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Öffentliche Beurkundung im Kanton Zürich: so läuft sie ab

Peter Homberger

Kurz gesagt

  • Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft muss öffentlich beurkundet werden. Ein privat aufgesetzter Vertrag hat keine Wirkung, auch dann nicht, wenn beide Seiten ihn unterschrieben haben.
  • Die öffentliche Beurkundung im Kanton Zürich erledigen staatliche Notariate. Dieselbe Amtsstelle führt auch das Grundbuch. Wie die Beurkundung organisiert ist, wird kantonal geregelt.
  • Mit der Unterschrift beim Notariat sind Sie noch nicht am Ziel: Erst über die Grundbuchanmeldung und den Eintrag geht das Eigentum auf die Käuferschaft über.
  • Im Kanton Zürich fällt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr an. Gebühren fallen sehr wohl an. Steuer und Gebühr sind zwei verschiedene Dinge.
  • Zuständig ist immer das Notariat am Ort der Liegenschaft. Für Seegräben und Hinwil ist das Wetzikon, für Greifensee und Maur Uster.

Wer im Kanton Zürich eine Liegenschaft verkauft, kommt an der öffentlichen Beurkundung nicht vorbei. Erst mit ihr wird aus der Einigung ein Vertrag. Genau hier werden die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer, die bei mir am Tisch sitzen, unsicher, weil sie aus Filmen oder aus deutschen Ratgebern ein Bild im Kopf haben, das hier nicht stimmt. Die häufigste Fehlannahme: dass mit der Unterschrift das Geld da und die Liegenschaft weg ist. Beides stimmt so nicht, und der Unterschied ist kein Detail.

Ich erkläre Ihnen in diesem Beitrag, wer im Kanton Zürich beurkundet, in welcher Reihenfolge die Schritte ablaufen, wann das Eigentum an Ihrer Liegenschaft rechtlich übergeht und welches Notariat für Ihre Gemeinde zuständig ist. Was ich Ihnen nicht gebe, sind Zahlen zu Gebühren und Steuern. Die rechnet die zuständige Amtsstelle aus, und alles andere wäre geraten.

Ein «Notartermin» ist es nicht: was die öffentliche Beurkundung wirklich ist

Fangen wir mit dem Begriff an, weil er so oft falsch verwendet wird. In der Schweiz gibt es keinen «Notartermin» im deutschen Sinn. Es gibt die öffentliche Beurkundung: ein Verfahren, bei dem eine Urkundsperson den Vertrag errichtet und ihn den Beteiligten erklärt, bevor sie ihn beurkundet.

Die Notariate des Kantons Zürich halten dazu fest: «Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden (Art. 657 Abs. 1 ZGB, Art. 216 Abs. 1 OR).» Das Bundesgericht hat das schon 1964 auf denselben Punkt gebracht: Kaufverträge über ein Grundstück bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (BGE 90 II 21 E. 1).

Das Wort «Gültigkeit» ist hier wörtlich zu nehmen. Und derselbe Entscheid sagt auch, wie genau die Urkunde sein muss: Aus ihr muss hervorgehen, welches Grundstück Gegenstand des Kaufes ist. Die Grundbuchnummer ist dafür nicht zwingend, eine andere Bezeichnung genügt, sofern sie eindeutig ist und keinen Irrtum über die Identität des Grundstücks zulässt. Das klingt nach einem Randfall, ist aber der Grund, warum die Notariate so gründlich nach Katasterdaten, Parzellennummern und Flächen fragen, bevor sie einen Entwurf schreiben.

Neben dem Kaufvertrag bedarf auch der Pfandvertrag, mit dem die Bank der Käuferschaft ihre Sicherheit erhält, nach Angabe der Notariate der öffentlichen Beurkundung. Und wenn Sie sich beim Verkauf an die Kinder ein Wohnrecht vorbehalten möchten: Ob und wie sich das in der Urkunde abbilden lässt, klären Sie mit dem zuständigen Notariat.

