Immobilienpreise in Dübendorf: was die Zahlen sagen

Kurz gesagt

Für die Immobilienpreise in Dübendorf publiziert der Kanton Zürich echte Medianpreise: für 2025 935’500 Franken bei Stockwerkeigentum und 1’875’000 Franken bei Einfamilienhäusern. Datengrundlage sind die beim Grundbuchamt registrierten Kaufpreise.

Der Stockwerkeigentums-Median ist in Dübendorf drei Jahrgänge in Folge gesunken. Im selben Zeitraum ist der Kantonswert gestiegen.

Das heisst nicht, dass hier jemand billiger verkauft hat. 2024 registrierte das Grundbuchamt in Dübendorf 312 Handänderungen statt 59 im Vorjahr. Ein Median beschreibt, was gehandelt wurde.

Einen amtlichen Quadratmeterpreis für Wohnungen gibt es nicht. Die einzige Quadratmeterangabe des Kantons bezieht sich auf die Grundstücksfläche, nicht auf die Wohnfläche.

Für 2021 fehlt der Einfamilienhaus-Median vollständig: 14 registrierte Verkäufe, und die Publikationsschwelle liegt bei 15.

Suchen Sie heute nach Immobilienpreisen in Dübendorf, haben Sie in zwei Minuten mehrere Zahlen beisammen. Quadratmeterpreise auf den Franken genau, dazu eine Veränderung in Prozent. Nur passen sie nicht zusammen. Ich habe es im August 2026 selbst geprüft: mehrere Anbieter, unterschiedliche Antworten für dieselbe Gemeinde. Einer zeigte überhaupt keinen Wert an, mit dem Hinweis, es lägen nicht genug Daten vor.

Der Kanton Zürich hat auch eine Zahl. Sie ist die einzige, deren Herkunft Sie nachprüfen können, und sie steht seit Jahren an derselben Stelle. Der Haken ist nur: Sie misst etwas anderes, als die meisten Leute annehmen.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Preiszahlen für Dübendorf amtlich vorliegen, warum der Gemeindemedian gerade sinkt, während der Kanton steigt, und wie Sie beides für Ihre eigene Liegenschaft einordnen. Am Ende wissen Sie, welche dieser Zahlen Sie getrost wegklicken können.

Immobilienpreise in Dübendorf: die amtlichen Medianpreise 2020 bis 2025

Das Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich führt einen Datensatz zu den Freihandverkäufen von Immobilien. Er reicht zurück bis 2007, ist nach Gemeinde, Bezirk und Kanton gegliedert und trennt Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum. Zur Datengrundlage schreibt das Amt auf seiner Fachseite: «Datengrundlage sind die auf dem Grundbuchamt registrierten Preise».

Das ist der entscheidende Unterschied zu allem, was Ihnen ein Onlinerechner liefert. Grundlage sind abgeschlossene Kaufverträge, die beim Grundbuchamt eingetragen wurden. Für Dübendorf sieht das so aus:

Jahrgang	Verkäufe EFH	Median EFH	Verkäufe Stockwerkeigentum	Median Stockwerkeigentum
2025	28	1’875’000 Fr.	130	935’500 Fr.
2024	36	1’710’000 Fr.	312	990’000 Fr.
2023	20	1’500’000 Fr.	59	1’150’000 Fr.
2022	37	2’060’000 Fr.	57	1’050’000 Fr.
2021	14	kein Wert ausgewiesen	50	905’000 Fr.
2020	32	1’385’000 Fr.	32	955’000 Fr.

Quelle: Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich, «Freihandverkäufe von Immobilien inkl. Medianpreisen seit 2007», Datensatz KTZH_00000077_00001205, Datenstand 2025/Q4, Gebietsstand 1.1.2026, abgerufen am 26. August 2026. Die Zahlen der letzten drei Jahrgänge sind laut dem Amt provisorisch.

Zwei Dinge fallen sofort auf.

