Grundbucheintrag im Kanton Zürich: wann Eigentum übergeht

Kurz gesagt

Die Beurkundung macht den Vertrag verbindlich, das Eigentum überträgt erst der Grundbucheintrag, und dazwischen liegt die Anmeldung.

Die Anmeldung wird ohne Aufschub ins Tagebuch eingeschrieben, und auf diesen Zeitpunkt wirkt der spätere Hauptbucheintrag zurück.

Nutzen und Gefahr wechseln früher als das Eigentum: im Kanton Zürich grundsätzlich schon mit der Beurkundung, sofern der Vertrag nichts anderes sagt.

Im Kanton Zürich nimmt dieselbe Amtsstelle beides entgegen, die Beurkundung und die Anmeldung zum Grundbucheintrag.

Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich seit 2005 nicht mehr, Gebühren fallen trotzdem an.

Der Termin beim Notariat ist vorbei, die Unterschriften sind gesetzt, und auf dem Heimweg meldet sich eine Frage, die vorher niemand gestellt hat: Ist die Liegenschaft jetzt eigentlich noch Ihre? Ja, noch. Für den Übergang von Eigentum braucht es den Grundbucheintrag, und im Kanton Zürich läuft dieser Schritt anders ab, als die meisten erwarten.

Dieser Beitrag sortiert die Reihenfolge. Was bewirkt die Beurkundung, was die Anmeldung, was erst der Eintrag. Warum die Uhrzeit auf einem Amtsformular über den Rang von Rechten entscheidet. Und warum die zwei Fragen, die mir dazu am häufigsten gestellt werden, ausgerechnet die beiden sind, auf die es keine pauschale Antwort gibt: wie lange dauert es, und was kostet es. Ich sage Ihnen trotzdem, was Sie stattdessen wissen sollten.

Wann geht das Eigentum über? Der Grundbucheintrag im Kanton Zürich entscheidet

Das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über, nicht mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Dazwischen liegt die Grundbuchanmeldung. Sie wird ohne Aufschub ins Tagebuch eingeschrieben, und die Wirkung des späteren Hauptbucheintrags wird auf diesen Zeitpunkt zurückbezogen. Im Kanton Zürich nimmt dieselbe Amtsstelle beide Schritte entgegen.

Der Reihe nach. Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft muss öffentlich beurkundet werden, sonst ist er nicht verbindlich; das Zivilgesetzbuch regelt das in Art. 657 Abs. 1. Wie der Termin selbst abläuft, wer den Entwurf erstellt und was Sie dorthin mitbringen, steht im Ablauf der öffentlichen Beurkundung.

Die Beurkundung macht den Vertrag verbindlich. Das Eigentum überträgt sie nicht; dafür verlangt Art. 656 Abs. 1 ZGB die Eintragung in das Grundbuch.

Zwischen diesen beiden Punkten liegt ein weiterer Schritt: die Grundbuchanmeldung. Sie ist der Antrag an das Grundbuchamt, die Eintragung tatsächlich vorzunehmen, und sie geht von der verfügungsberechtigten Person aus, also beim Verkauf von der Verkäuferschaft. Art. 963 Abs. 1 ZGB knüpft die Eintragung an eine schriftliche Erklärung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks. Im Glossar der Notariate des Kantons Zürich ist die Anmeldung schlicht der Antrag der verfügungsberechtigten Person an das Grundbuchamt, eine bestimmte Eintragung vorzunehmen.

Drei Schritte also, nicht zwei. Und sie können zeitlich auseinanderliegen: Die Eigentumsübertragung kann unmittelbar nach der Beurkundung erfolgen oder später, je nachdem, was im Vertrag steht.

Warum die Rückbeziehung aufs Tagebuch mehr ist als juristische Feinmechanik, sehen wir uns jetzt an. Sie ist der Grund, weshalb die häufigste Frage zu diesem Thema die falsche Frage ist.

Tagebuch und Hauptbuch: warum die Uhrzeit zählt

Wenn im Alltag vom Grundbuch die Rede ist, ist meist das Grundbuchblatt gemeint, also das Hauptbuch. Tatsächlich besteht das Grundbuch aus mehreren Teilen: den Grundbuchblättern, den Grundbuchplänen, den Belegen und dem Tagebuch. Im Kanton Zürich sind die Liegenschaftsbeschriebe bereits ins Hauptbuch integriert.

