretung einschränkt, etwa auf andere Mitglieder der Gemeinschaft oder auf eine begrenzte Zahl von Vollmachten pro Person. Nebenbei ist das auch der Grund, warum ich Versammlungen ungern in die Sommerferien lege. Nicht wegen der Stimmung, sondern weil die Rückmeldungen dann ausbleiben und man den Abend mit dem Quorum verbringt statt mit dem Traktandum.

Und wenn die Verwaltung die Versammlung gar nicht erst ansetzt? Die Versammlung wird nach ZGB Art. 712n Abs. 1 «vom Verwalter einberufen und geleitet, wenn sie nicht anders beschlossen hat». Über den Verweis ins Vereinsrecht erfolgt die Einberufung zudem von Gesetzes wegen, wenn ein Fünftel der Mitglieder sie verlangt (Art. 64 Abs. 3). Wie diese Vereinsregel in Ihrem Fall greift, ist eine Rechtsfrage. Wenn das Verhältnis zur Verwaltung grundsätzlich nicht mehr trägt, ist das ein eigenes Thema. Wir haben beschrieben, wie Sie die Verwaltung wechseln.

Bevor über den Inhalt überhaupt geredet wird, braucht ein Beschluss zweierlei: ein Traktandum, das den Gegenstand erkennen lässt, und genügend Anwesende oder Vertretene. An einem dieser beiden Punkte scheitern Beschlüsse, die inhaltlich unbestritten waren.

Beides setzt voraus, dass überhaupt eine Versammlung stattfindet. Muss sie das?

Wie Sie ohne Versammlung entscheiden können

Nein, muss sie nicht. Und aus meiner Sicht ist das der praktischste Teil des ganzen Beschlussrechts.

Über den Verweis in ZGB Art. 712m Abs. 2 auf die Vorschriften über die Organe des Vereins gilt auch Art. 66 Abs. 2: «Die schriftliche Zustimmung aller Mitglieder zu einem Antrag ist einem Beschlusse der Vereinsversammlung gleichgestellt.» Sie können also einen Antrag schriftlich in die Runde geben, und wenn alle unterschreiben, steht der Beschluss. Kein Sitzungstermin, keine Raumsuche, kein Abend, an dem drei Personen fehlen.

Der Preis dafür ist hoch: Es braucht die Zustimmung aller. Nicht der Mehrheit, nicht der Anwesenden. Eine einzige Person, die nicht antwortet, lässt den Zirkularbeschluss scheitern. Schweigen ist keine Zustimmung. Damit taugt das Instrument nicht für das umstrittene Traktandum. Für das unumstrittene ist es das schnellste Mittel, das Sie haben: die Genehmigung einer Offerte, über die sich ohnehin alle einig sind, oder eine Terminverschiebung.

Zwei Einschränkungen möchte ich ehrlich benennen. Die Anwendung dieser Vereinsregel auf die Stockwerkeigentümerversammlung ergibt sich aus dem Verweis in Art. 712m Abs. 2 und nicht aus einem eigenen Wortlaut für das Stockwerkeigentum. Und Ihr Reglement kann dazu eigene Vorgaben enthalten, etwa zur Form. Beides ist einen Blick wert, bevor Sie das erste Mal so vorgehen.

Zwischenfazit: Zur gültigen Beschlussfassung führen zwei Wege. Die Versammlung mit ihren gestaffelten Mehrheiten. Oder die schriftliche Zustimmung von wirklich allen. Wer sich vorher überlegt, welcher Weg zum Traktandum passt, spart sich die halbe Diskussion.

Wie oft das im Zürcher Oberland überhaupt zum Thema wird, lässt sich zählen.

Im Zürcher Oberland ist die Eigentümerversammlung der Normalfall

Wer im Zürcher Oberland eine Liegenschaft kauft, kauft häufiger eine Einheit in einer Gemeinschaft als ein Einfamilienhaus. Damit kauft er eine Stimme in einer Versammlung mit.

