Das Inserat sah gut aus. Lage stimmt, Zimmerzahl stimmt, der Preis liegt spürbar unter dem, was Sie sonst gesehen haben. Und dann steht dort dieser eine Halbsatz: «im Baurecht». Wer im Kanton Zürich ein Haus im Baurecht kaufen will, steht damit erst einmal vor einer Frage, die in der Verkaufsdokumentation nicht beantwortet wird. Was genau kaufe ich hier eigentlich, wenn mir der Boden nicht gehört?

Die Frage ist berechtigt, und sie ist beantwortbar. Beantwortbar allerdings nur mit einem Blick in Papiere, die Ihnen niemand unaufgefordert auf den Tisch legt.

Was jetzt zu klären ist

Bevor Sie über den Preis nachdenken, klären Sie die Konstruktion. Vier Punkte, in dieser Reihenfolge:

1. Ist das Baurecht selbständig und dauernd? Nur dann hat es ein eigenes Blatt im Grundbuch. Und nur dann können Sie es belasten, weiterverkaufen und vererben wie ein Grundstück.
2. Wie lange läuft es noch? Zählen Sie ab heute. Die ursprünglich vereinbarte Dauer ist dafür nur die Rechenbasis.
3. Was steht im Baurechtsvertrag? Nicht im Grundbuchauszug. Im Vertrag. Das ist im Kanton Zürich nicht dasselbe Dokument, dazu weiter unten mehr.
4. Wie ist der Heimfall geregelt? Also: Was passiert am Ende, und was bekommen Sie dann.

Was heisst es, ein Haus im Baurecht zu kaufen?

Sie kaufen das Haus, nicht den Boden. Der Boden bleibt der Grundeigentümerin, und Sie zahlen ihr für dessen Nutzung einen Baurechtszins. Möglich ist das, weil das Zivilgesetzbuch erlaubt, ein Grundstück mit einer Dienstbarkeit zu belasten, «dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten» (Art. 779 Abs. 1 ZGB). Eigentum an Bauwerk und Boden fallen auseinander.

Was das Gesetz dazu sagt

Wir erklären das hier, damit Sie die Unterlagen lesen können. Es ersetzt keine Rechtsauskunft. Die bekommen Sie beim zuständigen Notariat oder bei einer Fachperson.

Der Rechtsgrund steht in Art. 675 ZGB: Bauwerke auf fremdem Boden «können einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist» (Abs. 1). Für einzelne Stockwerke eines Gebäudes geht das ausdrücklich nicht (Abs. 2). Ein Baurecht an nur einer Wohnung im Haus gibt es also nicht.

Selbständig und dauernd

An diesen beiden Wörtern hängt, was Sie mit dem Baurecht später machen können. Ist es selbständig und dauernd, kann es «als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden» (Art. 779 Abs. 3 ZGB). Was die Begriffe bedeuten, sagt Art. 655 Abs. 3 ZGB: Die Dienstbarkeit darf «weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet» sein, und sie muss «auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet» sein. Die Notariate des Kantons Zürich fassen es kürzer: selbständig heisst übertragbar, dauernd heisst mindestens 30 Jahre. Das ist mehr als eine Formalie: «Das Grundpfand wird nur auf Grundstücke errichtet, die in das Grundbuch aufgenommen sind» (Art. 796 Abs. 1 ZGB). Erst die Aufnahme als eigenes Grundstück ermöglicht deshalb die Belastung mit Grundpfandrechten, wie es auch das Notariatsinspektorat des Kantons Zürich festhält.

Ein Detail, das oft untergeht: Das Baurecht ist «wenn es nicht anders vereinbart wird, übertragbar und vererblich» (Art. 779 Abs. 2 ZGB). Wenn es nicht anders vereinbart wird. Es kann also anders vereinbart sein, und genau deshalb müssen Sie den Vertrag sehen.

Für Sie heisst das: Steht auf dem Grundbuchblatt kein eigenes Grundstück, sondern nur eine Dienstbarkeitslast auf fremdem Blatt, ändert das die ganze Rechnung. Klären Sie diesen Punkt zuerst.

