Kurz gesagt
- Eine Dienstbarkeit ist ein Recht einer anderen Person an Ihrem Grundstück: ein Wegrecht, ein Leitungsrecht, ein Wohnrecht. Sie bleibt bestehen, wenn Sie verkaufen.
- Im Kanton Zürich steht im Grundbuch meist nur ein Stichwort. Der volle Wortlaut liegt im Servitutenprotokoll beim Notariat, das hier zugleich Grundbuchamt ist.
- Ohne Eintrag im Grundbuch entsteht kein Wegrecht — auch dann nicht, wenn der Nachbar seit Jahrzehnten über Ihre Parzelle fährt.
- Dienstbarkeit, Vormerkung und Anmerkung sind drei verschiedene Dinge mit drei verschiedenen Wirkungen.
- Kein automatisierter Online-Rechner kennt Ihre Dienstbarkeit. Und Achtung: Manche Dienstbarkeiten senken den Wert, andere vor allem die Zahl der Kaufinteressenten. Das ist nicht dasselbe.
Wer im Kanton Zürich eine Liegenschaft verkaufen will, stösst früher oder später auf eine Zeile im Grundbuchauszug, die niemand erklärt hat. «Fuss- und Fahrwegrecht z. G. Kat. Nr. 1234.» Mehr steht da nicht. Das Unangenehme daran ist nicht die Zeile selbst. Es ist das Gefühl, im eigenen Grundbuchauszug etwas zu lesen, das man nicht einordnen kann. Dienstbarkeiten auf einem Grundstück im Kanton Zürich entscheiden mit darüber, wie schnell und zu welchem Preis sich eine Liegenschaft verkaufen lässt. Und sie sind einer der häufigsten Gründe, die mir in Verkäufen begegnen, wenn eine Kaufinteressentin drei Wochen vor der Beurkundung noch Fragen stellt, die niemand beantworten kann.
Ich schreibe diesen Beitrag, weil mir diese Situation in Beratungsgesprächen regelmässig begegnet. Meist nicht als Drama. Aber fast immer als Verzögerung.
Was eine Dienstbarkeit ist, und was davon im Grundbuch steht
Das Zivilgesetzbuch beschreibt die Grunddienstbarkeit nüchtern. Nach Art. 730 Abs. 1 ZGB kann ein Grundstück «zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf».
Übersetzt: Sie müssen etwas dulden, oder Sie müssen etwas unterlassen. Ihr Nachbar darf über Ihre Einfahrt fahren. Das ist ein Dulden. Oder Sie dürfen auf einem Streifen Ihrer Parzelle nicht bauen. Das ist ein Unterlassen. Eine Dienstbarkeit verpflichtet Sie in aller Regel nicht dazu, aktiv etwas zu tun. Art. 730 Abs. 2 ZGB lässt eine Handlungspflicht nur «nebensächlich» zu.
Zwei Dinge sind für Sie als Eigentümerin praktisch wichtiger als die Definition.
Erstens entsteht eine Dienstbarkeit überhaupt nur mit dem Grundbucheintrag. Art. 731 Abs. 1 ZGB ist da knapp: «Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.» Der Vertrag dahinter braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 732 Abs. 1 ZGB). Diese Beurkundungspflicht gilt seit dem 1. Januar 2012 (Sachenrechtsrevision, AS 2011 4637); die Notariate des Kantons Zürich halten sie für ihre Praxis ausdrücklich fest.
Zweitens überlebt die Dienstbarkeit den Verkauf. Sie hängt am Grundstück, nicht an Ihnen. Wer kauft, kauft sie mit. Deshalb ist sie beim Verkauf ein Thema, und deshalb wird sie geprüft.
Was ist eine Dienstbarkeit auf einem Grundstück?
Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer anderen Person oder einem Nachbargrundstück an Ihrer Liegenschaft zusteht. Sie verpflichtet Sie, etwas zu dulden oder zu unterlassen, etwa eine Zufahrt oder ein Bauverbot. Sie bleibt bestehen, wenn Sie verkaufen, und geht auf die Käuferschaft über.
Welche Art von Dienstbarkeit bei Ihnen vorliegt, entscheidet dabei über fast alles Weitere.
Zwei Arten von Dienstbarkeit, und warum der Unterschied zählt
Dienstbarkeiten zerfallen in zwei Gruppen, und die Zuordnung erklärt fast alle Folgefragen.
