Miteigentum oder Gesamteigentum im Kanton Zürich

Kurz gesagt

Beim Miteigentum gehört Ihnen eine Quote, und die dürfen Sie allein verkaufen. Die Liegenschaft als Ganzes dürfen Sie nicht allein verkaufen.

Beim Gesamteigentum gibt es keinen Anteil, über den jemand für sich verfügen könnte. Alle entscheiden zusammen, oder es passiert nichts.

Welche Form gilt, steht im Grundbuchauszug. Sie haben sie in aller Regel nicht gewählt, sondern sie ist mit dem Erwerb oder mit einem Ereignis entstanden.

Stockwerkeigentum ist kein eigenes Institut, sondern ein besonders ausgestalteter Miteigentumsanteil.

Im Bezirk Hinwil wechselten 2024 mehr Stockwerkeigentums-Einheiten die Hand als Einfamilienhäuser. Gemeinschaftliches Eigentum ist hier der Normalfall.

Die Frage nach Miteigentum und Gesamteigentum im Kanton Zürich ist selten eine Rechtsfrage. Sie beginnt meist mit einem Satz am Küchentisch: «Wir sind zu dritt eingetragen, und einer will nicht.» Erst danach stellt sich heraus, dass die Antwort davon abhängt, welches Wort im Grundbuch steht. Und dass die drei am Tisch dieses Wort noch nie nachgelesen haben.

Dieser Beitrag sortiert die Formen. Was Miteigentum bedeutet, was Gesamteigentum, wo Stockwerkeigentum hineingehört und was der Unterschied konkret ändert, wenn verkauft werden soll. Ich sage Ihnen auch, welche Frage die meisten zuerst stellen und warum sie die Sache nicht trifft.

Wo Sie die Eigentumsform Ihrer Liegenschaft nachlesen

Sie müssen die Form nicht erraten. Sie steht im Grundbuchauszug, und zwar dort, wo die Eigentümerschaft aufgeführt ist. Bei Miteigentum finden Sie jede Person mit ihrer Quote, also etwa «zu 1/2» oder «zu 247/1000». Bei Gesamteigentum steht kein Bruchteil, sondern die Gemeinschaft, aus der das Eigentum stammt, beispielsweise eine Erbengemeinschaft.

Den Auszug erhalten Sie beim Notariat Ihres Amtskreises. Im Kanton Zürich führt dieselbe Amtsstelle die Beurkundung und das Grundbuch; das ist eine Zürcher Besonderheit, und was daraus folgt, steht ausführlich im Beitrag dazu, wann das Eigentum tatsächlich übergeht.

Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Gesamteigentum?

Beim Miteigentum steht jeder Person eine bezifferte Quote am Grundstück zu, die im Grundbuch eingetragen ist und über die sie grundsätzlich allein verfügen kann. Beim Gesamteigentum gibt es keine solche Quote: Die Beteiligten sind durch eine Gemeinschaft verbunden, das Recht jedes Einzelnen geht auf die ganze Sache, und verfügen können sie nur gemeinsam.

Ein Hinweis vorweg, der für den ganzen Beitrag gilt: Die Eigentumsformen stehen im Zivilgesetzbuch und damit im Bundesrecht. Sie gelten in Zürich wie in Genf. Kantonal wird es erst beim Vollzug — bei der Beurkundung, bei der Grundbuchführung, bei den Gebühren und bei den Steuern. Wo das der Fall ist, sage ich es unten ausdrücklich.