Dauer, Heimfall und Entschädigung

Als selbständiges Recht kann ein Baurecht «auf höchstens 100 Jahre begründet werden» (Art. 779l Abs. 1 ZGB). Höchstens. Das ist die gesetzliche Obergrenze; wie lange Ihr Baurecht läuft, steht im Vertrag. Verlängert werden kann es jederzeit, aber «eine zum voraus eingegangene Verpflichtung hiezu» ist «nicht verbindlich» (Art. 779l Abs. 2 ZGB). Eine Zusage im heutigen Vertrag, in achtzig Jahren zu verlängern, trägt rechtlich nicht.

Dann der Heimfall. Geht das Baurecht unter, fallen die bestehenden Bauwerke der Grundeigentümerin heim und werden zu Bestandteilen ihres Grundstücks (Art. 779c ZGB). Das Wort klingt nach etwas, das man erst versteht, wenn es zu spät ist. Es gehört immer mit dem nächsten Artikel zusammen gelesen: Die Grundeigentümerin «hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten» (Art. 779d Abs. 1 ZGB). Wie diese Entschädigung im konkreten Fall bemessen wird, steht im Vertrag. Lesen Sie diese Stelle zuerst.

Es gibt daneben den vorzeitigen Heimfall, und den kennen die wenigsten. Überschreitet die bauberechtigte Person «in grober Weise» ihr dingliches Recht oder verletzt sie vertragliche Verpflichtungen, kann die Grundeigentümerin die Übertragung des Baurechts auf sich verlangen (Art. 779f ZGB). Ausgeübt werden kann dieses Recht allerdings nur gegen eine angemessene Entschädigung, wobei schuldhaftes Verhalten «als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann»; die Übertragung erfolgt erst, wenn diese Entschädigung bezahlt oder sichergestellt ist (Art. 779g ZGB). Was in Ihrem Vertrag als Pflichtverletzung gilt, sollten Sie deshalb gelesen haben.

Für Sie heisst das: Am Ende steht ein Entschädigungsanspruch, kein entschädigungsloser Verlust. Die Höhe regelt aber der Vertrag und nicht das Gesetz.

Baurechtszins im Kanton Zürich: was er ist und was das Gesetz dazu nicht sagt

Hier lohnt sich eine Klarstellung, weil an dieser Stelle viel Halbwissen kursiert: Das Gesetz regelt die Höhe des Baurechtszinses nicht. Es gibt keinen gesetzlichen Satz, keine gesetzliche Bandbreite und keine vorgeschriebene Berechnungsart. Das ZGB sagt zum Zins nur zweierlei. Erstens: Soll er im Grundbuch vorgemerkt werden, bedarf er dafür der öffentlichen Beurkundung (Art. 779a Abs. 2 ZGB). Zweitens: Zur Sicherung hat die Grundeigentümerin «Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen» (Art. 779i Abs. 1 ZGB). Dieses gesetzliche Pfandrecht sichert ausstehende Zinsen ab; ob Ihr Vertrag darüber hinaus Sicherheiten verlangt, steht wiederum im Vertrag.

Weil das Baurecht rechtlich eine Dienstbarkeit ist, gilt für seinen Eintrag dasselbe wie für Wegrechte und Wohnrechte: Im Grundbuch steht das Stichwort, der Wortlaut liegt im Servitutenprotokoll. Wie Sie diese Unterlagen lesen und beschaffen, erklären wir im Beitrag zu Dienstbarkeiten auf einem Grundstück im Kanton Zürich.

Alles Übrige ist Vertragsfreiheit. Das ist keine Ausflucht, sondern die eigentliche Auskunft: Wer Ihnen eine allgemein gültige Zahl zum Baurechtszins nennt, hat sie nicht aus dem Gesetz. Diese Rechnung machen wir deshalb nicht für Sie. Was Sie stattdessen im Vertrag nachlesen sollten, sind vier Dinge:

• Wie hoch der Zins heute ist und für welche Fläche er gilt
• Ob er über die Laufzeit fest ist oder angepasst werden kann
• Woran eine Anpassung gekoppelt ist und in welchen Abständen sie erfolgt
• Ob der Zins im Grundbuch vorgemerkt ist

Die vierte Frage ist die praktischste. Ein vorgemerkter Zins ist für spätere Erwerber im Grundbuch sichtbar. Ist er nicht vorgemerkt, heisst das aber nicht, dass er Sie nichts anginge: Die Bestimmungen über Inhalt und Umfang des Baurechts binden ohnehin «jeden Erwerber» (Art. 779b Abs. 1 ZGB), und was darüber hinaus für Sie gilt, hängt an der konkreten Vertragsgestaltung. Lassen Sie sich diesen Punkt vom Notariat oder einer Fachperson auseinanderlegen, bevor Sie unterschreiben.