Ein Hinweis, der über diesen Beitrag hinausgeht: Wie die öffentliche Beurkundung organisiert ist, wird auf kantonaler Ebene geregelt. Ich beschreibe hier durchgängig den Kanton Zürich. Verkaufen Sie eine Liegenschaft in einem anderen Kanton, erkundigen Sie sich dort. Die Zuständigkeiten sehen anders aus.

Wer im Kanton Zürich beurkundet, ist damit die nächste Frage.

Wer im Kanton Zürich beurkundet, und warum das Notariat zugleich Grundbuchamt ist

Der Kanton Zürich schreibt auf seiner Grundbuchseite: «Im Kanton Zürich sind die Notariate staatlich (Amtsnotariat). Ihnen obliegen auch die Aufgaben des Grundbuch- und Konkursamtes.» Rechtsgrundlage ist das Notariatsgesetz des Kantons Zürich (LS 242); für die Grundbuchaufgaben verweisen die Notariate auf § 1 lit. b dieses Gesetzes.

Was das bedeutet: Sie gehen im Kanton Zürich zu einer Amtsstelle. Und diese Amtsstelle macht beides. Die Notariate schreiben: «Im Kanton Zürich ist für die Beurkundung von Kaufverträgen und für die Entgegennahme von Grundbuchanmeldungen dieselbe Amtsstelle zuständig.»

Deshalb heissen die Ämter im Kanton Zürich auch «Notariat, Grundbuch- und Konkursamt». Der Name ist wörtlich gemeint. Zuständig ist immer das Notariat am Ort der Liegenschaft. Wenn Sie in Zürich wohnen und ein Haus in Hinwil verkaufen, führt der Weg also nach Wetzikon.

Ich finde diese Konstruktion ehrlich gesagt praktisch. Es gibt keine Schnittstelle zwischen zwei Häusern, an der etwas liegenbleiben kann. Der Amtskreis, der Ihren Vertrag beurkundet, ist derselbe, der ihn danach im Grundbuch verarbeitet.

Welches Notariat für Ihre Gemeinde zuständig ist, finden Sie weiter unten in einer Tabelle. Vorher lohnt sich der Blick auf die Reihenfolge der Schritte, denn dort entscheidet sich, wann Ihr Geld kommt.

Vom Vertragsentwurf bis zum Grundbucheintrag: der Ablauf

Die Notariate halten den Weg zur Urkunde in klaren Schritten fest. Für die Beurkundung brauchen sie «zahlreiche Angaben und Unterlagen»; über ein Formular Vertragsangaben lassen sich die wichtigsten elektronisch übermitteln. Dann, wörtlich: «Aufgrund dieser Angaben führen wir Sie im persönlichen Gespräch durch den Vertrag und erstellen Ihnen einen individuellen Vertragsentwurf. Nach dessen Bereinigung kann der Termin für den Vollzug vereinbart werden.»

Den Vertragsentwurf schreibt das Notariat.

Welche Unterlagen das Notariat im Einzelnen braucht, sagt Ihnen die zuständige Amtsstelle. Die Seite selbst wird da nicht konkreter. Was wir für das Erstgespräch zusammentragen, überschneidet sich damit aber weitgehend, und wer es früh beisammen hat, spart sich später Rückfragen:

  • Der Grundbuchauszug zur Klärung der Eigentumsverhältnisse und allfälliger Belastungen
  • Situations- oder Katasterplan mit der Parzellennummer
  • Grundrisse und Baupläne
  • Angaben zu Wohn- und Nutzfläche sowie zum Baujahr
  • Nachweise über Sanierungen, Umbauten und grössere Unterhaltsarbeiten. Heben Sie diese Belege auf, sie sind später bei der Grundstückgewinnsteuer ein Thema, und was davon anrechenbar ist, beurteilt Ihre Gemeinde
  • Nachweis der Gebäudeversicherung
  • Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Begründungsakt, Reglement, Protokolle der Versammlungen und die letzten Abrechnungen
  • Bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge und die Mietzinsaufstellung

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch.