Das Tagebuch ist der unscheinbarste dieser Teile und für den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs der wichtigste. Die Notariate des Kantons Zürich schreiben:

«Im Tagebuch werden sämtliche Grundbuchanmeldungen chronologisch erfasst. Die Einschreibung erfolgt ohne Aufschub unter Angabe der anmeldenden Person und ihres Begehrens.» — Notariate des Kantons Zürich, Grundbuchführung, Seitenstand 18. Mai 2026

Ohne Aufschub, also bei Eingang und nicht innert einer Frist. Die eidgenössische Grundbuchverordnung (Fassung vom 1. Januar 2023) hält in Art. 81 fest, was in diesem Tagebucheintrag stehen muss. Dort steht das Detail, das ich für den aufschlussreichsten Punkt der ganzen Regelung halte: festgehalten werden das Datum und die genaue Uhrzeit der Anmeldung. Dazu kommt eine fortlaufende Ordnungsnummer, deren Zählung mit jedem Kalenderjahr neu beginnt.

Eine Uhrzeit. Für ein Register, das Rechte an Grundstücken führt, die seit Generationen am selben Ort stehen.

Hier greifen mehrere Regeln ineinander:

Nach Art. 92 der Grundbuchverordnung werden die Eintragungen ins Hauptbuch in der Reihenfolge vorgenommen, die sich aus dem Tagebuch ergibt. Wer zuerst anmeldet, wird zuerst eingetragen, und bei konkurrierenden Rechten entscheidet das über den Rang.
Werden am selben Tag mehrere Eintragungen für dasselbe Grundbuchblatt angemeldet und sollen sie verschiedene Ränge erhalten, wird das im Hauptbuch eigens festgehalten, etwa durch Angabe der Uhrzeit.
Nach Art. 972 ZGB entstehen die dinglichen Rechte mit der Eintragung ins Hauptbuch, ihre Wirkung wird aber auf den Zeitpunkt der Tagebucheinschreibung zurückbezogen. Die Notariate des Kantons Zürich halten auf ihrer Seite zur Grundbuchführung dasselbe fest.

Im Alltag heisst das: Die Zeitspanne zwischen Anmeldung und Hauptbucheintrag ist kein rechtsfreies Zwischenreich. Wer korrekt angemeldet hat, dessen Position steht ab dem Moment der Einschreibung ins Tagebuch fest, auch wenn das Grundbuchblatt selbst erst später nachgeführt wird.

Genau deshalb ist «wie lange dauert der Grundbucheintrag» die falsche Frage. Ich verstehe gut, warum sie gestellt wird. Man hat gerade die grösste Unterschrift seines Lebens geleistet und möchte wissen, ab wann die Sache erledigt ist. Aber die Dauer bis zum Hauptbucheintrag verschiebt den Zeitpunkt nicht mehr, auf den es ankommt. Verfügen, also weiterverkaufen oder belasten, lässt sich zwar erst nach dem Vollzug im Hauptbuch. Das Datum und die Reihenfolge stehen da aber schon fest. Eine Frist für den Vollzug haben wir übrigens in den amtlichen Quellen nicht gefunden, weder beim Kanton Zürich noch in der Grundbuchverordnung. Kursierende Wochenangaben sind Schätzungen ohne amtliche Grundlage.

Ein Handgriff dazu: Lassen Sie sich am Beurkundungstermin bestätigen, wann die Anmeldung eingereicht wird und unter welcher Tagebuchnummer sie läuft. Das ist der Zeitpunkt, der zählt, und er steht schwarz auf weiss. Fragen Sie bei der Gelegenheit auch konkret nach: Wird die Anmeldung erst nach Eingang des Kaufpreises eingereicht, und wie wird das im Vertrag festgehalten? Diese Frage kommt in meinen Mandaten regelmässig vor, und beantworten kann sie Ihnen das Notariat für Ihren Vertrag.

Zwischenfazit: Beurkundung, Anmeldung und Eintrag sind drei getrennte Schritte. Der Eigentumsübergang hängt am Grundbucheintrag, sein Zeitpunkt an der Einschreibung ins Tagebuch, und die Uhrzeit dort legt den Rang konkurrierender Rechte fest.

Damit ist geklärt, wann das Eigentum wechselt. Zwei andere Dinge wechseln früher, und die betreffen Sie im Alltag zuerst.