Form und was Sie mitübernehmen

Das Rechtsgeschäft über die Errichtung eines Baurechts «bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung» (Art. 779a Abs. 1 ZGB). Und die Vertragsbestimmungen über Inhalt und Umfang, also über Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten, sind «für jeden Erwerber des Baurechtes und des belasteten Grundstückes verbindlich» (Art. 779b Abs. 1 ZGB). Sie übernehmen also, was vor Ihnen vereinbart wurde. Auch das, was Ihnen nicht gefällt.

Dazu gehört ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das in beide Richtungen wirkt: Die Eigentümerin eines mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belasteten Grundstücks hat ein Vorkaufsrecht an diesem Recht, und die bauberechtigte Person hat eines am belasteten Grundstück, soweit dieses durch die Ausübung ihres Rechts in Anspruch genommen wird (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Verkaufen Sie später, ist die Grundeigentümerin also nicht einfach unbeteiligt.

Kurz zwischendurch, weil das Wort zwei Bedeutungen hat: «Baurecht» meint in diesem Text durchgehend das Institut des Zivilgesetzbuchs, also die Dienstbarkeit nach Art. 779 ff. ZGB. Zonenpläne und Baubewilligungen haben damit nichts zu tun. Zwei völlig verschiedene Dinge, gleicher Name.

Und die Steuern?

Wenn Sie ein Haus im Baurecht später mit Gewinn veräussern, ist die Grundstückgewinnsteuer im Spiel. Sie ist kantonal und teilweise kommunal geregelt, und die Besitzesdauer beeinflusst ihre Höhe. Im Kanton Zürich erfolgt «die Besteuerung der Grundstückgewinne durch die Gemeinden», nicht durch den Kanton. Wie Ihr konkreter Fall behandelt wird, sagt Ihnen die Steuerabteilung Ihrer Gemeinde oder eine Treuhandstelle.

Was der Grundbuchauszug im Kanton Zürich nicht zeigt

Im Kanton Zürich führen die Notariate zugleich das Grundbuch für ihren Amtskreis. Beides ist dieselbe Amtsstelle. Dienstbarkeitsverträge müssen seit dem 1. Januar 2012 öffentlich beurkundet werden (Art. 732 Abs. 1 ZGB). Danach passiert Folgendes: Die Dienstbarkeit wird im Grundbuch nur mit einem Stichwort eingetragen. Der vollständige Wortlaut wird in sogenannte Servitutenprotokolle übertragen und dort archiviert.

Im Klartext: Auf Ihrem Grundbuchauszug steht «Baurecht». Damit haben Sie noch keine einzige der vier Fragen von oben beantwortet. Restlaufzeit, Anpassungsmechanismus des Zinses, Heimfallregelung, mögliche Übertragungsbeschränkung: Das alles steht im Vertragstext, nicht im Auszug. Wer nur den Auszug anschaut und zufrieden ist, hat das Wesentliche nicht gesehen.

Wie Sie an den Wortlaut kommen. Die Anlaufstelle ist das Notariat des Amtskreises, in dem das Grundstück liegt. Grundlage ist Art. 970 Abs. 1 ZGB: «Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch darauf, dass ihm Einsicht in das Grundbuch gewährt oder dass ihm daraus ein Auszug erstellt wird.» Ohne ein solches Interesse bekommt jede Person nur die Grunddaten, also Grundstücksbezeichnung, Beschreibung, Eigentümerin und Erwerbsdatum (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Der einfachste Weg führt deshalb über die Verkäuferschaft: Sie kann die Unterlagen anfordern oder Ihnen die Einsicht ermöglichen. Wird Ihnen der Vertragstext nicht gezeigt, ist das für sich genommen schon eine Auskunft.