Erstens die Zeile 2021. Dort steht bei den Einfamilienhäusern kein Preis, obwohl vierzehn Häuser verkauft wurden. Der Grund ist eine Publikationsschwelle, die das Amt so beschreibt: «Aus datenschutzrechtlichen und statistischen Gründen weist die Tabelle keinen Preis aus, wenn das Grundbuchamt weniger als 15 Verkäufe registriert hat.» Ein einziges weiteres Haus, und Dübendorf hätte für 2021 einen Median. In kleineren Gemeinden ist dieser Zustand der Normalfall; in der Nachbargemeinde Greifensee fehlt der Preis in jedem Jahrgang der letzten sechs Jahre. Wie man dort trotzdem zu einem Rahmen kommt, steht in unserem Beitrag dazu, warum der Kanton für Greifensee gar keinen Preis ausweist.

Zweitens die Spalte mit den Verkaufszahlen beim Stockwerkeigentum. 32, 50, 57, 59. Und dann 312. Genau daran hängt der Rest dieses Beitrags.

Warum der Dübendorfer Median sinkt, während der Kanton steigt

Legen Sie die beiden Reihen nebeneinander, und Sie sehen etwas, das erklärungsbedürftig ist.

Jahrgang	Median Stockwerkeigentum Dübendorf	Median Stockwerkeigentum Kanton Zürich
2025	935’500 Fr.	1’200’000 Fr.
2024	990’000 Fr.	1’130’000 Fr.
2023	1’150’000 Fr.	1’108’000 Fr.
2022	1’050’000 Fr.	1’070’000 Fr.
2021	905’000 Fr.	1’020’485 Fr.
2020	955’000 Fr.	970’000 Fr.

Quelle: wie oben, Datensatz KTZH_00000077_00001205, Datenstand 2025/Q4.

2023 lag Dübendorf noch über dem Kantonswert. Zwei Jahrgänge später liegt es rund ein Fünftel darunter, und die Richtungen der beiden Reihen sind gegenläufig. Wer nur die Dübendorfer Spalte liest, kommt zum Schluss: Hier fallen die Preise, und zwar deutlich. Diesen Schluss höre ich in Preisgesprächen regelmässig, oft von jemandem, der gerade eine Portalzahl vor sich hat.

Das Amt für Statistik und Daten hat diesen Schluss auf seiner eigenen Fachseite vorweggenommen. Der Satz steht dort im Zusammenhang mit den ausgewiesenen Werten, und er ist der ehrlichste, den ich auf einer Behördenseite zu diesem Thema kenne:

«Aus diesem Grund eignen sich die ausgewiesenen Werte nur beschränkt, um die Preisentwicklung im Verlauf der Zeit zu beschreiben. Wenn nämlich zufälligerweise in einem Jahr besonders viele grosse Objekte verkauft werden und im nächsten Jahr besonders viele kleine, sinkt der ausgewiesene Preis.»

Lesen Sie das noch einmal. Die Stelle, die den Wert publiziert, sagt Ihnen, dass er sinken kann, ohne dass irgendein Preis gesunken ist. Ein Median ist der mittlere Wert einer nach Preis sortierten Reihe von Abschlüssen. Was er beschreibt, ist die Reihe der Abschlüsse. Über den Markt dahinter sagt er wenig.

Und in Dübendorf hat sich diese Reihe zwischen 2023 und 2024 grundlegend verändert. 59 registrierte Handänderungen im einen Jahr, 312 im nächsten, mehr als das Fünffache. Danach 130, immer noch gut das Doppelte des Niveaus von 2023.

Was in derselben Zeit sonst noch passiert ist: Der Kanton zählte für Dübendorf im Jahr 2023 853 neuerstellte Wohnungen. Das ist der mit Abstand höchste Wert der Gemeinde seit mindestens 2015, und es sind rund 63 Prozent aller neuerstellten Wohnungen im ganzen Bezirk Uster in jenem Jahr (1’360). Die Rechnung ist unsere, das Amt publiziert dazu keine Anteilswerte.