Ein Wort zum «Vollzug». Diesen Begriff muss ich bei mir am Tisch fast jedes Mal erklären. Er meint den Grundbuchvollzug, also die Eigentumsübertragung. Viele hören darin den Beurkundungstermin. Beide können unmittelbar aufeinanderfolgen, sie können aber auch auseinanderliegen. Verwechseln Sie die beiden, terminieren Sie Ihre Zahlung auf den falschen Tag. Fragen Sie beim Notariat nach, welcher der beiden Termine gemeint ist, wenn Sie einen Termin genannt bekommen.

Schritt Wer handelt Worauf Sie achten
1. Einigung über Preis und Konditionen Verkäufer- und Käuferschaft Auch Übernahmezeitpunkt, Inventar und Zustand gehören schon hierhin
2. Angaben und Unterlagen ans Notariat Sie, meist über das Formular Vertragsangaben Je vollständiger, desto weniger Rückfragen
3. Persönliches Gespräch und Vertragsentwurf Notariat Lesen Sie den Entwurf in Ruhe, nicht erst am Termin
4. Bereinigung des Entwurfs Notariat mit beiden Parteien Prüfen Sie Bezeichnung des Grundstücks, Übergang von Nutzen und Gefahr, Kostenverteilung und Inventar. Änderungswünsche gehören hierhin
5. Beurkundungstermin Notariat, beide Parteien Auch der Pfandvertrag der finanzierenden Bank bedarf der öffentlichen Beurkundung
6. Grundbuchanmeldung und Zahlung Notariat, Bank der Käuferschaft Der Hauptteil des Kaufpreises fliesst Zug um Zug gegen die Anmeldung
7. Eintrag im Tagebuch, dann im Hauptbuch Grundbuchamt, also dasselbe Notariat Ab hier ist die Anmeldung nicht mehr einseitig zurückziehbar
8. Besitzesantritt und Übergabe Sie und die Käuferschaft Zähler ablesen und Schlüssel übergeben

Schritt 6 verdient einen genaueren Blick, weil dort das Geld liegt. Die Notariate schreiben: «Der Hauptteil des Kaufpreises wird meist Zug um Zug gegen Abgabe der Grundbuchanmeldung auf Eigentumsübertragung bezahlt. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass die Bank des Käufers ein ‚unwiderrufliches Zahlungsversprechen‘, wonach die Überweisung nach erfolgter Eigentumsübertragung ausgeführt wird, abgibt.»

Für Sie als Verkäuferin heisst das: Ihre Sicherheit liegt in dieser Verknüpfung von Anmeldung und Zahlung. Umgekehrt halten die Notariate fest, dass Anzahlungen vor der Eigentumsübertragung für die Käuferschaft mit einem gewissen Risiko verbunden sind. Wie Ihr Vertrag das im Einzelnen regelt, besprechen Sie mit dem Notariat. Wir sichten die Unterlagen mit Ihnen und begleiten Sie durch den Prozess, aber die Vertragsgestaltung liegt dort, wo sie hingehört.

Zwischen Beurkundung und Vollzug liegt noch eine Frage, die im Vertrag beantwortet wird: ab wann trägt die Käuferschaft das Risiko, wenn etwas passiert? Die Notariate schreiben dazu: «Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wird, gehen Nutzen und Gefahr grundsätzlich gleichzeitig mit der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über.» Der Vorbehalt am Satzanfang ist der wichtige Teil. Liegen Beurkundung und Eigentumsübertragung zeitlich auseinander, wird dieser Übergang meist ausdrücklich geregelt. Schauen Sie im Entwurf nach, wo dieser Zeitpunkt gesetzt ist, und fragen Sie beim Notariat nach, wenn Sie ihn nicht finden.

Und dann ist da noch Schritt 8, der im Alltag oft untergeht. Der Besitzeswechsel ist dem örtlichen Elektrizitäts- und Wasserwerk mitzuteilen, und für das Ablesen der Zähler wird ein Termin vereinbart. Der Stromzähler geht in dieser Aufzählung erfahrungsgemäss als Erstes vergessen. Das ist kein Drama, aber es sorgt für zwei unnötige Telefonate an einem Tag, an dem Sie eigentlich schon fertig sein wollten.