Wenn die belastete Fläche nicht die ganze Liegenschaft umfasst, kommt noch ein Dokument dazu. Vor der Eintragung muss das Vermessungsamt beziehungsweise der zuständige Geometer eine Mutationsurkunde erstellen. Auch die gehört zu den Unterlagen, die Sie sehen sollten.

Das ist Zürcher Organisation. In anderen Kantonen ist das Notariatswesen anders geregelt.

Sieben Punkte, die Sie vor der Unterschrift klären

Fehlt Ihnen eines dieser Dokumente, fragen Sie danach, bevor Sie über den Preis reden. Abschreiben müssen Sie das Objekt deswegen nicht.

Sie sind unsicher, ob der Preis für ein konkretes Objekt zum Markt passt? Ein erstes Gespräch ist unverbindlich, und mitbringen müssen Sie nichts ausser Ihren Fragen. → unverbindliches Erstgespräch mit Marktanalyse

Wenn Sie ein Haus im Baurecht verkaufen wollen

Vielleicht lesen Sie diese Seite gar nicht als Kaufinteressent, sondern weil Ihnen bereits ein Haus im Baurecht gehört und Sie über einen Verkauf nachdenken. Dann gilt alles oben Gesagte spiegelbildlich: Was Sie damals geprüft haben, prüft jetzt Ihre Käuferschaft.

Ein Haus im Baurecht ist verkäuflich, sofern das Baurecht selbständig und dauernd ist und der Vertrag die Übertragung nicht einschränkt. Verkauft wird dann das im Grundbuch aufgenommene Baurecht samt Bauwerk. Denken Sie an das Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin nach Art. 682 Abs. 2 ZGB, das dabei zum Tragen kommen kann.

Und die Restlaufzeit wirkt jetzt in Ihre Richtung. Ihre Käuferschaft erwirbt zwei Dinge: die verbleibenden Jahre der Nutzung und die Aussicht auf die Entschädigung nach Art. 779d ZGB, so wie Ihr Vertrag sie ausgestaltet. Je weniger Jahre übrig sind, desto stärker verschiebt sich das Gewicht vom ersten auf den zweiten Teil. Wie sich das auf den erzielbaren Preis auswirkt, hängt genau deshalb an der Entschädigungsklausel Ihres Vertrags und lässt sich nicht pauschal sagen.

Praktisch heisst das: Ihre Unterlagen sind die Verkaufsunterlagen. Baurechtsvertrag, Servitutenprotokoll, mögliche Nachträge und die Geschichte der Zinsanpassungen gehören zusammen abgelegt, und zwar bevor Sie inserieren. Wer diese Papiere erst beim Notariat zusammensuchen muss, verliert Zeit an einer Stelle, an der es meistens gerade schnell gehen soll.

Die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf veranlagt im Kanton Zürich Ihre Gemeinde; die Details klärt Ihre Treuhandstelle.

Wenn die Unterlagen beisammen sind, ist der nächste Schritt die Einordnung des erzielbaren Preises. Genau dafür ist das unverbindliche Erstgespräch mit Marktanalyse da.

Warum ein Online-Rechner ein Haus im Baurecht nicht abbildet

Erinnern Sie sich an den Preis aus dem Inserat, der spürbar unter allem lag, was Sie sonst gesehen haben? Der Boden ist darin nicht enthalten. Wie stark das ins Gewicht fällt, hängt vom Bodenpreisniveau am jeweiligen Ort ab, und das geht im Kanton Zürich weit auseinander. Der Modellwert für Bauland (Median) lag 2024 laut dem Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich bei:

Das sind Modellschätzungen des Statistikamts. Tatsächlich bezahlte Preise weist die Zeitreihe nicht aus, und die letzten Datenpunkte sind provisorisch.

Davon unabhängig gilt für die Bewertung: Ein automatisiertes Modell arbeitet mit Lage, Fläche, Baujahr, Ausbaustandard. Restlaufzeit, Zinsklausel und Heimfallregelung sind Vertragsinhalte. Die kennt es nicht. Für eine Liegenschaft im Baurecht liegen die entscheidenden Grössen damit ausserhalb des Modells.

Das ist übrigens dieselbe Grenze, die für jede Online-Bewertung gilt. Sie kennt weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht von Ihrem Balkon noch besondere Belastungen im Grundbuch. Betrachten Sie den Onlinewert als Ausgangspunkt für das Gespräch und nicht als Angebotspreis. Beim Baurecht ist dieser Abstand einfach grösser als sonst.