Ob das eine mit dem anderen zusammenhängt, sagt die Statistik nicht. Die beiden Datensätze sind nicht verknüpft, und ich behaupte hier keinen Zusammenhang, den keine Quelle belegt. Was sich sagen lässt: Wenn in einem Jahr fünfmal so viele Einheiten die Hand wechseln wie im Vorjahr, dann ist die Menge, die der Median beschreibt, eine andere geworden. Ob die neu gehandelten Objekte grösser oder kleiner sind als der Bestand, geht aus den Zahlen nicht hervor. Dass es andere Objekte sind, lässt sich dagegen sagen. Genau davor warnt die Fachseite des Amts.

Zwischenfazit: Der Gemeindemedian ist ein Protokoll der letzten Abschlüsse in Dübendorf. Ihre Wohnung kommt darin nur vor, wenn sie zufällig dazugehörte. Was Sie stattdessen brauchen, entscheidet sich an ihren eigenen Merkmalen und daran, welche Zahl Sie überhaupt heranziehen.

Was sagt der Medianpreis über meine Wohnung in Dübendorf aus?

Wenig, und zwar in einer bestimmten Richtung. Der Median ordnet Ihre Liegenschaft in die Menge der zuletzt verkauften Objekte ein. Er sagt Ihnen, in welcher Grössenordnung sich Abschlüsse in Dübendorf bewegen. Der Median kennt nur den Preis. Lage im Ort, Baujahr, Zustand, Grundriss, Stockwerk, Aussicht und Lärm stehen in keiner Spalte. Diese Merkmale entscheiden mit, wo Ihre Liegenschaft innerhalb dieser Spanne liegt.

Dazu kommt eine Verwechslung, über die Eigentümerinnen und Eigentümer regelmässig stolpern.

Die Portale rechnen in Franken pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist die Zahl, die Sie im Kopf haben, wenn Sie Ihre 96 Quadratmeter mit irgendetwas multiplizieren wollen. Der Kanton Zürich publiziert eine solche Zahl nicht. Eine Quadratmeterspalte gibt es zwar, aber die Bemerkungen zum Datensatz halten ausdrücklich fest, dass sich diese Preise auf die Grundstücksfläche beziehen und nicht auf die Wohnfläche der Gebäude. Für Dübendorf steht dort für 2025 ein Wert von 3’430 Franken pro Quadratmeter, bezogen auf Einfamilienhäuser; gerechnet wird also Kaufpreis geteilt durch Landfläche.

Es gibt eine zweite amtliche Quadratmeterzahl für Dübendorf. Sie beschreibt den Boden, auf dem noch nichts steht: den modellierten Baulandpreis von 2’512 Franken pro Quadratmeter, Datenstand 2024. Gemeint ist unbebautes Wohnbauland, laut dem Amt «eine Schätzung für das mittlere Preisniveau in einer Gemeinde». Im Bezirk Uster ist das der höchste der zehn publizierten Gemeindewerte, mit deutlichem Abstand zum zweithöchsten (Greifensee, 1’931 Fr./m²). Gerechnet haben wir das selbst, eine amtliche Rangliste existiert nicht. Wie dieser Wert überhaupt in eine Bewertung einfliesst und wo die Grenzen liegen, haben wir separat beschrieben: wie der Landwert in den Preis einfliesst.

Zwischenfazit: Amtliche Frankenzahlen gibt es für Dübendorf mehrere. Ein Quadratmeterpreis für Wohnfläche ist in keiner davon enthalten. Wo Ihnen online trotzdem einer begegnet, stammt er aus einem Schätzmodell. Und was verrät der Ort selbst über die Preisfrage?

Dübendorf im Bezirk Uster: was der Ort für die Preisfrage bedeutet

Dübendorf liegt im Glattal und gehört statistisch zum Bezirk Uster. Ausgeleuchtet ist die Stadt gut, und einiges davon sagt mehr über Ihre Verkaufslage aus als jeder Median.