Miteigentum: Ihr Anteil gehört Ihnen, die Liegenschaft nicht allein

Die Notariate des Kantons Zürich beschreiben es so:

«Beim Miteigentum steht jedem Miteigentümer ein Bruchteil am Grundstück zu, welches äusserlich nicht geteilt ist. Jeder Miteigentümer wird mit seiner Quote im Grundbuch eingetragen und kann grundsätzlich über seinen Anteil verfügen.» — Notariate des Kantons Zürich, Miteigentum, Seitenstand 18. Mai 2026

«Äusserlich nicht geteilt» ist der Kern. Wenn Sie zu einem Drittel Miteigentümerin einer Liegenschaft sind, gehört Ihnen nicht das Erdgeschoss und nicht der hintere Teil der Parzelle. Ihnen gehört ein Drittel von allem, ungeteilt. So steht es auch im Gesetz: Miteigentum haben mehrere Personen an einer Sache «nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung» (Art. 646 Abs. 1 ZGB). Und ist nichts anderes festgestellt, sind sie zu gleichen Teilen Miteigentümer. Die Quote ist also nicht automatisch das, was jemand eingezahlt hat.

Und jetzt kommt die Stelle, an der es für Eigentümerinnen und Eigentümer praktisch wird. Art. 646 Abs. 3 ZGB hält fest:

«Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet werden.»

Ihr Anteil ist also handelbar. Sie können ihn verkaufen, Sie können ihn als Sicherheit einsetzen, und im Ernstfall können Ihre Gläubiger darauf zugreifen. Dieser Satz sagt zwei Dinge gleichzeitig: mehr Freiheit, als die meisten vermuten, und mehr Angriffsfläche.

Was er nicht sagt: dass Sie die Liegenschaft verkaufen können. Dafür gilt Art. 648 Abs. 2 ZGB:

«Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben.»

Diese Asymmetrie ist der wichtigste Satz des ganzen Beitrags. Ihren Anteil: allein. Die Liegenschaft: alle. Wer am Küchentisch sagt «ich verkaufe halt meinen Teil», meint fast immer das eine und hat das andere im Kopf.

Wer den Anteil kaufen darf, ist zusätzlich eingeschränkt. Nach Art. 682 Abs. 1 ZGB haben die übrigen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber jeder Person, die nicht bereits Miteigentümerin ist; machen mehrere davon Gebrauch, wird der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Quoten zugewiesen. Die Notariate des Kantons Zürich halten fest, dass dieses gesetzliche Vorkaufsrecht durch eine öffentlich zu beurkundende Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert und die Änderung im Grundbuch vorgemerkt werden kann. Verkaufen Sie an eine der anderen eingetragenen Personen, greift es von vornherein nicht. Das Gesetz richtet es ausdrücklich gegen den Erwerb durch Aussenstehende.

Ein paar Regeln, die im Alltag mehr Ärger verursachen als alles andere:

Kosten und Lasten tragen die Miteigentümer nach Art. 649 ZGB im Verhältnis ihrer Anteile, wo nichts anderes bestimmt ist. Wer über seinen Anteil hinaus bezahlt hat, kann von den anderen im gleichen Verhältnis Ersatz verlangen.
Eine eigene Nutzungs- und Verwaltungsordnung dürfen die Miteigentümer vereinbaren. Sie kann bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden, und sie bindet nach Art. 649a ZGB auch Rechtsnachfolger und Erwerber eines dinglichen Rechts am Anteil. Wer einen Anteil kauft, kauft die Ordnung mit, auch wenn sie nicht angemerkt ist. Sollen ausschliessliche Nutzungsrechte geändert werden, etwa an einem Parkplatz, einem Gartenanteil oder einem Kellerabteil, braucht das zusätzlich die Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer (Art. 647 Abs. 1bis ZGB).
Zwei Befugnisse kann Ihnen niemand nehmen, auch nicht durch Vereinbarung: zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden, und von sich aus die Massnahmen zu ergreifen, die sofort nötig sind, um die Sache vor drohendem Schaden zu bewahren (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZGB). Wenn das Dach undicht ist und die anderen mauern, sind Sie nicht wehrlos.

Eine Randnotiz, die ich zu schön finde, um sie wegzulassen: Miteigentum entsteht nicht nur durch Kauf. Die Notariate des Kantons Zürich nennen als gesetzlich vermuteten Fall die Grenzvorrichtung. Eine Mauer, die auf der Grenze steht, gehört den Nachbarn gemeinsam (Art. 670 ZGB). Manche Menschen sind Miteigentümer, ohne es je entschieden zu haben, und es geht um eine Gartenmauer.