Wie wir Sie dabei begleiten

Wir vermarkten Objekte im Baurecht und begleiten Kaufinteressierte und Eigentümerschaft dabei. Konkret heisst das: Wir gehen die Unterlagen mit Ihnen durch, ordnen die Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich ein und besprechen dabei, was Restlaufzeit und Zinsklausel für Ihre Preisvorstellung bedeuten. Ausserdem sagen wir Ihnen, welche Papiere für eine belastbare Einschätzung noch fehlen und bei welcher Stelle Sie sie bekommen. Bei einer Besichtigung erklären wir, was das Baurecht für die Eigentümerschaft bedeutet. Der Grundbuchauszug gehört ohnehin zu den Unterlagen, die wir für ein Erstgespräch brauchen, weil er mögliche Belastungen zeigt.

Wo unsere Zuständigkeit endet, sagen wir Ihnen ebenso. Vertragsfragen gehören zum Notariat oder zu einer Fachperson. Eine Finanzierungsberatung gehört nicht zu unserem Angebot; dafür ist Ihre Bank oder eine unabhängige Finanzierungsberatung zuständig. Steuerfragen klären Sie mit Ihrer Gemeinde oder Ihrer Treuhandstelle.

Was wir beitragen, ist die realistische Einordnung im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich. Sie sprechen dabei direkt mit der Inhaberin und nicht mit wechselnden Sachbearbeitenden. Geht es Ihnen nicht um Kauf oder Verkauf, sondern um eine Bewertung als neutrale Grundlage, finden Sie dazu eine eigene Seite. Was wir sonst noch übernehmen, steht in unsere Leistungen im Überblick.

So läuft es ab

1. Für eine erste Orientierung gibt es das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Bei einem Objekt im Baurecht ist das, wie oben beschrieben, wirklich nur ein Ausgangspunkt.
2. Im persönlichen Erstgespräch mit Marktanalyse lernen wir die Liegenschaft und Ihre Ziele kennen und ordnen das Objekt im regionalen Markt ein. Prüfen Sie einen Kauf, geht es um den geforderten Preis; planen Sie einen Verkauf, um den erzielbaren. Wir nennen Ihnen in beiden Fällen eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht.
3. Dann sichten wir die Unterlagen: Grundbuchauszug, Baurechtsvertrag, Servitutenprotokoll, Pläne, mögliche Nachträge. Das ist beim Kauf dieselbe Arbeit wie beim Verkauf. Fehlt etwas, sagen wir Ihnen, wo Sie es bekommen.
4. Geht es um einen Verkauf, legen wir zuletzt einen realistischen Preis als Basis für die Vermarktung fest.

Das Vorgehen und mögliche Kosten für die vertiefte Einschätzung besprechen wir vorab mit Ihnen. Die Konditionen erhalten Sie schriftlich, bevor Sie sich entscheiden.

Häufige Fragen

Gehört mir das Haus wirklich, wenn der Boden jemand anderem gehört? Ja. Bauwerke auf fremdem Boden können nach Art. 675 Abs. 1 ZGB einen besonderen Eigentümer haben, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Ist das Baurecht selbständig und dauernd, wird es als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen (Art. 779 Abs. 3 ZGB). Das Haus ist dann Ihres. Der Boden bleibt es nicht.

Was passiert am Ende der Laufzeit? Geht das Baurecht unter, fallen die Bauwerke an die Grundeigentümerin und werden Bestandteil ihres Grundstücks (Art. 779c ZGB). Dafür besteht ein Anspruch auf eine angemessene Entschädigung (Art. 779d Abs. 1 ZGB). Wie sie im konkreten Fall bemessen wird, steht im Baurechtsvertrag. Lassen Sie sich diese Stelle vom Notariat oder einer Fachperson erklären, bevor Sie unterschreiben.