Dübendorf ist der Mietwohnungsort im Bezirk

Von den 16’226 Wohnungen in Dübendorf sind 26,5 Prozent Eigentumsobjekte (Datenstand 2024). Im Bezirk Uster sind es 39,0 Prozent, im Kanton Zürich 32,0 Prozent. Unter den zehn Gemeinden des Bezirks ist das der tiefste Wert, Mönchaltorf liegt mit 56,9 Prozent an der Spitze; für diese Reihenfolge haben wir die publizierten Gemeindewerte selbst nebeneinandergelegt.

Das erklärt einiges. Wenn nur gut ein Viertel des Bestands Eigentum ist, dann trifft jede Handänderung einen vergleichsweise kleinen Teilmarkt. Ein Bauprojekt, das auf einen Schlag mehrere Dutzend neue Stockwerkeigentumseinheiten in diesen Teilmarkt bringt, hat entsprechend Gewicht in der Jahresstatistik. Was das für das Preisniveau bedeutet, sagt die Statistik nicht.

Noch deutlicher wird es beim Objekttyp. Der Wohnungsbestand in Dübendorf ist zwischen 2019 und 2024 von 14’495 auf 16’226 gewachsen, also um 1’731 Einheiten. Der Bestand an Einfamilienhäusern lag 2019 bei 1’654 und 2024 bei 1’653, hat sich also praktisch nicht bewegt. Der gesamte Zuwachs der letzten Jahre besteht folglich aus Wohnungen.

Wenn Sie in Dübendorf ein Einfamilienhaus besitzen, gehören Sie damit zu einer Gruppe, die nicht wächst und deren Objekte selten auf den Markt kommen: in den sechs Jahrgängen der Tabelle oben zwischen 14 und 37 Verkäufe pro Jahr, auf einen Bestand von rund 1’650 Häusern.

Leerstand: hoch für den Kanton, normal für den Bezirk

Am Stichtag 1. Juni 2026 standen in Dübendorf laut der Leerwohnungszählung des Kantons Zürich 180 Wohnungen leer, das sind 1,09 Prozent des Bestands. Der Bezirk Uster liegt bei 0,94 Prozent, der Kanton Zürich bei 0,52 Prozent. Dübendorf liegt damit deutlich über dem kantonalen Durchschnitt, was für Sie als verkaufende Partei erst einmal nichts bedeutet: Die Leerwohnungszählung zählt leerstehende Wohnungen zur Miete und zum Kauf gemeinsam. Wie lange ein Verkauf dauert, steht auf einem anderen Blatt. Ich erwähne sie trotzdem, weil sie in Ortsvergleichen gern als Preisargument herhalten muss. Dafür taugt sie schlecht.

Interessanter ist der Verlauf: 2020 lag die Ziffer bei 1,47 Prozent, 2022 bei 0,90, seither pendelt sie um 1,0.

Beurkundung, Grundbuch und die Steuerseite

Zuständig für Beurkundung und Grundbuch ist das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Dübendorf an der Bettlistrasse 28, zusammen mit Fällanden, Schwerzenbach, Volketswil und Wangen-Brüttisellen. Ein Punkt, der immer wieder für Verwirrung sorgt: Dübendorf liegt im Bezirk Uster, gehört aber nicht zum Amtskreis Uster, sondern hat sein eigenes Notariat.
Das Eigentum geht in der Schweiz mit dem Eintrag im Grundbuch über, nicht mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags (ZGB Art. 656 Abs. 1). Bundesrecht also, im Gegensatz zu den beiden folgenden Punkten.
Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr. Es fallen Gebühren des Notariats und des Grundbuchamts an, und eine Gebühr ist etwas anderes als eine Steuer.
Die Grundstückgewinnsteuer veranlagen im Kanton Zürich die Gemeinden. Was das für Ihren Fall bedeutet, klären Sie mit dem Gemeindesteueramt Dübendorf oder Ihrer Treuhandstelle. Das ist deren Zuständigkeit, nicht unsere.