Gesamteigentum: kein Anteil, über den jemand allein entscheidet

Gesamteigentum funktioniert grundsätzlich anders, und der Unterschied ist keine Nuance. Art. 652 ZGB:

«Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache.»

Das Eigentum hängt hier an der Gemeinschaft, nicht an einer Quote. Deshalb gibt es auch nichts, was sich einzeln verkaufen liesse. Art. 653 sagt es in zwei Absätzen, die zusammengehören:

«Besteht keine andere Vorschrift, so bedarf es zur Ausübung des Eigentums und insbesondere zur Verfügung über die Sache des einstimmigen Beschlusses aller Gesamteigentümer.» «Solange die Gemeinschaft dauert, ist ein Recht auf Teilung oder die Verfügung über einen Bruchteil der Sache ausgeschlossen.»

Die Notariate des Kantons Zürich formulieren dieselbe Regel kürzer: Gesamteigentümer «können nur alle gemeinsam darüber verfügen». Und sie zählen auf, welche Gemeinschaften in Frage kommen: die Gütergemeinschaft der Ehegatten, die Gemeinderschaft, die Erbengemeinschaft, die einfache Gesellschaft, die Kollektiv- und die Kommanditgesellschaft.

Der praktisch häufigste Fall ist die Erbengemeinschaft. Sie entsteht mit dem Todesfall, niemand hat sie gewählt, und sie umfasst den ganzen Nachlass. Viele merken erst Wochen später, wie ungewohnt sich das anfühlt: Die Wohnung der Eltern gehört ihnen nicht, sie gehört allen zusammen. Wie sich das organisieren lässt, wenn mehrere Personen gemeinsam über eine Liegenschaft entscheiden müssen, steht auf unserer Seite zur Erbengemeinschaft im Kanton Zürich; die erbrechtlichen Fragen dahinter gehören zu einer Fachperson oder zum zuständigen Notariat.

Zwei Paare kaufen dieselbe Liegenschaft. Das eine als Miteigentümer zu je einer Hälfte, das andere im Rahmen einer einfachen Gesellschaft. Auf dem Grundbuchblatt sieht das ähnlich aus. In dem Moment, in dem sich einer trennen will, sind es zwei völlig verschiedene Ausgangslagen.

Zwischenfazit: Miteigentum gibt Ihnen eine Quote, über die Sie allein verfügen dürfen. Die Liegenschaft als Ganzes können Sie trotzdem nur mit allen zusammen verkaufen. Gesamteigentum kennt keine solche Quote: Solange die Gemeinschaft besteht, geht gar nichts allein.

Bleibt die Form, die im Zürcher Oberland am häufigsten vorkommt und die viele für etwas Drittes halten.

Die vier Formen im direkten Vergleich

Stockwerkeigentum ist kein eigenes Institut neben dem Miteigentum. Es ist Miteigentum in besonderer Ausgestaltung. Art. 712a Abs. 1 ZGB:

«Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.»

Wenn Sie also eine Wohnung im Stockwerkeigentum besitzen, sind Sie Miteigentümerin der ganzen Liegenschaft, mit einer Wertquote, und haben zusätzlich das Sonderrecht an Ihren Räumen. Nach Art. 712b Abs. 2 ZGB können bestimmte Teile gar nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden: der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen das Gebäude gegebenenfalls erstellt wurde, die Bauteile, die für Bestand und Festigkeit oder für das äussere Erscheinungsbild massgebend sind, und die Anlagen, die auch den anderen Parteien dienen. Diese Teile gehören immer allen.

Weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten, sehe ich, wo diese Konstruktion im Alltag greift: nicht beim Kauf, sondern wenn die Sanierungsrechnung kommt. Dann wird aus der Wertquote der Schlüssel, nach dem sich der Betrag auf die Parteien verteilt. Worauf Sie beim Erwerb im Reglement, in den Protokollen und im Erneuerungsfonds achten sollten, steht im Beitrag dazu, worauf es beim Kauf von Stockwerkeigentum ankommt.

	Alleineigentum	Miteigentum	Gesamteigentum	Stockwerkeigentum
Wer steht im Grundbuch	eine Person	jede Person mit ihrer Quote	die Gemeinschaft, ohne Quoten	jede Person mit ihrer Wertquote
Wie der Anteil bestimmt ist	entfällt	bezifferter Bruchteil; ohne andere Feststellung zu gleichen Teilen	es gibt keinen Anteil	Wertquote, dazu Sonderrecht an bestimmten Räumen
Eigenen Anteil allein verkaufen	entfällt	ja — Vorkaufsrecht der übrigen gegenüber Aussenstehenden	nein, solange die Gemeinschaft dauert	ja, die Einheit wird als Ganzes gehandelt
Ganze Liegenschaft verkaufen	allein	nur mit Übereinstimmung aller	nur mit einstimmigem Beschluss aller	nur mit allen zusammen
Kosten und Lasten	allein	nach Anteilsverhältnis, wo nichts anderes bestimmt ist	nach den Regeln der Gemeinschaft	nach Wertquote, Erneuerungsfonds
Wie es endet	mit dem Verkauf	Aufhebung kann jede Person verlangen	mit dem Ende der Gemeinschaft, etwa der Erbteilung	in der Regel gar nicht — die Aufhebung ist ausgeschlossen

Die letzte Zeile rechts überrascht regelmässig. Ist eine Liegenschaft einmal zu Stockwerkeigentum aufgeteilt, ist der Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums nach Art. 650 Abs. 1 ZGB genau dadurch ausgeschlossen. Dasselbe gilt, wenn die Sache für einen dauernden Zweck bestimmt ist; die Notariate des Kantons Zürich nennen als Beispiele die Quartierstrasse und die Tiefgarage.

Zwischenfazit: Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil mit Sonderrecht, kein Sonderfall daneben. Deshalb gelten die Miteigentums-Regeln im Hintergrund weiter — nur dass die Aufhebung hier gerade ausgeschlossen ist.

Damit ist die Systematik beisammen. Interessant wird sie in dem Moment, in dem jemand verkaufen möchte.

Was die Eigentumsform beim Verkauf verändert

Hier liegt der Grund, weshalb ich den Grundbuchauszug an den Anfang jedes Erstgesprächs stelle und nicht an dessen Ende. Die Eigentumsform entscheidet nämlich nicht darüber, was die Liegenschaft wert ist. Sie entscheidet darüber, wer den Kaufvertrag unterschreiben muss — und das ist die Frage, an der Vermarktungen scheitern, nachdem alles andere längst geklärt war.

Drei Konstellationen, die im Zürcher Oberland regelmässig vorkommen:

Alle verkaufen gemeinsam. Der unkomplizierte Fall, ob Mit- oder Gesamteigentum. Alle eingetragenen Personen sind Partei des Kaufvertrags und erscheinen zur Beurkundung oder lassen sich gültig vertreten. Was am Termin selbst passiert, steht im Ablauf der öffentlichen Beurkundung im Kanton Zürich.

Eine Person verkauft ihren Miteigentumsanteil. Rechtlich möglich, praktisch anspruchsvoll. Der Kreis der Interessenten ist klein, weil kaum jemand einen Bruchteil an einem Haus kauft, in dem andere weiterhin mitreden. Dazu kommt das Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer. Meine ehrliche Einschätzung, auch wenn sie nicht gefällt: In den meisten Fällen ist die Verständigung innerhalb der Gemeinschaft der schnellere Weg als die Suche nach einer aussenstehenden Käuferschaft.