Kann das Baurecht vorzeitig enden? Ja, unter einer engen Voraussetzung. Überschreitet die bauberechtigte Person in grober Weise ihr dingliches Recht oder verletzt sie vertragliche Verpflichtungen, kann die Grundeigentümerin die Übertragung des Baurechts verlangen (Art. 779f ZGB). Auch dann ist eine angemessene Entschädigung zu leisten, und die Übertragung erfolgt erst, wenn diese bezahlt oder sichergestellt ist (Art. 779g ZGB). Was als Pflichtverletzung gilt, definiert Ihr Vertrag.

Wie hoch ist ein Baurechtszins? Das lässt sich allgemein nicht beantworten, und wer eine Zahl nennt, hat sie nicht aus dem Gesetz. Das ZGB regelt die Höhe nicht. Es sieht nur vor, dass ein vorgemerkter Zins der öffentlichen Beurkundung bedarf (Art. 779a Abs. 2 ZGB) und dass zur Sicherung ein Pfandrecht bis höchstens drei Jahresleistungen errichtet werden kann (Art. 779i Abs. 1 ZGB). Höhe, Anpassung und Intervalle stehen im Baurechtsvertrag.

Wie wird der Baurechtszins angepasst? Auch das regelt das Gesetz nicht. Ob und in welchen Abständen der Zins angepasst wird, an welche Grösse er dabei gekoppelt ist und wer die Anpassung auslöst, ergibt sich allein aus dem Baurechtsvertrag. Es gibt dafür keinen gesetzlichen Mechanismus und keine vorgeschriebene Indexierung. Lesen Sie die Anpassungsklausel deshalb vor dem Kauf, nicht danach: Sie bestimmt Ihre Kosten über die gesamte Restlaufzeit. Im Kanton Zürich finden Sie den Wortlaut im Servitutenprotokoll beim Notariat.

Kann ich ein Haus im Baurecht vererben und verkaufen? Im Grundsatz ja: Das Baurecht ist übertragbar und vererblich, «wenn es nicht anders vereinbart wird» (Art. 779 Abs. 2 ZGB). Dieser Vorbehalt ist der Punkt: Es kann Einschränkungen geben, etwa eine Zustimmungspflicht der Grundeigentümerin. Dazu kommt deren gesetzliches Vorkaufsrecht am Baurecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Nachlesen können Sie das nur im Vertrag, im Kanton Zürich also im Servitutenprotokoll.

Wie lange läuft ein Baurecht? Als selbständiges Recht kann es auf höchstens 100 Jahre begründet werden (Art. 779l Abs. 1 ZGB). Das ist die Obergrenze. Wie lange Ihres läuft, steht im Baurechtsvertrag. Eine Verlängerung ist jederzeit möglich, eine im Voraus eingegangene Verpflichtung dazu ist aber nicht verbindlich (Art. 779l Abs. 2 ZGB). Massgebend ist immer die verbleibende Restlaufzeit.

Wo bekomme ich den vollständigen Baurechtsvertrag? Im Kanton Zürich beim zuständigen Notariat, das dort zugleich Grundbuchamt ist. Im Grundbuch selbst ist die Dienstbarkeit nur mit einem Stichwort eingetragen; der volle Wortlaut liegt im Servitutenprotokoll. Einsicht erhält, wer ein Interesse glaubhaft macht (Art. 970 Abs. 1 ZGB) — am einfachsten läuft es deshalb über die Verkäuferschaft. Fragen Sie sie zusätzlich nach Nachträgen und nach der Geschichte der Zinsanpassungen.

Finanziert eine Bank ein Haus im Baurecht? Das müssen Sie mit Ihrer Bank klären. Rechtlich gilt: Ein Grundpfand wird nur auf Grundstücke errichtet, die im Grundbuch aufgenommen sind (Art. 796 Abs. 1 ZGB). Ist das Baurecht selbständig und dauernd und als eigenes Grundstück aufgenommen, ist eine Belastung mit Grundpfandrechten damit möglich. Ob und zu welchen Bedingungen ein Institut finanziert, ist eine Frage an die Bank oder an eine unabhängige Finanzierungsberatung. SH Immo bietet keine Finanzierungsberatung an.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. SH Immo GmbH ist im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragen, UID CHE-455.115.896.

Stand dieser Seite: 25. August 2026.

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Was Sie mitbringen können, wenn Sie es haben: Grundbuchauszug, Baurechtsvertrag samt Nachträgen, Servitutenprotokoll und Pläne. Fehlt davon etwas, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch.

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