Nach der Statistik der Freihandverkäufe des Amts für Statistik und Daten des Kantons Zürich wechselten im Bezirk Hinwil im Jahr 2025 323 Stockwerkeigentumseinheiten die Hand, gegenüber 213 Einfamilienhäusern. Im ganzen Kanton Zürich standen 4’678 Stockwerkeigentums-Handänderungen 2’248 Einfamilienhäusern gegenüber. Die Zahlen der letzten drei Jahre sind laut Herausgeber provisorisch.

Im Kantonsmittel fällt das Verhältnis noch deutlicher aus, im Bezirk Hinwil liegen die beiden Kategorien näher beieinander. Eine Einschränkung gehört dazu, damit die Zahlen nicht mehr hergeben, als sie hergeben: Die Statistik zählt Handänderungen, nicht den Bestand, und sie erfasst neben diesen beiden Kategorien weitere. Ablesen lässt sich das Verhältnis der beiden zueinander, kein Anteil an allen Verkäufen.

Wie das praktisch aussieht, lässt sich an einem typischen Verlauf zeigen.

Nehmen wir eine Gemeinschaft mit acht Einheiten, Baujahr Ende der Neunzigerjahre, irgendwo zwischen Wetzikon und Hinwil. Acht Parteien, die sich gut verstehen, das Benutzungs- und Verwaltungsreglement liegt seit dem Begründungsakt im Ordner. Das geht jahrelang gut. Dann steht die Fassade an, und plötzlich hängt alles an einer Frage, die nie gestellt wurde: Ist das Erhaltung oder Verbesserung?

Klären Sie die Kategorie, bevor die Einladung rausgeht, und schreiben Sie die Einordnung samt nötiger Mehrheit ins Traktandum. Den Rest erledigt die Checkliste weiter unten.

Fällt die Fassade unter Erhaltung, genügt die Mehrheit aller nach Köpfen. Wird zugleich gedämmt, kommen die Wertquoten dazu, und aus einer Abstimmung werden womöglich zwei. Ein Jahr später fragt jemand nach, und das Protokoll beantwortet die Frage. Unangenehm wird der Moment, in dem jemand fragt, wer das eigentlich beschlossen hat, und niemand im Raum es sagen kann.

Wir organisieren die Eigentümerversammlungen der Gemeinschaften, die wir betreuen, und setzen die gefassten Beschlüsse anschliessend um. Der Unterschied zwischen einem Beschluss, der hält, und einem, über den später gestritten wird, entscheidet sich vor der Versammlung: bei der Formulierung des Traktandums und bei der Frage, welche Kategorie und damit welche Mehrheit überhaupt anwendbar ist.

Ihre Gemeinschaft möchte die nächste Versammlung sauber aufgesetzt haben oder die Verwaltung wechseln? Schildern Sie uns Ihre Liegenschaft, am besten mit Anzahl Einheiten, Ort und der bestehenden Verwaltung. Für die Übernahme brauchen wir später Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen und die aktuellen Abrechnungen. Sie erhalten von uns eine schriftliche Offerte für Ihre Gemeinschaft. 043 541 30 70

Zwischenfazit: Im Zürcher Oberland betrifft die Beschlussfassung im Stockwerkeigentum viele Käuferinnen und Käufer. Wer sein Reglement kennt, bevor die erste Sanierung ansteht, hat die Diskussion schon halb hinter sich, bevor sie beginnt.

Und wenn doch etwas schiefgelaufen ist?

Wenn ein Beschluss falsch zustande gekommen ist

Ein Beschluss, der das Gesetz oder das Reglement verletzt, verschwindet in aller Regel nicht von selbst. Der übliche Weg führt über die Anfechtung.