Nutzen und Gefahr wechseln früher als das Eigentum

Hier liegt die Stelle, an der ich in Verkaufsmandaten am häufigsten nachfragen muss, ob wirklich alle am Tisch dasselbe verstanden haben. Denn während das Eigentum am Eintrag hängt, laufen zwei andere Dinge nach einem eigenen Fahrplan.

Der Satz dazu ist kurz und wird regelmässig überlesen:

«Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wird, gehen Nutzen und Gefahr grundsätzlich gleichzeitig mit der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über.» — Notariate des Kantons Zürich, Eigentumsübertragung / Besitzesantritt, Seitenstand 7. September 2025

Beide Vorbehalte in diesem Satz sind wichtig, und ich lasse sie bewusst stehen: «sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wird» und «grundsätzlich». Das ist eine Regel, die sich vertraglich anders gestalten lässt. Was für Ihre Liegenschaft sinnvoll ist, besprechen Sie mit dem zuständigen Notariat. Das ist eine Vertragsfrage, keine, die eine Maklerin für Sie entscheidet.

Was der Übergang von Nutzen und Gefahr bedeutet, ist schnell erzählt: Die Käuferschaft kann die Sache von da an frei nutzen, bezieht also etwa die Mietzinserträge, und sie trägt zugleich das Risiko einer zufälligen Wertminderung. Der Besitzesantritt ist davon noch einmal zu unterscheiden; die Notariate nennen ihn die Übertragung der tatsächlichen Gewalt über das verkaufte Grundstück. Bei unvermieteten Räumen ist das schlicht die Schlüsselübergabe.

Weil wir selbst Mietliegenschaften bewirtschaften, kennen wir diese Unterlagen und die Fragen der Käuferschaft. Nehmen wir einen Fall, wie er beim Verkauf einer vermieteten Wohnung im Zürcher Oberland vorkommt: beurkundet Mitte Monat, der Eintrag folgt einige Tage später. Wem gehört der Mietzins, der am Ersten des Folgemonats eingeht? Der Käuferschaft. Nutzen und Gefahr sind schon mit der Beurkundung gewechselt, sofern der Vertrag nichts anderes sagt. Wir sprechen den Abrechnungsstichtag früh an, damit er im Vertrag geregelt ist, und nehmen bei der Übergabe die Zählerstände auf. Der Mietzins des Folgemonats ist damit vor der Beurkundung zugeordnet, und die Nebenkostenabrechnung lässt sich ohne Rückfrage auf den Stichtag teilen.

Diese drei Zeitpunkte fallen selten zusammen:

Was wechselt	Woran es hängt	Was das im Alltag heisst
Nutzen und Gefahr	Beurkundung, sofern der Vertrag nichts anderes sagt	Mietzinsen fliessen an die Käuferschaft, das Risiko zufälliger Schäden liegt bei ihr
Eigentum	Eintrag im Grundbuch, rückbezogen auf die Tagebucheinschreibung	Erst jetzt kann die Käuferschaft rechtlich verfügen, also weiterverkaufen oder Grundpfandrechte errichten
Besitz	Übergabe der tatsächlichen Gewalt, meist Schlüsselübergabe	Einzug, Zählerablesung, Schlüsselprotokoll

Die Frage vom Heimweg hat damit drei Antworten, je nachdem, was Sie meinen: Nutzen und Gefahr sind bereits übergegangen, das Eigentum noch nicht, und den Schlüssel geben Sie erst am Übergabetag ab.

Für eine vermietete Liegenschaft ist die erste Zeile die praktisch folgenreichste. Wem der Mietzins des laufenden Monats zusteht und wer bei einem Wasserschaden zwei Wochen nach der Beurkundung zuständig ist: all das entscheidet sich an dieser Zeile. Wenn Sie eine Liegenschaft mit bestehenden Mietverhältnissen verkaufen, gehört das früh auf den Tisch; wir gehen im Beitrag zum Verkauf einer vermieteten Liegenschaft genauer darauf ein.

Ein Hinweis noch zum Vollzugstermin selbst: Wie er aufgesetzt und wie die Zahlung abgesichert wird, klären die Käuferschaft, ihre Bank und das Notariat miteinander. Finanzierungsberatung gehört nicht zu unserem Angebot.

Bleibt die Frage, wohin diese Anmeldung geht. Im Kanton Zürich ist das nur eine Adresse.