Die Grunddienstbarkeit nach Art. 730 ZGB steht einem Grundstück zu, nicht einer Person. Das klassische Wegrecht gehört dazu. Sie wandert deshalb bei jedem Verkauf automatisch mit, auf beiden Seiten: Ihre Käuferschaft übernimmt die Last, die Nachbarschaft behält ihr Recht.
Daneben kennt Art. 781 ZGB Dienstbarkeiten «zugunsten einer beliebigen Person oder Gemeinschaft». Wohnrecht (Art. 776 ZGB) und Nutzniessung (Art. 745 ZGB) sind solche Personaldienstbarkeiten. Und genau daraus folgt, was in der Tabelle weiter unten als Rechtsfolge steht: Weil das Recht an einer Person hängt, ist das Wohnrecht «unübertragbar und unvererblich» (Art. 776 Abs. 2 ZGB), und die Nutzniessung «endigt mit dem Tode des Berechtigten» (Art. 749 Abs. 1 ZGB). Das ist keine Willkür, sondern die Logik der Kategorie. Welche Kategorie bei Ihnen vorliegt, steht im Grundbuch. Nur leider nicht vollständig, und das ist im Kanton Zürich eine Geschichte für sich.
Eine Frage, die im Zürcher Oberland mit seinen grossen Umschwüngen oft kommt: Was passiert bei einer Parzellenteilung? Art. 743 Abs. 1 ZGB ist eindeutig: «Wird das berechtigte oder das belastete Grundstück geteilt, so besteht die Dienstbarkeit auf allen Teilen weiter.» Beschränkt sich die Ausübung nach den Belegen oder den Umständen auf einzelne Teile, ist sie auf den übrigen zu löschen (Abs. 2). Wie das im konkreten Fall aussieht, klärt das Notariat im Bereinigungsverfahren, nicht die Maklerin.
Warum der Grundbuchauszug im Kanton Zürich nur ein Stichwort zeigt
Hier kommt die Zürcher Besonderheit, an der viele Verkäufe hängen bleiben.
Im Kanton Zürich führen die Notariate das Grundbuch. Notariat und Grundbuchamt sind dieselbe Amtsstelle. Die Notariate des Kantons Zürich halten für ihre Praxis fest, dass die Dienstbarkeit im Grundbuch nur mit dem Stichwort eingetragen wird. Der vollständige Wortlaut wird in sogenannte Servitutenprotokolle übertragen und dort archiviert (Notariate des Kantons Zürich, Stand 18.05.2026).
Das erklärt die Zeile, mit der dieser Beitrag begonnen hat. «Fuss- und Fahrwegrecht» ist bloss der Verweis. Der Vertrag selbst liegt anderswo. Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist das unpraktisch: ausgerechnet das Dokument, auf das es ankommt, bekommt man nicht mitgeliefert.
Warum das mehr als eine Formalie ist, hat das Bundesgericht deutlich gemacht. In BGE 128 III 169 heisst es in der Regeste: «Enthält der Grundbucheintrag lediglich ein Stichwort wie z.B. Quellen-, Weg- oder Grenzbaurecht, ist er in der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich ergäben. In diesem Fall ist für den Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags auf ihren Erwerbsgrund oder auf die Art abzustellen, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.» Das Gesetz selbst sagt es in Art. 738 ZGB: Massgebend ist der Eintrag, und soweit der nichts hergibt, der Erwerbsgrund.
Für Sie heisst das: Der Grundbuchauszug allein beantwortet die Frage nicht, die Ihre Käuferschaft stellen wird. Wie breit ist das Wegrecht? Darf dort auch ein Lieferwagen durch? Wer zahlt, wenn der Belag erneuert werden muss? Das steht im Servitutenprotokoll.