Die Quoten sollen sich verschieben. Etwa, weil eine Person die andere teilweise auskauft. Die Notariate des Kantons Zürich sind dazu deutlich:

«Änderungen der Miteigentumsquoten (Miteigentumsanteile) stellen rechtlich gesehen eine Übertragung von Grundeigentum dar. Die entsprechende Vereinbarung bedarf deshalb der öffentlichen Beurkundung und entfaltet erst dingliche Wirkung, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist.» — Notariate des Kantons Zürich, Miteigentum, Seitenstand 18. Mai 2026

Eine Quotenverschiebung ist also kein interner Vorgang unter Bekannten, sondern eine Handänderung mit allem, was dazugehört. Die Notariate weisen darauf hin, dass dabei regelmässig Gebühren und Steuern anfallen. Welche Abgaben das in Ihrem Fall genau sind, löse ich hier bewusst nicht auf: Das ist eine Steuerfrage, und verbindlich beantworten sie das zuständige Notariat, das kantonale beziehungsweise kommunale Steueramt oder Ihre Treuhandstelle. Eine Zahl oder eine Bandbreite nenne ich schon gar nicht — eine Hausnummer auf einer Maklerwebsite hilft Ihnen bei der Planung nicht weiter.

Wovon die Quotenverschiebung zu trennen ist: der gewöhnliche Verkauf der Liegenschaft. Was dabei im Kanton Zürich auf Sie zukommt, haben wir in der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich aufgeschlüsselt.

Und wenn sich die Miteigentümer nicht einigen? Dann kann nach Art. 650 Abs. 1 ZGB jede Person die Aufhebung des Miteigentums verlangen, sofern diese nicht ausgeschlossen ist — durch Rechtsgeschäft, durch Aufteilung zu Stockwerkeigentum oder durch die Bestimmung der Sache für einen dauernden Zweck. Vertraglich ausschliessen lässt sich der Anspruch auf höchstens 50 Jahre; für Grundstücke braucht diese Vereinbarung die öffentliche Beurkundung und kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Und die Aufhebung darf nicht zur Unzeit verlangt werden.

Art. 651 ZGB nennt drei Wege: die körperliche Teilung, den Verkauf aus freier Hand oder auf dem Weg der Versteigerung mit Teilung des Erlöses, oder die Übertragung der ganzen Sache auf einzelne Miteigentümer unter Auskauf der übrigen. Können sich die Beteiligten über die Art nicht einigen, ordnet das Gericht an.

Damit hier keine falsche Erwartung entsteht: Das ist ein gerichtlicher Weg, und er gehört zu einer Rechtsvertretung, nicht zu einer Maklerin. Wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, sagen wir Ihnen das offen. Was wir beitragen können, ist die Grundlage, über die dann gesprochen wird: eine nachvollziehbare Einordnung der Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld. Erfahrungsgemäss verschiebt sich eine festgefahrene Diskussion in dem Moment, in dem alle Beteiligten dieselbe Zahl vor sich haben statt vier verschiedene Vorstellungen davon.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine realistische Einordnung, unverbindlich und ohne Verpflichtung. → Erstgespräch mit Marktanalyse vereinbaren

Im Zürcher Oberland ist gemeinschaftliches Eigentum der Normalfall

Wer bei „Liegenschaft» zuerst an ein freistehendes Einfamilienhaus denkt, liegt für unsere Region daneben. Das Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich führt die kantonale Handänderungsstatistik, und deren Zahlen sind an diesem Punkt eindeutig.

Gebiet, 2024	Verkäufe Stockwerkeigentum	Verkäufe Einfamilienhäuser
Bezirk Hinwil	375	223
Region Oberland	632	390
Kanton Zürich	4’401	2’092

Quelle: Amt für Statistik und Daten, Kanton Zürich, Indikatoren 193 und 188, Datenstand 2024. Die Zahlen der letzten drei Jahrgänge sind laut Herausgeber provisorisch, weil es rückwirkende Anpassungen gibt — ein Trend lässt sich daraus nicht ableiten.