Zwischenfazit: Die Beurkundung ist eine Kette von Schritten. Das Notariat schreibt den Vertrag, beurkundet ihn, meldet ihn beim Grundbuch an, und erst diese Anmeldung setzt die Zahlung in Gang.

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Welches Notariat im Zürcher Oberland und Glattal für Ihre Gemeinde zuständig ist

Die Handänderungsstatistik des kantonalen Amts für Statistik und Daten weist für den Bezirk Uster im Jahr 2024 677 verkaufte Stockwerkeigentumseinheiten und 204 Einfamilienhäuser aus. Für den ganzen Kanton Zürich sind es 4401 und 2092. Die letzten drei Jahrgänge sind laut Herausgeber provisorisch, ein Trend lässt sich daraus nicht ableiten. Interessant ist das Verhältnis: Im Bezirk Uster kommen auf ein verkauftes Einfamilienhaus gut drei Stockwerkeigentumseinheiten, kantonal sind es rund zwei. Wo Stockwerkeigentum den Markt prägt, ist auch der grössere Unterlagenstapel der Regelfall, mit Reglement, Protokollen und Erneuerungsfonds. Für den Bezirk Hinwil, zu dem Aathal-Seegräben gehört, weist dieselbe Quelle eigene Werte aus.

Der Kanton Zürich ist in Amtskreise mit je eigenem Notariat eingeteilt. Massgebend ist der Amtskreis, in dem die Liegenschaft liegt; die Zuordnung steht in der Übersicht der Notariate. Für unser Kerngebiet rund um Aathal-Seegräben sind das diese vier:

Notariat Zuständig für
Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Wetzikon
Bahnhofstrasse 156, 8620 Wetzikon		 Hinwil · Seegräben · Wetzikon
Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Uster
Zürichstrasse 1, 8610 Uster		 Egg · Greifensee · Maur · Mönchaltorf · Uster
Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Pfäffikon
Hörnlistrasse 71, 8330 Pfäffikon ZH		 Fehraltorf · Hittnau · Pfäffikon ZH · Russikon
Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Dübendorf
Bettlistrasse 28, 8600 Dübendorf		 Dübendorf · Fällanden · Schwerzenbach · Volketswil · Wangen-Brüttisellen

Zwei Dinge, die hier regelmässig für Verwirrung sorgen.

Erstens folgt der Amtskreis nicht immer der Bezirksgrenze. Dübendorf liegt im Bezirk Uster, hat aber ein eigenes Notariat. Wer dort eine Wohnung verkauft, fährt nicht nach Uster.

Zweitens gehört unser Standort Aathal-Seegräben zum Amtskreis Wetzikon, genau wie Hinwil. Das ist einer der Gründe, warum ich die Abläufe in diesem Kreis gut kenne: Es ist derselbe, mit dem wir für unsere eigenen Mandate zu tun haben.

Wenn Ihre Gemeinde in dieser Tabelle nicht steht, finden Sie den zuständigen Amtskreis in der Übersicht der Notariate des Kantons Zürich. Und falls Sie ohnehin gerade Ihre Liegenschaft einordnen wollen: wie eine Liegenschaft im Kanton Zürich bewertet wird, habe ich in einem eigenen Beitrag beschrieben. Wo wir sonst noch unterwegs sind, sehen Sie auf der Seite Immobilienmaklerin im Zürcher Oberland.

Damit ist geklärt, wohin Sie gehen. Offen ist die wichtigere Frage: ab wann die Liegenschaft nicht mehr Ihnen gehört.

Wann geht das Eigentum an einer Liegenschaft über?

Das Eigentum an einer Liegenschaft geht im Kanton Zürich mit dem Grundbuch über, nicht mit der Unterschrift beim Notariat. Nach der Beurkundung meldet das Notariat den Eigentumswechsel beim Grundbuchamt an. Die Anmeldung wird zuerst im Tagebuch eingeschrieben, dann im Hauptbuch eingetragen. Die Wirkung der Eintragung wird auf den Tagebucheintrag zurückbezogen.