Alte Wegrechte im Zürcher Oberland: was uns bei Aufnahmen begegnet
Im Zürcher Oberland kommt eine Eigenheit der Bebauung dazu. Was uns bei Aufnahmen in Seegräben, Wetzikon, Hinwil oder Pfäffikon ZH regelmässig auffällt: Viele Parzellen sind über Jahrzehnte gewachsen, häufig aus früheren Hofparzellen hervorgegangen und rückwärtig erschlossen, oft über eine einzige gemeinsame Zufahrt. Genau dort sitzen die alten Wegrechte, und genau dort stammen die Formulierungen aus einer Zeit, in der der Weg für einen Traktor gedacht war und nicht für zwei Autos plus Besuch. Wenn wir eine solche Liegenschaft im Zürcher Oberland aufnehmen, gehört der Blick ins Servitutenprotokoll für uns zur Sichtung der Unterlagen. Weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten und Mietliegenschaften bewirtschaften, lesen wir diese Wortlaute ohnehin nicht nur beim Verkauf. Gemeinsame Zufahrten und Leitungsrechte sind in der Verwaltung Alltag.
Wie Sie an die Unterlagen kommen und welche sonst noch dazugehören, steht ausführlich in unserem Beitrag dazu, welche Unterlagen eine Bewertung braucht. Und wer wissen will, ab wann Eigentum überhaupt übergeht, findet das unter wann Eigentum im Kanton Zürich übergeht.
So lesen Sie die Zeile im Auszug
Zwei Abkürzungen tauchen fast immer auf. «z. G.» heisst «zugunsten» und nennt das berechtigte Grundstück; «z. L.» heisst «zulasten». Entscheidend ist, in welcher Rubrik die Zeile steht: Was Ihr Grundstück belastet, steht bei den Lasten, was ihm zusteht, bei den Rechten. Dieselbe Dienstbarkeit erscheint also zweimal im Grundbuch, einmal auf jedem der beiden Blätter. Die Katasternummer dahinter sagt Ihnen, mit welchem Nachbargrundstück Sie es zu tun haben.
Im Servitutenprotokoll finden Sie dann das, was der Auszug weglässt: den ausformulierten Vertragstext, die Bezugnahme auf die Katasternummern und, wo die Ausübung nur einen Teil des Grundstücks betrifft, den zeichnerischen Planauszug. Den verlangt Art. 732 Abs. 2 ZGB nämlich immer dann, wenn sich die örtliche Lage aus dem Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar ergibt.
Zwischenfazit: Der Grundbuchauszug nennt im Kanton Zürich das Stichwort, das Servitutenprotokoll den Wortlaut. Wer verkauft, sollte beides kennen — nicht erst, wenn die Käuferschaft danach fragt.
Die häufigsten Dienstbarkeiten und was sie beim Verkauf bedeuten
| Dienstbarkeit | Worum es geht | Was beim Verkauf zu klären ist |
|---|---|---|
| Fuss- und Fahrwegrecht | Zufahrt oder Zugang über ein fremdes Grundstück | Breite, zulässige Fahrzeuge, Unterhaltspflicht. Ohne Vereinbarung greift Art. 741 ZGB |
| Leitungsrecht | Wasser, Abwasser, Strom über oder unter der Parzelle | Wo genau die Leitung liegt, und was bei einem Umbau gilt |
| Bau- und Näherbaurecht | Verzicht auf Grenzabstand, Bauverbot, Höhenbeschränkung | Ob eine geplante Erweiterung überhaupt möglich ist |
| Wohnrecht | Befugnis, in einem Gebäude oder Gebäudeteil Wohnung zu nehmen (Art. 776 Abs. 1 ZGB) | Es ist «unübertragbar und unvererblich» (Art. 776 Abs. 2 ZGB); Unterhalt je nach Ausgestaltung |
| Nutzniessung | voller Genuss des Gegenstandes (Art. 745 Abs. 2 ZGB), Ausübung nach Abs. 3 auf einen Teil beschränkbar | endigt mit dem Tod der berechtigten Person (Art. 749 Abs. 1 ZGB); wer trägt welche Kosten |
| Baurecht | Bauen auf fremdem Boden nach Art. 779 ff. ZGB | Restlaufzeit, Heimfall, Vertragsinhalt — warum das ein Sonderfall ist, gleich im Anschluss |
Steht das Wohnrecht im Zusammenhang mit einer Erbteilung, lohnt sich der Blick auf unsere Seite dazu, wenn eine Erbengemeinschaft entscheiden muss. Beim Wohnrecht und bei der Nutzniessung kommen ausserdem steuerliche Fragen dazu. Die gehören nicht in einen Ratgeber, sondern ans kantonale Steueramt Zürich oder an Ihre Treuhandstelle. Wir sagen Ihnen offen, wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist.