Zwischenfazit: Der Eigentumsanteil in Dübendorf ist klein, der Wohnungsbestand wächst seit Jahren, und die Zahl der Einfamilienhäuser verändert sich seit 2019 kaum. Den Gemeindemedian prägen deshalb Wohnungen, zunehmend neue.

Vom Median zur Einschätzung Ihrer Liegenschaft

Fangen wir mit dem an, was jede der amtlichen Zahlen leistet.

Zahl	Was sie beschreibt	Was sie nicht beschreibt
Median Stockwerkeigentum Dübendorf, 935’500 Fr. (2025)	den mittleren Kaufpreis der 130 im Jahr 2025 registrierten Handänderungen	Ihre Wohnung, ihre Lage im Ort, ihr Baujahr, ihren Zustand
Median Einfamilienhäuser Dübendorf, 1’875’000 Fr. (2025)	dasselbe für 28 registrierte Hausverkäufe	wie gross die dazugehörigen Parzellen waren
Median pro m² Grundstücksfläche, 3’430 Fr. (2025, EFH)	Kaufpreis geteilt durch Landfläche	den Preis pro Quadratmeter Wohnfläche
Modellierter Baulandpreis, 2’512 Fr./m² (2024)	eine Schätzung für unbebautes Wohnbauland in der Gemeinde	den Wert eines bebauten Grundstücks
Leerwohnungsziffer, 1,09 % (1.6.2026)	leerstehende Wohnungen am Stichtag, zur Miete und zum Kauf zusammen	wie schnell sich Eigentum verkaufen lässt

Bevor Sie eine gefundene Zahl weiterverwenden, egal woher sie stammt, prüfen Sie drei Punkte:

Woher kommt sie? Gezählte Grundbucheinträge oder ein Schätzmodell? Beides ist legitim, beides beantwortet eine andere Frage. Wenn die Quelle das nicht sagt, ist das schon die Antwort.
Auf welche Fläche bezieht sie sich? Wohnfläche oder Grundstücksfläche? Der Unterschied entscheidet, ob Ihre Rechnung sinnvoll ist oder Unsinn ergibt.
Wie viele Fälle stehen dahinter? Bei 28 verkauften Einfamilienhäusern im Jahr beschreibt der Median in erster Linie diese 28 Häuser, und im Folgejahr sind es andere.

Und dann kommt der Teil, den keine Statistik übernimmt. Bei Stockwerkeigentum kommt zur Wohnfläche noch etwas dazu: die Unterlagen der Gemeinschaft. Weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten, sehen wir das von der anderen Seite. Ein Käufer, der im Protokoll eine beschlossene Fassadensanierung findet, die nicht aus dem Erneuerungsfonds gedeckt ist, rechnet diesen Betrag in sein Angebot ein. Es gibt wenig Unangenehmeres, als beim Besichtigungstermin zu merken, dass die Käuferschaft das Protokoll gründlicher gelesen hat als man selbst. Wer es vorher kennt, kann es einordnen und im Gespräch von sich aus darauf zu sprechen kommen.

Was Sie bereitlegen sollten, und wo Sie es bekommen:

Grundbuchauszug (Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Dübendorf)
Gebäudeversicherungsausweis (Ihre Gebäudeversicherung)
Grundrisse und Baupläne (eigene Kaufakten, sonst die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde)
Angaben zu Sanierungen der letzten Jahre, mit Jahr und Umfang (eigene Unterlagen)
Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Stand des Erneuerungsfonds und beschlossene Vorhaben (Ihre Stockwerkeigentumsverwaltung)
Bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge und die Mietzinsaufstellung

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine realistische Einordnung, unverbindlich und ohne Verpflichtung: Erstgespräch mit Marktanalyse vereinbaren

Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Dübendorf

Fünf Fragen, die bei diesem Thema immer wieder auftauchen.

Was kostet ein Quadratmeter in Dübendorf?