Im Bezirk Hinwil, in dem auch unser Büro in Aathal-Seegräben liegt, wechselten 2024 also deutlich mehr Stockwerkeigentums-Einheiten die Hand als Einfamilienhäuser. Jede dieser Handänderungen betraf eine Liegenschaft, an der mehrere Parteien gemeinsam beteiligt sind. Die Frage „welche Eigentumsform habe ich eigentlich» ist im Zürcher Oberland damit keine Spezialfrage, sondern die häufigere Ausgangslage.

Interessant ist auch, woher diese Zahlen stammen. Das Amt für Statistik und Daten schreibt:

«Jeder Eigentumswechsel von Landwirtschaftsland, Wohnbauland, Industrie- und Gewerbebauland, Gebäuden und Eigentumswohnungen wird im Grundbuch festgehalten.» «Basierend auf den sogenannten Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter und Notariate führt das Amt für Statistik und Daten die kantonale Handänderungsstatistik.»

Die Statistik entsteht also genau an der Stelle, an der auch Ihre Eigentumsform eingetragen ist. Für Seegräben, Hinwil und Wetzikon ist das dasselbe Haus: das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Wetzikon. Für Volketswil ist Dübendorf zuständig, für Greifensee und Maur Uster, für Russikon und Fehraltorf Pfäffikon ZH. Massgebend ist immer, wo die Liegenschaft steht, nicht wo Sie wohnen.

Das ist der kantonale Teil dieser Geschichte, und es lohnt sich, ihn zu trennen: Ob Sie Mit- oder Gesamteigentümerin sind, sagt Ihnen das Zivilgesetzbuch, und das gilt schweizweit gleich. Was die Umschreibung kostet, wie sie beurkundet wird und welche Steuern anfallen, ist im Kanton Zürich geregelt und anderswo anders.

Zwischenfazit: Gemeinschaftliches Eigentum ist im Bezirk Hinwil die häufigere Form, nicht die Ausnahme. Die Rechtsform kommt aus dem Bundesrecht, der Vollzug aus dem Kanton — und zuständig ist das Notariat am Ort der Liegenschaft.

Checkliste: Ihre Eigentumsform in fünf Schritten klären

Bevor Sie in einer Eigentümergemeinschaft über einen Verkauf diskutieren, klären Sie diese fünf Punkte. Sie kosten einen Nachmittag und ersparen Ihnen Monate.

☐ 1. Grundbuchauszug besorgen. Beim Notariat Ihres Amtskreises. Als eingetragene Eigentümerin weisen Sie das nötige Interesse ohne Weiteres nach.
☐ 2. Eigentumsform ablesen. Stehen Quoten da? Dann Miteigentum oder Stockwerkeigentum. Steht eine Gemeinschaft da, ohne Bruchteile? Dann Gesamteigentum.
☐ 3. Quoten prüfen. Entsprechen sie dem, was die Beteiligten annehmen? Abweichungen zwischen Grundbuch und Erinnerung sind häufiger, als man denkt — besonders nach einem Todesfall oder einer Übertragung innerhalb der Familie.
☐ 4. Nach einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung fragen. Gibt es eine Vereinbarung, allenfalls im Grundbuch angemerkt? Sie bindet auch, wer den Anteil später erwirbt. Bei Stockwerkeigentum entsprechend: Begründungsakt, Reglement, Protokolle der Versammlungen und die letzten Abrechnungen.
☐ 5. Klären, wer unterschreiben muss. Und ob diese Personen erreichbar, handlungsfähig und einig sind. Diese drei Bedingungen fallen erstaunlich oft auseinander.

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch. Wir schauen gemeinsam, was da ist, und klären, was Sie wo anfordern.

Häufige Fragen

Kann ich meinen Miteigentumsanteil allein verkaufen?