Das Baurecht ist ein Sonderfall, weil dort das Gebäude und der Boden auseinanderfallen. Wir haben dazu eine eigene Seite: das Baurecht nach ZGB Art. 779 ff. im Detail.
Zwischenfazit: Die Dienstbarkeit selbst bremst einen Verkauf selten. Was ihn bremst, sind offene Fragen dazu, auf die drei Wochen vor der Beurkundung niemand eine Antwort hat. Wer den Wortlaut kennt, verhandelt ruhiger.
«Der Nachbar fährt da seit vierzig Jahren durch» — reicht das?
Nein. Und das ist der Punkt, an dem ich in Gesprächen oft widersprechen muss.
Die Notariate des Kantons Zürich formulieren es für ihre Praxis so: «Entgegen im Volk weitverbreiteter Ansicht, entstehen Wegrechte bei fehlendem Grundbucheintrag nicht durch ‚Gewohnheit‘ oder ‚Ersitzung‘.» Weiter heisst es dort: «Auch eine jahrzehntelange Benützung eines Weges über das Nachbargrundstück begründet keinen Rechtsanspruch auf Weiterbenützung.» (Stand 18.05.2026)
Das Gesetz kennt eng begrenzte Ausnahmen: Art. 731 Abs. 3 ZGB lässt die Ersitzung nur zu Lasten von Grundstücken zu, an denen das Eigentum ersessen werden kann. Ob eine solche Ausnahme in Ihrem Fall greift, klärt das zuständige Notariat, nicht eine Maklerin und schon gar nicht ein Ratgebertext.
Für die geduldete Nutzung gibt es im Kanton Zürich einen eigenen Begriff: das prekaristische Verhältnis. Die Notariate beschreiben es so: «Gestattet ein Grundeigentümer den Fortbestand eines tatsächlichen Zustandes auf Zusehen hin (z. B. Näherbaute, Leitung), so kann dieses prekaristische Verhältnis im Grundbuch angemerkt werden» (Stand 05.09.2025). Geduldet ist eben nicht dasselbe wie berechtigt.
Umgekehrt gilt das auch zu Ihren Gunsten. Wenn Sie selbst seit dreissig Jahren über die Parzelle des Nachbarn zur Garage fahren und das nie jemand eingetragen hat, dann hat Ihre Liegenschaft womöglich keine gesicherte Zufahrt. Das fällt spätestens auf, wenn die Bank der Käuferschaft die Unterlagen prüft.
Die Konstellation sieht meist gleich aus: Eine Zufahrt führt seit Jahrzehnten über die Nachbarparzelle, alle Beteiligten halten das für geregelt. Die Frage stellt sich erst, wenn die Bank der Käuferschaft den Auszug prüft und dort nichts findet. Wir schauen dann zuerst nach, ob im Servitutenprotokoll etwas eingetragen ist, und wenn nicht, wie die Zufahrt tatsächlich genutzt wird. Am Ende steht entweder ein Eintrag, den die Nachbarschaft mitträgt, oder eine dokumentierte Nutzung, mit der sich arbeiten lässt. Beides ist besser als eine offene Frage im Verkaufsprozess.
Ganz ohne Ausweg ist eine solche Lage nicht. Für den Fall, dass ein Grundstück gar keine genügende Verbindung zur öffentlichen Strasse hat, kennt das Gesetz den Notweg. Art. 694 Abs. 1 ZGB: «Hat ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von seinem Grundstück auf eine öffentliche Strasse, so kann er beanspruchen, dass ihm die Nachbarn gegen volle Entschädigung einen Notweg einräumen.» Das ist allerdings ein Anspruch gegen die Nachbarn und kein Ersatz für einen Eintrag, und ob er in Ihrem Fall besteht, beurteilt keine Maklerin. Auch das gehört ans Notariat oder an eine Fachperson.
Kann eine Dienstbarkeit wieder gelöscht werden?
Manchmal ja. Art. 736 Abs. 1 ZGB sagt: «Hat eine Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, so kann der Belastete ihre Löschung verlangen.» Abs. 2 ergänzt: Ist noch ein Interesse vorhanden, aber «im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung», kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden.