Im Kanton Zürich führt das Notariat auch das Grundbuch

Jetzt zu dem Punkt, an dem sich der Kanton Zürich von dem unterscheidet, was in allgemeinen Schweizer Ratgebern steht. Die Notariate des Kantons Zürich schreiben es selbst:

«Im Kanton Zürich ist für die Beurkundung von Kaufverträgen und für die Entgegennahme von Grundbuchanmeldungen dieselbe Amtsstelle zuständig.» — Notariate des Kantons Zürich, Kaufvertrag etc., Seitenstand 18. Mai 2026

Sie gehen also nicht erst zum Notariat und danach zu einem separaten Grundbuchamt. Beides ist im Kanton Zürich dieselbe Stelle, und die Amtsbezeichnung sagt das auch: «Notariat, Grundbuch- und Konkursamt». Die Notariate führen das Grundbuch für die Grundstücke in ihrem Amtskreis.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer in unserem Gebiet ist damit beantwortet, wohin die Anmeldung geht. Der Amtskreis richtet sich nach der Lage der Liegenschaft:

Notariat, Grundbuch- und Konkursamt	Adresse	Zuständig für
Wetzikon	Bahnhofstrasse 156, 8620 Wetzikon	Hinwil, Seegräben, Wetzikon (ZH)
Uster	Zürichstrasse 1, 8610 Uster	Egg, Greifensee, Maur, Mönchaltorf, Uster
Pfäffikon ZH	Hörnlistrasse 71, 8330 Pfäffikon ZH	Fehraltorf, Hittnau, Pfäffikon ZH, Russikon
Dübendorf	Bettlistrasse 28, 8600 Dübendorf	Dübendorf, Fällanden, Schwerzenbach, Volketswil, Wangen-Brüttisellen

Die Tabelle zeigt die vier Amtskreise, in denen wir am häufigsten arbeiten. Der Kanton Zürich führt weitere Notariate: Für Gemeinden wie Rüti, Bäretswil, Bubikon, Dürnten, Gossau, Wald oder Grüningen ist eine andere Amtsstelle zuständig, und Wald und Grüningen haben ein eigenes Notariat. Welche Stelle für Ihre Gemeinde zuständig ist, finden Sie über das Verzeichnis der Notariate des Kantons Zürich; die Gemeindeliste steht jeweils auf der Seite des einzelnen Notariats.

Unser Büro steht in Aathal-Seegräben, und Seegräben gehört zum Amtskreis Wetzikon. Es ist dieselbe Stelle, mit der wir bei Mandaten in Seegräben und Hinwil ohnehin zu tun haben. Dass Dübendorf im Bezirk Uster liegt, aber ein eigenes Notariat hat, lässt sich leicht übersehen: Wer eine Liegenschaft in Volketswil verkauft, geht nach Dübendorf.

Zur zweiten Zürcher Besonderheit: Im Kanton Zürich wird seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhoben. Was bleibt, sind Gebühren: die Beurkundungsgebühren des Notariats, die der Mehrwertsteuer unterliegen, und die Handänderungsgebühren des Grundbuchamts, die mehrwertsteuerfrei sind. Dazu kommen Auslagen. Steuer und Gebühr sind zwei verschiedene Dinge, und die Verwechslung führt hier zu falschen Erwartungen in beide Richtungen.

Die Höhe rechnet das zuständige Notariat. Ich nenne dazu bewusst keine Zahl und keine Bandbreite; eine Hausnummer auf einer Maklerwebsite hilft Ihnen bei der Budgetplanung nicht weiter. Was Sie stattdessen brauchen, ist die Rechenstelle: Die Notariate des Kantons Zürich stellen dafür eine Gebührenberechnung bereit, und verbindlich ist deren Auskunft für Ihr Objekt.

Zwei Dinge lassen sich auch ohne Zahl sagen. Die Gebührenberechnung der Notariate fragt nach dem Kaufpreis. Und die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintrag gehören zusammen mit allfälligen kantonalen und kommunalen Abgaben zu den Kosten der Handänderung; wer sie im konkreten Fall trägt, regeln die Parteien im Kaufvertrag. Klären Sie diesen Punkt, bevor der Vertragsentwurf steht.

Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer kommt ohnehin eine andere Position dazu, die Sie einplanen müssen: die Grundstückgewinnsteuer. Im Kanton Zürich veranlagt sie die Gemeinde am Ort der Liegenschaft. Was das für Ihren Fall bedeutet, besprechen Sie mit dem Steueramt oder Ihrer Treuhandstelle.