Das Bundesgericht hält fest: «Die Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung ist in Art. 712m Abs. 2 ZGB geregelt, der auf das Vereinsrecht und damit auf Art. 75 ZGB verweist» (BGer 5A_82/2025 vom 19. Juni 2025, E. 3). Art. 75 ZGB lautet: Beschlüsse, die das Gesetz oder die Statuten verletzen, kann «jedes Mitglied, das nicht zugestimmt hat, von Gesetzes wegen binnen Monatsfrist, nachdem es von ihnen Kenntnis erhalten hat, beim Gericht anfechten».

Die Frist läuft ab Kenntnis, nicht ab der Versammlung. Waren Sie nicht anwesend und kommt das Protokoll erst sechs Wochen später, beginnt Ihr Monat nicht rückwirkend. Umgekehrt beginnt er, sobald Sie es wissen, auch wenn Ihnen niemand sagt, dass er läuft. Und anfechten kann nur, wer nicht zugestimmt hat: Wer im Saal die Hand gehoben hat, ist raus, wer sich enthalten oder dagegen gestimmt hat, nicht.

Gericht und Verfahren sind kantonal geregelt. Welches Gericht im Kanton Zürich zuständig ist und wie Sie die Frist praktisch wahren, ist die erste Frage, die Sie einer Fachperson für Stockwerkeigentumsrecht stellen sollten. Daneben gibt es schwerere Mängel, die rechtlich anders behandelt werden als die fristgebundene Anfechtung. Ob Ihr Fall dazugehört, lässt sich nicht allgemein beantworten. Wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, sagen wir Ihnen das offen.

Ein Ausblick, ausdrücklich kein geltendes Recht: Das Stockwerkeigentumsrecht des ZGB wird derzeit revidiert. Der Bundesrat hat die Botschaft am 13. Mai 2026 verabschiedet, der Entwurf liegt beim Parlament (BBl 2026 1517, Stand 30. August 2026). Er ist nicht in Kraft. Zu Zeitpunkt, Wahrscheinlichkeit oder Endfassung sagen wir nichts. Was heute gilt, steht oben in der Tabelle.

Ein fehlerhafter Beschluss verschwindet nicht von selbst. Sie haben einen Monat ab Kenntnis, und die Frage, ob der Mangel trägt, gehört einer Fachperson für Stockwerkeigentumsrecht.

Damit es gar nicht so weit kommt, hier die Punkte für Ihre nächste Versammlung.

Checkliste zur Beschlussfassung: Ihre Versammlung so vorbereiten, dass der Beschluss hält

☐ Klären Sie zuerst die Kategorie: gewöhnliche Verwaltungshandlung, notwendige, nützliche oder der Verschönerung dienende bauliche Massnahme? Davon hängt alles Weitere ab.
☐ Schlagen Sie Ihr Benutzungs- und Verwaltungsreglement auf. Es kann für das einfache Mehr nach Köpfen etwas anderes vorsehen und enthält die Vorgaben zur Ankündigung und zur Vertretung.
☐ Rechnen Sie bei nützlichen Massnahmen die Wertquoten durch, nicht nur die Köpfe. Sie stehen nach ZGB Art. 712e Abs. 1 im Begründungsakt.
☐ Formulieren Sie das Traktandum mit Gegenstand, Kostendach, rechtlicher Einordnung und Finanzierung, nicht als Stichwort.
☐ Rechnen Sie vor der Versammlung durch, wie viele Zustimmungen Sie brauchen, und ob es die Mehrheit aller Berechtigten oder nur der Anwesenden ist.
☐ Holen Sie Vollmachten von allen ein, die nicht kommen. Vertretene zählen für die Beschlussfähigkeit nach ZGB Art. 712p mit.
☐ Prüfen Sie den Stimmrechtsausschluss, wenn über eine Entschädigung an eine Person aus der Gemeinschaft entschieden wird.
☐ Führen Sie ein Protokoll und bewahren Sie es auf. Das schreibt ZGB Art. 712n Abs. 2 vor, und es ist Ihr einziger Nachweis, wenn jemand später nachfragt, was genau beschlossen wurde.
☐ Prüfen Sie, ob ein Zirkularbeschluss reicht. Bei unbestrittenen Punkten brauchen Sie den Abend gar nicht.