Das Bundesgericht hat das für einen konkreten Wegrechtsfall ausgelegt. Nach BGE 130 III 554 rechtfertigt die Erschliessung durch eine öffentliche Strasse die Löschung eines privaten Wegrechts dann, «wenn die öffentliche Strasse den mit dem privaten Wegrecht gewährleisteten Zweck vollumfänglich erfüllt und die bisherige private Wegverbindung nicht vorteilhafter ist als die neu erstellte öffentliche». Eine Ausnahme gilt für Wegrechte mit dem Charakter eines Notwegs.
Daraus folgt aber gerade nicht, dass jede ungenutzte Dienstbarkeit gelöscht werden kann. Ob Ihr Fall darunterfällt, ist eine Rechtsfrage, und die gehört ans zuständige Notariat oder an eine Fachperson. Was ich Ihnen sagen kann: Ob sich der Aufwand vor einem Verkauf lohnt, lässt sich im Gespräch meist recht schnell einschätzen.
Zwischenfazit: Löschen geht, aber nur, wenn das Interesse der berechtigten Seite weggefallen oder unverhältnismässig gering geworden ist. Verkaufen lässt sich die Liegenschaft in beiden Fällen. Bevor wir zu den Unterlagen kommen, aber noch drei Begriffe, die auf demselben Grundbuchblatt stehen und ständig verwechselt werden.
Dienstbarkeit, Vormerkung, Anmerkung: drei Dinge, die oft verwechselt werden
Auf einem Grundbuchblatt stehen nicht nur Dienstbarkeiten. Die drei Kategorien wirken unterschiedlich. Diese Unterscheidung erklärt die meisten Missverständnisse.
| Kategorie | Was es ist | Wirkung | Beispiele |
|---|---|---|---|
| Dienstbarkeit | dingliches Recht an Ihrem Grundstück | entsteht erst mit dem Eintrag (Art. 731 Abs. 1 ZGB), wirkt gegen jede spätere Eigentümerschaft | Wegrecht, Leitungsrecht, Wohnrecht, Nutzniessung, Baurecht |
| Vormerkung | Sicherung eines persönlichen Rechts | «schafft keine dinglichen Rechte», sichert das zugrunde liegende Recht aber gegenüber später begründeten Rechten | Vorkaufsrecht, vorgemerkter Mietvertrag, vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 961 ZGB) |
| Anmerkung | Kundbarmachung eines Rechtsverhältnisses | das Verhältnis bestünde auch ohne die Anmerkung; «kein öffentlicher Glaube» | öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, prekaristische Verhältnisse |
Die Formulierungen in der mittleren Spalte stammen wörtlich von den Notariaten des Kantons Zürich (Vormerkungen, Stand 18.05.2026; Anmerkungen, Stand 18.05.2026).
Der praktische Unterschied: Eine Dienstbarkeit gibt es ohne Eintrag nicht. Ein angemerktes Rechtsverhältnis gäbe es auch ohne die Anmerkung; sie macht es nur sichtbar. Für Ihren Verkauf zählt vor allem die erste Zeile der Tabelle. Und dafür brauchen Sie Papier.
Was Sie vor dem Verkauf beschaffen sollten
Diese vier Unterlagen sollten vorliegen, bevor die erste Besichtigung stattfindet. Nicht weil es Vorschrift wäre, sondern weil jede davon sonst mitten in der Verhandlung nachgefordert wird.
- ☐ Aktueller Grundbuchauszug Ihrer Liegenschaft. Zuständig ist das Notariat Ihres Amtskreises, das im Kanton Zürich zugleich Grundbuchamt ist. Den Auszug bestellen Sie über das Online-Formular der Notariate des Kantons Zürich.
- ☐ Servitutenprotokoll zu jeder Dienstbarkeit, die im Auszug bei den Lasten steht. Das ist der Wortlaut, den Sie brauchen. Wichtig: Der Standardauszug enthält ihn nicht. Verlangen Sie die Protokollauszüge beim Notariat Ihres Amtskreises ausdrücklich mit, unter Angabe der Katasternummer und des Stichworts, wie es im Auszug steht.
- ☐ Zugehöriger Situationsplan, wo die Ausübung nur einen Teil des Grundstücks betrifft (Art. 732 Abs. 2 ZGB).
- ☐ Unterhaltsregelung bei Weg-, Fahrweg- und Leitungsrechten, sofern der Vertrag eine enthält. Fehlt sie, greift Art. 741 ZGB.