Die Regelung gilt für den Kanton Zürich; die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt, für eine Liegenschaft ausserhalb des Kantons müssen Sie die dortige Regelung anschauen.

Zwischenfazit: Im Kanton Zürich laufen Beurkundung und Grundbuchanmeldung über dieselbe Amtsstelle, zuständig nach Lage der Liegenschaft. Eine Handänderungssteuer gibt es hier seit 2005 nicht mehr, Gebühren dagegen schon.

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Was der Grundbucheintrag sonst noch zeigt und warum er Ihren Preis beeinflusst

Bis hierher ging es um den Eigentümerwechsel. Auf einem Grundbuchblatt steht aber mehr, und für die Preisfindung ist der Rest oft wichtiger.

Die tragenden Prinzipien halten die Notariate des Kantons Zürich so fest:

Prinzip	Was es heisst	Wortlaut der Notariate des Kantons Zürich
Öffentliches Register	Ein staatliches Register über die Grundstücke eines Gebiets	«Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über Grundstücke eines bestimmten Gebietes. Es enthält die Grundstückbeschriebe sowie die an diesen Grundstücken bestehenden dinglichen Rechte.»
Öffentlicher Glaube	Auf den Eintrag ist Verlass	«Der redliche, gutgläubige Dritte kann sich auf den Grundbucheintrag verlassen (Art. 973 ZGB).»
Öffentlichkeit	Unkenntnis schützt nicht	«Fiktion der Kenntnis der Grundbucheinträge. Die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen (Art. 970 Abs. 3 ZGB).»
Eintragungsprinzip	Ohne Eintrag kein dingliches Recht, mit fünf Ausnahmen	«Dingliche Rechte an Grundstücken bestehen in der Regel nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (Art. 971 Abs. 1 ZGB).» Ausnahmen: «Aneignung, Erbgang, Zwangsvollstreckung, Enteignung oder gerichtliches Urteil.»
Antragsprinzip	Das Amt wird nicht von sich aus tätig	«Jede Eintragung im Grundbuch setzt grundsätzlich einen Antrag (=eine Anmeldung) des Verfügungsberechtigten voraus (Art. 963 ZGB).»

Die dritte Zeile ist die, die im Verkaufsgespräch für Stille sorgt. Niemand kann sich damit herausreden, einen Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben. Wer eine Liegenschaft übernimmt, übernimmt auch, was auf dem Blatt steht. Ob er es gelesen hat, spielt dabei keine Rolle.

Und dort steht in aller Regel mehr als der Name der Eigentümerschaft:

Dienstbarkeiten: etwa ein Wegrecht zugunsten der Nachbarparzelle, ein Leitungsrecht oder ein Baurecht. Auf dem Grundbuchblatt steht dazu häufig nur ein Stichwort; den ausformulierten Inhalt erhalten Sie beim zuständigen Notariat. Wer eine Liegenschaft im Baurecht übernimmt, findet zu den Besonderheiten mehr im Beitrag Haus im Baurecht kaufen.
Vormerkungen: persönliche Rechte, die durch die Vormerkung gegenüber später erworbenen Rechten wirken. Ein vorgemerkter Mietvertrag gehört hierher.
Anmerkungen: Hinweise auf öffentlich-rechtliche Beschränkungen und ähnliche Sachverhalte.
Grundpfandrechte: die Belastungen zur Sicherung von Forderungen. Beim Kauf von Stockwerkeigentum lohnt hier ein besonders genauer Blick.

Papier-Schuldbrief oder Register-Schuldbrief

Bei den Grundpfandrechten lohnt eine Nachfrage, die im Verkaufsgespräch regelmässig untergeht: In welcher Form besteht der Schuldbrief? Seit der Sachenrechtsrevision vom 1. Januar 2012 wird er auf Antrag der Parteien entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief ausgestaltet. Das ist Bundesrecht und gilt schweizweit. Der Register-Schuldbrief entsteht mit der Eintragung ins Grundbuch. Beim Papier-Schuldbrief wird neben der Eintragung ein verkehrsfähiges Wertpapier ausgestellt, der Pfandtitel. Dieser Titel ist laut den Notariaten des Kantons Zürich «für die Geltendmachung der Forderung unerlässlich». Die Schuldbriefforderung lässt sich dann nur zusammen mit dem Besitz des Pfandtitels veräussern, verpfänden oder geltend machen (Art. 860 f. ZGB).

Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer heisst das: Lastet auf Ihrer Liegenschaft ein Papier-Schuldbrief, muss vor dem Verkauf geklärt sein, wo der Titel physisch liegt. Wo das ist, wissen Ihre Bank und das zuständige Notariat. Klären Sie das früh.

Warum das preisrelevant ist, zeigt sich an den Onlinerechnern. Wir sagen dazu auf unserer Website: Eine Online-Bewertung «kennt aber weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht von Ihrem Balkon oder besondere Belastungen im Grundbuch.» Betrachten Sie den Onlinewert als Ausgangspunkt für das Gespräch und nicht als Angebotspreis. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Baurechtszins verschiebt den erzielbaren Preis, und kein statistisches Modell sieht das. Wie die verschiedenen Werte einer Liegenschaft zusammenhängen, haben wir in der Immobilienbewertung im Kanton Zürich auseinandergenommen.

Ein Fall dreht die Grundregel um: der Erbgang. Er steht in der Liste der Ausnahmen vom Eintragungsprinzip. Beim Erbgang geht das Eigentum also nicht erst mit der Eintragung über. Verfügen kann die Erbengemeinschaft über die Liegenschaft aber trotzdem erst, wenn das Grundbuch nachgeführt ist. Wenn mehrere Erbinnen und Erben gemeinsam entscheiden müssen, wird das schnell zur zentralen Frage; dazu haben wir eine eigene Seite zur Erbengemeinschaft im Kanton Zürich. Die erbrechtlichen Fragen dahinter gehören zu einer Fachperson oder zum zuständigen Notariat.

Den Auszug gehen Sie am besten selbst durch, bevor wir uns zusammensetzen.

Checkliste: der Grundbuchauszug vor dem Erstgespräch

Für ein belastbares Gespräch über den Wert Ihrer Liegenschaft ist der Grundbuchauszug die Unterlage, mit der wir beginnen. Er klärt die Eigentumsverhältnisse und allfällige Belastungen, und beides bestimmt mit, worüber wir überhaupt reden.

Den Auszug erhalten Sie beim Notariat Ihres Amtskreises, also bei der Stelle aus der Tabelle weiter oben. Als eingetragene Eigentümerin weisen Sie das nach Art. 970 ZGB nötige Interesse ohne Weiteres nach; wer nicht eingetragen ist, muss es glaubhaft machen. Was der Auszug kostet, sagt Ihnen das zuständige Notariat. Was Sie im Auszug durchgehen sollten:

☐ Wer ist eingetragen? Stimmen die Namen mit dem überein, was Sie annehmen, insbesondere nach einem Todesfall, einer Scheidung oder einer Übertragung innerhalb der Familie?
☐ Welche Eigentumsform? Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum oder Stockwerkeigentum. Die Form entscheidet darüber, wer unterschreiben muss.
☐ Welche Dienstbarkeiten sind eingetragen? Wegrechte, Leitungsrechte, Wohnrecht, Nutzniessung, Baurecht. Bei Stichworten, deren Inhalt Sie nicht kennen, den Wortlaut beim Notariat nachfragen.
☐ Welche Vormerkungen und Anmerkungen? Vorgemerkte Mietverträge, Vorkaufsrechte, öffentlich-rechtliche Hinweise.
☐ Welche Grundpfandrechte? Und in welchem Rang.
☐ Stimmt die Fläche mit Ihren Plänen und Ihrer Vorstellung überein?

Dazu kommen die übrigen Unterlagen, die ein Erstgespräch tragfähig machen:

Situations- oder Katasterplan, Grundrisse und Baupläne
Angaben zur Nettowohnfläche nach SIA 416 und zur Nutzfläche sowie zum Baujahr
Nachweise über Sanierungen und grössere Unterhaltsarbeiten
Nachweis der Gebäudeversicherung
bei Stockwerkeigentum zusätzlich Begründungsakt, Reglement, Protokolle der Versammlungen und die letzten Abrechnungen
bei vermieteten Objekten die Mietverträge und die Mietzinsaufstellung

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch. Wir schauen gemeinsam, was da ist, und klären, was Sie wo anfordern.