In drei Schritten:

  1. Beurkundung. Der Vertrag ist gültig zustande gekommen, Eigentümerin sind Sie weiterhin.
  2. Einschreibung im Tagebuch. Das Notariat meldet den Wechsel beim Grundbuchamt an.
  3. Eintrag im Hauptbuch. Der Eigentumswechsel ist vollzogen, mit Wirkung ab dem Tagebucheintrag.

Die Notariate schreiben dazu den entscheidenden Satz: «Erst mit Abgabe dieser Grundbuchanmeldung (und nicht schon bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages) wird der Käufer Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen.»

Was im Tagebuch steht, lässt sich nicht mehr einseitig zurückziehen. Das Bundesgericht hat 1989 entschieden, dass ein einseitiger Rückzug der Anmeldung auch dann nicht mehr in Frage kommt, wenn der Vollzug im Hauptbuch noch aussteht (BGE 115 II 221). Der Entscheid betraf eine andere Konstellation als einen gewöhnlichen Verkauf, und was er für Ihren Vertrag bedeutet, sagt Ihnen das Notariat.

Merksatz: Der Zeitpunkt, ab dem die Sache läuft, ist der Tagebucheintrag. Nicht die Unterschrift.

Gebühren und Steuern rund um die Beurkundung im Kanton Zürich

Jetzt zu dem Teil, bei dem im Internet am meisten Unsinn steht, meist deshalb, weil deutsche Begriffe eins zu eins übernommen werden.

Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht mehr. Sie wurde per 1. Januar 2005 abgeschafft; Grundlage ist die entsprechende Änderung des Steuergesetzes (Zürcher Gesetzessammlung, Ordnungsnummer 631.1, Erlassdatum 30. November 2003). Ob eine Handänderungssteuer erhoben wird, ist kantonal geregelt. Ausserhalb des Kantons Zürich erkundigen Sie sich bei der dortigen Amtsstelle.

Gebühren fallen trotzdem an. Die Notariate halten Beurkundungsgebühren des Notariats und Handänderungsgebühren des Grundbuchamts fest. Steuer und Gebühr sind zwei verschiedene Dinge. Wie hoch die Gebühren in Ihrem Fall ausfallen, rechnet das zuständige Notariat aus. Ich nenne Ihnen dazu bewusst keine Zahl und keine Bandbreite.

Die Grundstückgewinnsteuer ist ein eigenes Thema. Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt in der Schweiz in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn an; die Ausgestaltung ist kantonal und teilweise kommunal geregelt, und die Besitzesdauer beeinflusst die Höhe. Wie stark, ist von Kanton zu Kanton verschieden — für Ihre Liegenschaft rechnet das Ihr Gemeindesteueramt. Im Kanton Zürich gilt eine Besonderheit: Das kantonale Steueramt hält fest, dass «im Kanton Zürich die Besteuerung der Grundstückgewinne durch die Gemeinden erfolgt». Ihre Anlaufstelle ist das Steueramt Ihrer Gemeinde oder Ihre Treuhandstelle.

Was Wer erhebt es Im Kanton Zürich
Handänderungssteuer Kanton entfällt seit 1.1.2005
Beurkundungsgebühr Notariat fällt an, Berechnung durch das Notariat
Handänderungsgebühr Grundbuchamt fällt an, Berechnung durch das Grundbuchamt
Grundstückgewinnsteuer Gemeinde fällt auf dem Gewinn an, Besitzesdauer beeinflusst die Höhe

Zwischenfazit: Die viel zitierte Handänderungssteuer ist im Kanton Zürich Geschichte, die Gebühren blieben. Der für viele grössere Posten ist ohnehin die Grundstückgewinnsteuer, und die hat mit der Beurkundung selbst nichts zu tun: Sie hängt am Gewinn und wird von Ihrer Gemeinde veranlagt.

Sonderfälle, die den Termin verändern

Soweit der Normalfall. Fünf Konstellationen verschieben den Unterlagenstapel, der vor dem Termin liegt.

Die Liegenschaft ist vermietet

Bestehende Mietverhältnisse gehen mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über. Das Obligationenrecht hält in Art. 261 Abs. 1 fest: «Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.» Für die Beurkundung heisst das: Die Mietverträge und die Mietzinsaufstellung gehören zu den Unterlagen, und die Käuferschaft wird Fragen dazu stellen. Weil wir selbst Mietliegenschaften bewirtschaften, kennen wir diese Unterlagen und wissen, worauf die Käuferschaft schaut. Mehr dazu steht auf unserer Seite eine vermietete Liegenschaft verkaufen.