Für Wohnfläche gibt es dazu keine amtliche Zahl. Der Kanton Zürich publiziert für Dübendorf Medianpreise pro Objekt, nicht pro Quadratmeter Wohnfläche. Die einzigen amtlichen Quadratmeterangaben beziehen sich auf die Grundstücksfläche (3’430 Fr./m² bei Einfamilienhäusern, 2025) oder auf unbebautes Bauland (2’512 Fr./m², Datenstand 2024). Beide taugen nicht zur Multiplikation mit Ihrer Wohnfläche.

Sind die Immobilienpreise in Dübendorf gesunken?

Der publizierte Median für Stockwerkeigentum ist von 1’150’000 Franken (2023) auf 935’500 Franken (2025) zurückgegangen. Daraus folgt aber nicht, dass Wohnungen an Wert verloren haben. Im selben Zeitraum stieg die Zahl der registrierten Verkäufe von 59 auf 312 und dann auf 130. Der Median beschreibt also eine deutlich andere Menge an Objekten als 2023. Das Amt für Statistik und Daten weist selbst darauf hin, dass ein ausgewiesener Wert sinken kann, wenn in einem Jahr mehr kleine Objekte gehandelt werden.

Warum publiziert der Kanton für Greifensee keinen Preis und für Dübendorf schon?

Wegen einer Fallzahl-Schwelle. Die kantonale Tabelle weist keinen Preis aus, wenn das Grundbuchamt weniger als 15 Verkäufe registriert hat. Dübendorf liegt bei Stockwerkeigentum seit Jahren deutlich darüber, bei Einfamilienhäusern meistens knapp darüber. Greifensee erreicht die Schwelle in keinem der Jahrgänge 2020 bis 2025.

Sind die Zahlen für 2024 und 2025 endgültig?

Nein. Das Amt für Statistik und Daten hält im Datensatz ausdrücklich fest, dass die Zahlen der letzten drei Jahre provisorisch sind. Sie werden rückwirkend angepasst, wenn Handänderungen nachgemeldet oder korrigiert werden. Wenn Sie eine Zahl aus einem dieser Jahrgänge verwenden, nennen Sie den Datenstand dazu — hier ist es 2025/Q4.

Brauche ich für eine Bewertung Unterlagen aus dem Grundbuch?

Für eine erste Orientierung nicht zwingend, für eine belastbare Einschätzung schon. Im Grundbuchauszug stehen Dienstbarkeiten, Wegrechte, Baurechte und Nutzniessungen. Ein Onlinerechner sieht davon nichts, weil er den Auszug nicht kennt. Zuständig ist in Dübendorf das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt an der Bettlistrasse 28.

Was Sie jetzt tun können

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool, das Sie über unsere Leistungen erreichen. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch. Im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse ordnen wir Ihre Liegenschaft anhand der Zahlen ein, die tatsächlich vorliegen, und sagen Ihnen ebenso klar, was diese Zahlen für Ihr Objekt nicht hergeben. Sie bekommen von uns eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktungsdauer unnötig.

Was wir beim Verkauf einer Liegenschaft übernehmen, lesen Sie auf Immobilienmakler in Dübendorf. Wie die Zahlenlage in der Nachbarschaft aussieht, steht bei Immobilienmakler in Uster.

Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Sie können Ihr Erstgespräch mit Marktanalyse auch direkt anfragen. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.

Über die Autorin

Susann Homberger ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und führt die SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie arbeitet seit 15 Jahren in der Immobilienbranche und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in der Region Zürich beim Verkauf, in der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und in der Verwaltung von Stockwerkeigentum. Bei SH Immo sprechen Sie direkt mit der Inhaberin und nicht mit wechselnden Sachbearbeitenden.

SH Immo GmbH · Grossweid 37 · 8607 Aathal-Seegräben · UID CHE-455.115.896 Telefon 043 541 30 70 · info@sh-immo.gmbh

Stand: 26. August 2026. Dieser Beitrag informiert über amtliche Datenquellen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerauskunft. Für steuerliche Fragen wenden Sie sich an das Gemeindesteueramt oder Ihre Treuhandstelle, für Fragen zu Beurkundung und Grundbuch an das zuständige Notariat.