Zwischenfazit: Den Grundbuchauszug brauchen Sie schon am Anfang. Was dort eingetragen ist, verschiebt den erzielbaren Preis. Beim Erbgang gilt die Grundregel umgekehrt: Das Eigentum geht ohne Eintrag über, verfügen kann die Erbengemeinschaft aber erst nach der Nachführung.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Grundbucheintrag im Kanton Zürich?

Eine amtliche Frist haben wir nicht gefunden: Weder die Grundbuchverordnung noch die Notariate des Kantons Zürich nennen eine Dauer bis zum Hauptbucheintrag. Belegt ist nur, dass die Anmeldung ohne Aufschub ins Tagebuch eingeschrieben wird. Weil die Wirkung des Eintrags auf diesen Zeitpunkt zurückbezogen wird, verschiebt die Bearbeitungszeit den massgebenden Zeitpunkt nicht mehr. Verfügen lässt sich über die Liegenschaft allerdings erst nach dem Vollzug im Hauptbuch. Wer Ihnen eine Wochenzahl nennt, schätzt. Wenn Sie es für einen konkreten Termin genau wissen müssen, fragen Sie beim zuständigen Notariat nach.

Was kostet der Grundbucheintrag im Kanton Zürich?

Eine Handänderungssteuer fällt im Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr an. Es bleiben zwei Gebührenarten: die Beurkundungsgebühren des Notariats, die der Mehrwertsteuer unterliegen, und die Handänderungsgebühren des Grundbuchamts, die mehrwertsteuerfrei sind. Dazu kommen Auslagen. Die Höhe rechnet das zuständige Notariat; seine Gebührenberechnung fragt nach dem Kaufpreis. Wer die Kosten trägt, regeln die Parteien im Kaufvertrag. Verbindlich sind allein die Angaben des Notariats. Für Liegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich gilt die kantonale Regelung des jeweiligen Standorts.

Wer meldet die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt an?

Die Anmeldung geht von der verfügungsberechtigten Person aus, beim Verkauf also von der Verkäuferschaft. Praktisch läuft das über das Notariat, das die Beurkundung vorgenommen hat. Im Kanton Zürich ist das dieselbe Amtsstelle, die die Anmeldung entgegennimmt.

Wie komme ich an einen Grundbuchauszug?

Über das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Ihres Amtskreises. Massgebend ist, wo die Liegenschaft steht. Für Seegräben, Hinwil und Wetzikon ist das Wetzikon, für Volketswil Dübendorf, für Greifensee und Maur Uster, für Russikon und Fehraltorf Pfäffikon ZH.

Gilt das auch beim Erben? Geht eine geerbte Liegenschaft erst mit dem Grundbucheintrag auf die Erben über?

Nein, der Erbgang ist eine der Ausnahmen vom Eintragungsprinzip. Das Eigentum geht dort nicht erst mit der Eintragung über. Verfügen, also verkaufen oder belasten, kann die Erbengemeinschaft aber erst, wenn das Grundbuch nachgeführt ist. Für die Nachführung braucht das Grundbuchamt die entsprechenden Ausweise. Für die erbrechtlichen Fragen dahinter ist eine Fachperson oder das Notariat zuständig. Wie sich das in einer Erbengemeinschaft praktisch organisieren lässt, steht auf unserer Seite zur Erbengemeinschaft im Kanton Zürich.

Und wenn Sie über einen Verkauf nachdenken

Bringen Sie den Grundbuchauszug ins Erstgespräch mit. Wir gehen ihn Zeile für Zeile durch und sagen Ihnen, was davon den erzielbaren Preis verschiebt und was nicht. Wie wir danach weiterarbeiten, steht in unseren Leistungen im Überblick; was wir gerade vermarkten, sehen Sie an den aktuellen Vermarktungen, und wie der Beurkundungstermin selbst abläuft, steht im Ablauf der öffentlichen Beurkundung.

Für die rechtlichen und steuerlichen Fragen, die an diesem Thema hängen, sind wir nicht die richtige Adresse und sagen das auch: Für den Vertragsinhalt ist das Notariat zuständig, für die Grundstückgewinnsteuer das kantonale beziehungsweise kommunale Steueramt oder Ihre Treuhandstelle. Wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, sagen wir Ihnen das offen.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich — beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum.

SH Immo GmbH, Handelsregister des Kantons Zürich, UID CHE-455.115.896. Google-Bewertung 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand August 2026).

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch: im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben. → Kontakt