Und wenn sich zu einer alten Dienstbarkeit gar kein Wortlaut mehr findet? Dann greift genau die Kaskade, die weiter oben schon beschrieben ist: Nach Art. 738 ZGB und der Auslegung des Bundesgerichts in BGE 128 III 169 zählt dann der Erwerbsgrund oder die Art, wie das Recht über längere Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist. Für die Vermarktung heisst das: Sie dokumentieren die tatsächliche Nutzung, statt auf ein Papier zu warten, das es nicht gibt.
Die Einsicht ins Grundbuch ist im Übrigen nicht für jedermann in gleichem Umfang offen. Als Eigentümerin Ihrer eigenen Liegenschaft haben Sie es einfach; wer nicht Eigentümerin ist, braucht nach Angabe der Notariate des Kantons Zürich ein Legitimationsdokument wie eine Vollmacht oder einen Verwaltungsvertrag, oder muss nach Art. 970 Abs. 1 ZGB ein Interesse glaubhaft machen (Auszugsbestellung, Stand 18.05.2026).
Vier Fragen, die der Wortlaut beantworten muss
Wenn Sie das Servitutenprotokoll in der Hand halten, prüfen Sie es entlang dieser vier Punkte. Sie decken erfahrungsgemäss ab, was Kaufinteressentinnen und ihre Banken fragen.
| Frage | Warum sie zählt |
|---|---|
| Wie weit reicht das Recht räumlich? | Breite und Verlauf entscheiden, ob eine Garage, ein Anbau oder ein Sitzplatz überhaupt möglich bleibt |
| Welche Nutzung ist erlaubt? | Ein Fussweg ist etwas anderes als eine Zufahrt für Lieferwagen. Steht dazu nichts, wird nach Art. 738 ZGB der Erwerbsgrund oder die langjährige Ausübung herangezogen |
| Wer trägt den Unterhalt, und in welchem Verhältnis? | Ohne Vereinbarung gilt Art. 741 ZGB. Das ist der häufigste Streitpunkt unter Nachbarn |
| Ist das Recht befristet? | Die meisten Dienstbarkeiten sind unbefristet. Wo eine Dauer vereinbart ist, gehört sie in die Verkaufsdokumentation |
Was im Verkauf dann damit passiert
Der beschaffte Wortlaut bleibt nicht in Ihrem Ordner. Er gehört in die Verkaufsdokumentation, damit Kaufinteressentinnen und ihre Banken ihn prüfen können, bevor sie ein Angebot machen. Offengelegt wird er vor der öffentlichen Beurkundung, und die bestehenden Dienstbarkeiten werden im Kaufvertrag genannt. Wie der Vertrag im Einzelnen formuliert wird, ist Sache des Notariats. Unsere Aufgabe ist die davor: dass nichts davon erst am Beurkundungstermin auftaucht.
Was eine Dienstbarkeit für den Preis Ihrer Liegenschaft bedeutet
Und jetzt der Teil, nach dem Sie eigentlich gesucht haben.
Eine Dienstbarkeit ist Vertragsinhalt. Sie steht nicht in der Fläche und nicht im Baujahr. Ein automatisiertes Bewertungsmodell rechnet mit Vergleichsdaten und Objektmerkmalen. Es kennt Ihr Wegrecht nicht und kann es nicht kennen. Das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website ist ein guter Ausgangspunkt für das Gespräch. Für eine belastete Liegenschaft ist es genau das und nicht mehr: ein Ausgangspunkt, kein Angebotspreis.
Dabei lohnt sich eine Unterscheidung, die selten jemand macht.
| Wirkt auf den Wert | Wirkt auf den Kreis der Kaufinteressenten |
|---|---|
| Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung, die die Nutzung der Liegenschaft auf Jahre bindet | Ein unklar formuliertes Fahrwegrecht, bei dem niemand sagen kann, wer wann durchfahren darf |
| Ein Baurecht, dessen Restlaufzeit die Finanzierung der Käuferschaft beeinflusst | Ein Leitungsrecht, das zwar harmlos ist, aber im Auszug bedrohlich aussieht |
Das ist nicht dasselbe, und es führt zu ganz unterschiedlichen Vermarktungsentscheiden. Im ersten Fall verhandeln Sie über den Preis. Im zweiten über die Dokumentation.