Ja. Nach Art. 646 Abs. 3 ZGB hat jeder Miteigentümer für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; der Anteil kann veräussert und verpfändet werden. Die anderen Miteigentümer haben allerdings ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jeder Person, die nicht bereits Miteigentümerin ist (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Praktisch ist der Kreis möglicher Käufer klein. Häufig führt die Verständigung innerhalb der Gemeinschaft schneller zum Ziel.

Können wir die Liegenschaft verkaufen, wenn eine Person nicht will?

Nein, nicht gegen ihren Willen. Zur Veräusserung der Sache selbst braucht es nach Art. 648 Abs. 2 ZGB die Übereinstimmung aller Miteigentümer. Beim Gesamteigentum verlangt Art. 653 Abs. 2 ZGB den einstimmigen Beschluss. Was jede Miteigentümerin verlangen kann, ist die Aufhebung des Miteigentums (Art. 650 ZGB), sofern diese nicht ausgeschlossen ist. Über die Art der Aufhebung entscheidet notfalls das Gericht. Dieser Weg gehört zu einer Rechtsvertretung.

Was passiert mit Gesamteigentum, wenn eine der Personen stirbt?

Das richtet sich nach der Gemeinschaft, aus der das Gesamteigentum stammt, und nach dem Erbrecht. Bei einer Erbengemeinschaft entsteht das Gesamteigentum umgekehrt gerade erst mit dem Todesfall. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab und gehört zu einer Fachperson für Erbrecht oder zum zuständigen Notariat. Wie sich eine Liegenschaft in einer Erbengemeinschaft praktisch organisieren lässt, steht auf unserer Seite zur Erbengemeinschaft im Kanton Zürich.

Ist Stockwerkeigentum dasselbe wie Miteigentum?

Es ist eine besondere Ausgestaltung davon. Art. 712a Abs. 1 ZGB definiert Stockwerkeigentum als den Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der das Sonderrecht gibt, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Sie sind also Miteigentümerin der ganzen Liegenschaft und haben zusätzlich das Sonderrecht an Ihrer Einheit. Boden und tragende Bauteile bleiben immer gemeinschaftlich.

Wer muss den Kaufvertrag unterschreiben, wenn wir zu zweit im Grundbuch stehen?

Beide. Unabhängig davon, ob Sie Mit- oder Gesamteigentümer sind: Der Verkauf der Liegenschaft braucht die Zustimmung aller eingetragenen Personen. Wer nicht persönlich erscheinen kann, muss gültig vertreten sein. Welche Form diese Vertretung braucht, sagt Ihnen das beurkundende Notariat — klären Sie das früh, nicht in der Woche vor dem Termin.

Steht die Eigentumsform in jedem Grundbuchauszug?

Ja. Die Eigentumsform gehört zu den Angaben, die das Grundbuch zur Eigentümerschaft führt. Was daraus für den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs folgt, steht im Beitrag dazu, wann das Eigentum tatsächlich übergeht.

Und wenn Sie über einen Verkauf nachdenken

Bringen Sie den Grundbuchauszug ins Erstgespräch mit. Wir lesen gemeinsam ab, welche Form eingetragen ist und wer damit am Tisch sitzen muss, wenn es ernst wird. Danach reden wir über den Wert — in dieser Reihenfolge, weil die zweite Frage ohne die erste regelmässig ins Leere läuft. Wie wir weiterarbeiten, steht in unseren Leistungen für Eigentümerinnen und Eigentümer.

Für die rechtlichen und steuerlichen Fragen, die an diesem Thema hängen, sind wir nicht die richtige Adresse und sagen das auch: Für den Vertragsinhalt und die Beurkundung ist das Notariat zuständig, für die Steuerfolgen das kantonale beziehungsweise kommunale Steueramt oder Ihre Treuhandstelle, und für einen Streit in der Gemeinschaft eine Rechtsvertretung.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich — beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum.

SH Immo GmbH, Handelsregister des Kantons Zürich, UID CHE-455.115.896. Google-Bewertung 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand August 2026).

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch: im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben. → Kontakt