Es geht um Stockwerkeigentum

Verkauft wird die Wohnung und zugleich ein Anteil an der gemeinsamen Liegenschaft. Entsprechend gehören Begründungsakt, Reglement, die Protokolle der Versammlungen und die letzten Abrechnungen dazu, ebenso der Stand des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen. Auch hier hilft uns, dass wir selbst Stockwerkeigentum verwalten.

Die Käuferschaft hat Wohnsitz im Ausland

Für Personen mit Wohnsitz im Ausland gelten in der Schweiz besondere Regeln beim Erwerb von Wohneigentum. Was konkret gilt, hängt von Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus und Objektart ab. Zuständig ist die kantonale Behörde zusammen mit dem beurkundenden Notariat. Das heisst für den Ablauf: Die Frage begleitet schon die Beurkundung, und zwar von dem Moment an, in dem sich abzeichnet, dass die Käuferschaft im Ausland wohnt.

Auf der Liegenschaft lasten Schuldbriefe

Wenn Ihre Liegenschaft noch mit einer Hypothek belastet ist, gehören die bestehenden Grundpfandrechte auf den Tisch. Die Notariate halten fest, dass bei der Eigentumsübertragung meist auch die Grundpfandrechte errichtet werden, die dem Finanzinstitut der Käuferschaft als Sicherheit dienen, und dass der Pfandvertrag dafür der öffentlichen Beurkundung bedarf. Am selben Termin wird also mehr als nur der Kaufvertrag beurkundet. Was mit Ihren bestehenden Schuldbriefen geschieht, klären Sie mit Ihrer Bank und dem Notariat. Zu Finanzierungsfragen sagen wir nichts, das ist nicht unser Fach.

Die Liegenschaft gehört einer Erbengemeinschaft

Hier verschiebt sich der schwierige Teil nach vorn, auf die Einigung vor dem Termin. Für die Beurkundung selbst heisst es: Mehrere Personen müssen mitwirken oder sich vertreten lassen. Wer in welcher Form mitwirken muss, sagt Ihnen das Notariat. Was dann zu klären ist, steht auf unserer Seite für den Fall, dass eine Erbengemeinschaft entscheiden muss.

Zwischenfazit: An der Form der Beurkundung ändert keiner dieser Fälle etwas. Grösser wird nur der Stapel Unterlagen, und mehr Stellen reden mit.

Häufige Fragen zur öffentlichen Beurkundung im Kanton Zürich

Wer bezahlt im Kanton Zürich die Beurkundung, die Käuferschaft oder die Verkäuferschaft?

Das regelt der Kaufvertrag. Die Verteilung ist einer der Punkte, die bei der Einigung über den Preis mitverhandelt werden. Die Kosten für die öffentliche Beurkundung und den Grundbucheintrag zählen üblicherweise zu den Erwerbsnebenkosten; wie sie im konkreten Fall verteilt werden, klären Sie mit dem Notariat, bevor der Entwurf steht.

Kann ich den Kaufvertrag für meine Liegenschaft privat aufsetzen?

Nein. Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden, das halten die Notariate des Kantons Zürich unter Verweis auf Art. 657 Abs. 1 ZGB und Art. 216 Abs. 1 OR ausdrücklich fest. Ein privat unterschriebener Vertrag ist ungültig, und zwar auch dann, wenn sich beide Seiten einig sind und alles fair geregelt haben. Den Entwurf erstellt ohnehin das Notariat.

Muss ich als Verkäuferin persönlich zum Beurkundungstermin erscheinen?

In der Regel erscheinen beide Parteien beim Notariat. Ob und in welcher Form eine Vertretung möglich ist, entscheidet das zuständige Notariat. Fragen Sie dort früh nach, wenn Sie zum Termin nicht im Land sind oder aus gesundheitlichen Gründen nicht kommen können.