Wie stark eine Dienstbarkeit wirkt, hängt vom Einzelfall ab. Ein Leitungsrecht am Rand der Parzelle interessiert kaum jemanden. Beim Wohnrecht im Obergeschoss sieht es anders aus: Da schrumpft der Kreis der Kaufinteressentinnen deutlich. Das ist der unangenehmste Satz in einem Erstgespräch. Ich sage ihn trotzdem. Ein unklar formuliertes Fahrwegrecht quer über den Sitzplatz bremst eine Vermarktung aus, obwohl der Wert der Liegenschaft davon kaum berührt ist. Diese Einschätzung ist der eigentliche Punkt, und sie braucht den Wortlaut, nicht das Stichwort.
Wenn Sie eine Liegenschaft im Zürcher Oberland, im Glattal oder in der Agglomeration Zürich verkaufen möchten und im Grundbuchauszug eine Zeile steht, die Sie nicht einordnen können: Bringen Sie den Auszug einfach mit ins unverbindliche Erstgespräch mit Marktanalyse. Wir schauen ihn gemeinsam an.
Zwischenfazit: Nicht jede Dienstbarkeit kostet Geld, manche kostet nur Käufer. Welche von beiden vorliegt, entscheidet der Wortlaut und nicht das Stichwort.
Häufige Fragen
Wo erfahre ich, welche Dienstbarkeiten auf meinem Grundstück liegen?
Im Grundbuch. Als Eigentümerin oder Eigentümer erhalten Sie einen Auszug beim zuständigen Notariat, das im Kanton Zürich zugleich Grundbuchamt ist. Rechnen Sie damit, dass dort nur das Stichwort steht. Für den Wortlaut brauchen Sie zusätzlich das Servitutenprotokoll.
Muss eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sein?
Für die Grunddienstbarkeit sagt Art. 731 Abs. 1 ZGB klar: Zur Errichtung bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. Der Vertrag dahinter braucht nach Art. 732 Abs. 1 ZGB die öffentliche Beurkundung. Ohne Eintrag entsteht die Dienstbarkeit nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?
Das Wohnrecht ist nach Art. 776 Abs. 1 ZGB die Befugnis, in einem Gebäude oder einem Teil davon Wohnung zu nehmen; es ist unübertragbar und unvererblich. Die Nutzniessung reicht weiter: sie verleiht der berechtigten Person nach Art. 745 Abs. 2 ZGB, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes. Sie kann also auch die Vermietung umfassen. Nach Art. 745 Abs. 3 ZGB lässt sich ihre Ausübung auf einen bestimmten Teil beschränken.
Wer zahlt den Unterhalt eines gemeinsamen Zufahrtswegs?
Wenn der Dienstbarkeitsvertrag nichts anderes regelt, gilt Art. 741 ZGB: Gehört zur Ausübung eine Vorrichtung, unterhält sie die berechtigte Person. Dient sie auch den Interessen der belasteten Person, tragen beide die Last «im Verhältnis ihrer Interessen». Deshalb lohnt sich der Blick in den Wortlaut, bevor gestritten wird.
Kann ich meine Liegenschaft mit einer Dienstbarkeit überhaupt verkaufen?
Ja. Eine Dienstbarkeit gehört zur Liegenschaft wie die Parzellengrösse. Sie geht auf die Käuferschaft über. Entscheidend ist, dass sie früh auf dem Tisch liegt und sauber dokumentiert ist. Nachträglich entdeckte Belastungen kosten Vertrauen und Zeit.
Ist ein Baurecht auch eine Dienstbarkeit?
Ja. Das Baurecht nach Art. 779 ff. ZGB ist eine Dienstbarkeit, die das Bauen auf fremdem Boden erlaubt. Es ist allerdings ein Fall für sich, weil Gebäude und Boden verschiedenen Personen gehören und die Restlaufzeit eine grosse Rolle spielt.
Über die Autorin
Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. SH Immo GmbH, UID CHE-455.115.896.
Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage in allgemeiner Form und ersetzt keine Rechts- oder Steuerauskunft. Zuständig sind das Notariat, das kantonale Steueramt Zürich oder eine Fachperson Ihrer Wahl.
Sie haben eine Zeile im Grundbuchauszug, die Sie nicht einordnen können? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch — im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft samt ihren Belastungen im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.