Häufige Fragen

Reicht die Mehrheit der Anwesenden für eine Dachsanierung?

Meistens nicht. Eine notwendige bauliche Massnahme braucht nach ZGB Art. 647c die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer. Massgebend ist die Gesamtzahl der Stockwerkeigentümer, nicht die Zahl der Anwesenden. Für alles, was das Gesetz keiner besonderen Stufe zuweist, gilt dagegen das einfache Mehr nach Köpfen.

Wie viele Stimmen habe ich, wenn mir zwei Wohnungen gehören?

Das Gesetz regelt ausdrücklich nur den umgekehrten Fall: Gehört ein Stockwerk mehreren Personen gemeinsam, haben sie zusammen nur eine Stimme (ZGB Art. 712o Abs. 1). Für die Zählung bei mehreren Einheiten ist das Kopfprinzip aus BGE 131 III 459 der Ausgangspunkt, mit dem ausdrücklichen Vorbehalt einer anderslautenden Bestimmung in Ihrem Reglement. Schlagen Sie deshalb zuerst dort nach.

Können wir einen Beschluss ohne Versammlung fassen?

Ja, aber nur einstimmig. Über den Verweis in ZGB Art. 712m Abs. 2 gilt Art. 66 Abs. 2. Sinngemäss: Die schriftliche Zustimmung aller Mitglieder zu einem Antrag steht einem Beschluss der Versammlung gleich. Fehlt eine einzige Unterschrift, kommt kein Beschluss zustande. Schweigen gilt nicht als Zustimmung.

Was passiert, wenn zu wenige Personen erscheinen?

Dann ist die Versammlung nach ZGB Art. 712p nicht beschlussfähig. Es ist eine zweite einzuberufen, die frühestens zehn Tage nach der ersten stattfinden darf. Für diese zweite genügt ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten.

Darf unter «Verschiedenes» abgestimmt werden?

Über den Verweis ins Vereinsrecht gilt ZGB Art. 67 Abs. 3: Über Gegenstände, die nicht gehörig angekündigt sind, darf ein Beschluss nur gefasst werden, wenn die Statuten es ausdrücklich gestatten. Für Ihre Gemeinschaft heisst das: Was nicht sauber traktandiert war, trägt meistens keinen gültigen Beschluss.

Wie lange habe ich Zeit, einen Beschluss anzufechten?

Einen Monat, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Beschluss Kenntnis erhalten haben, nicht ab dem Datum der Versammlung (ZGB Art. 75, über den Verweis in Art. 712m Abs. 2). Anfechten kann nur, wer nicht zugestimmt hat. Gericht und Verfahren sind kantonal geregelt.

Was ist der Unterschied zwischen einer notwendigen und einer nützlichen Massnahme?

Notwendig sind nach ZGB Art. 647c Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit nötig sind. Nützlich sind nach Art. 647d Abs. 1 Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken. Die Einordnung entscheidet über die Mehrheit und ist im Einzelfall eine Rechtsfrage.

Muss unsere Gemeinschaft einen Erneuerungsfonds haben?

ZGB Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 gibt der Versammlung die Befugnis, «über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden». Das Gesetz stellt es damit in die Hand der Versammlung. Ob und in welcher Höhe Ihre Gemeinschaft einen führt, steht im Reglement und in den Beschlüssen.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben (UID CHE-455.115.896). Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. Wenn Sie vor dem Kauf einer Stockwerkeinheit stehen, finden Sie hier, worauf Sie beim Kauf achten.

Zuletzt geprüft am 31. August 2026. Rechtsgrundlage: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, SR 210, Stand 1. Januar 2026.

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