Wann bekomme ich als Verkäuferin das Geld?

Nicht mit der Unterschrift. Der Hauptteil des Kaufpreises wird nach der Darstellung der Notariate meist Zug um Zug gegen Abgabe der Grundbuchanmeldung bezahlt. In der Regel läuft das über ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank der Käuferschaft, das die Überweisung nach erfolgter Eigentumsübertragung vorsieht. Im Entwurf steht, wie das Zahlungsversprechen in Ihrem Fall ausgestaltet ist.

Was ist der Unterschied zwischen Handänderungssteuer und Handänderungsgebühr?

Die Handänderungssteuer ist eine Steuer auf dem Eigentumswechsel. Im Kanton Zürich wurde sie per 1. Januar 2005 abgeschafft. Die Handänderungsgebühr dagegen ist ein Entgelt des Grundbuchamts für seine Arbeit, und die fällt weiterhin an, ebenso die Beurkundungsgebühr des Notariats. Die beiden Begriffe klingen ähnlich und meinen Verschiedenes. Wer im Netz liest, im Kanton Zürich koste die Handänderung nichts, hat genau diese Verwechslung vor sich.

Kann ich nach der Beurkundung noch aussteigen?

Diese Frage gehört ans Notariat, nicht in einen Ratgeber. Was sich allgemein sagen lässt: Mit der Beurkundung ist der Vertrag gültig zustande gekommen. Und sobald die Grundbuchanmeldung im Tagebuch eingeschrieben ist, kommt ein einseitiger Rückzug nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht mehr in Frage.

Wie lange dauert es von der Beurkundung bis zum Eintrag?

Eine Frist kann Ihnen hier niemand seriös nennen, und ich tue es auch nicht. Was feststeht: Massgeblich für die Wirkung ist der Tagebucheintrag, nicht der spätere Eintrag im Hauptbuch. Wie lange die Bearbeitung im konkreten Fall dauert, sagt Ihnen das zuständige Notariat. Und der Termin für den Vollzug wird laut den Notariaten ohnehin erst vereinbart, wenn der Vertragsentwurf bereinigt ist.

Ist die öffentliche Beurkundung in der ganzen Schweiz gleich geregelt?

Nein. Wie die öffentliche Beurkundung organisiert ist, wird kantonal geregelt. Was in diesem Beitrag steht, gilt für den Kanton Zürich: staatliche Notariate, die zugleich das Grundbuchamt führen, und keine Handänderungssteuer. Verkaufen Sie ausserhalb des Kantons, erkundigen Sie sich bei der dortigen Amtsstelle.

Bevor Sie zum Notariat gehen

Der Beurkundungstermin steht am Ende. Davor liegt die Arbeit, die darüber entscheidet, wie er verläuft: die Unterlagen zusammentragen und den Preis realistisch ansetzen. Da setzen wir an. Aathal-Seegräben gehört zum Amtskreis Wetzikon, und die Abläufe dort kennen wir aus unseren eigenen Mandaten. Was Sie an Unterlagen zusammentragen sollten, steht oben im Abschnitt zum Ablauf.

Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch: im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen.

Was ich Ihnen dabei mitgebe, ist eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktungsdauer unnötig.

Auf Google bewerten uns 24 Kundinnen und Kunden mit 5,0 von 5,0 (Stand August 2026).

Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben. Alle Wege finden Sie auch auf unserer Kontaktseite; was wir beim Verkauf übernehmen, steht unter unsere Leistungen beim Verkauf.

Über die Autorin

Susann Homberger ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin mit 15 Jahren Branchenerfahrung und führt SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich beim Verkauf, bewirtschaftet Mietliegenschaften und verwaltet Stockwerkeigentum. SH Immo GmbH ist im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragen (UID CHE-455.115.896).

Bei SH Immo sprechen Sie direkt mit der Inhaberin und nicht mit wechselnden Sachbearbeitenden. Wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, eine Treuhandstelle, das Steueramt oder das Notariat, sagen wir Ihnen das offen.

Stand: 25. August 2026. Dieser Beitrag informiert über den Ablauf im Kanton Zürich und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

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