Landwert berechnen im Kanton Zürich: fünf Faktoren

Kurz gesagt

• Den Landwert berechnen Sie im Kanton Zürich nicht, indem Sie den Baulandpreis Ihrer Gemeinde mit Ihrer Parzellenfläche multiplizieren. Das ist die häufigste und teuerste Fehlrechnung.
• Der Kanton Zürich sagt in seiner Bewertungsregel für die Erbschafts- und Schenkungssteuer selbst, wann zwei Grundstücke vergleichbar sind: wenn sie sich in Lage, Zone, Form, Ausnützung und Erschliessung gleichen. Alle fünf müssen zusammenpassen.
• Der amtliche Baulandpreis ist ein Gemeindemedian und ein Bodenwert. Er beschreibt das Preisniveau der ganzen Gemeinde; Ihre Parzelle kommt darin gar nicht vor.
• Im Bezirk Hinwil liegen 2024 zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde 453 und 2’066 Franken pro Quadratmeter. Faktor 4,6 innerhalb eines einzigen Bezirks.
• Steht ein altes Haus darauf, kann der Boden mehr wert sein als das Gebäude. Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer rechnet der Kanton Zürich in diesem Fall Landwert minus Abbruchkosten.

Sie wollen wissen, was der Boden unter Ihrem Haus wert ist. Oder was die Wiese am Dorfrand einbringt, die Ihrer Familie seit drei Generationen gehört. Landwert berechnen im Kanton Zürich: Das klingt nach einer Rechnung mit zwei Zahlen, Fläche mal Preis. Der Kanton veröffentlicht die Preise sogar, Gemeinde für Gemeinde, öffentlich abrufbar.

Genau da beginnt das Problem. Die Rechnung geht auf, das Ergebnis ist trotzdem falsch. Warum das so ist, hat mit fünf Merkmalen zu tun, die der Kanton Zürich selbst benennt.

Warum der Quadratmeterpreis Ihrer Gemeinde nicht Ihr Landwert ist

Das Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich führt einen Datensatz mit dem sperrigen Namen «Baulandpreis Modell (Median)». Für 160 Gemeinden weist er einen Preis in Franken pro Quadratmeter aus, für Seegräben etwa zurück bis 1974. Die Zahl ist amtlich und frei zugänglich. Und sie beantwortet Ihre Frage trotzdem nicht.

Dafür gibt es mehrere Gründe, jeder für sich ausreichend:

• Es ist ein Median über eine ganze Gemeinde. Für die Hanglage über dem See steht dieselbe Zahl wie für die Zone entlang der Durchgangsstrasse, obwohl niemand die beiden Parzellen für vergleichbar halten würde.
• Es ist ein Bodenwert. Der Datensatz beschreibt laut Herausgeber den «Median der Modellpreise von unbebautem Land der Wohn- und Mischzone inkl. Abbruchliegenschaften». Ihr Haus ist darin nicht enthalten.
• Es ist ein Modell und kein Abschluss. Die letzten drei Datenpunkte sind provisorisch, und laut Datensatzbeschreibung werden die Modellpreise «jährlich für den gesamten ausgewiesenen Zeitraum neu berechnet und aktualisiert».

Die Multiplikation Fläche mal Gemeindemedian ist deshalb keine Abkürzung. Sie liefert eine Zahl mit dem Anschein von Genauigkeit. Nach meiner Erfahrung ist das der Denkfehler, der Eigentümerinnen am meisten Geld kostet – in beide Richtungen. Wer zu hoch rechnet, geht mit einer Erwartung in den Verkauf, die der Markt nicht bedient. Wer zu tief rechnet, verkauft unter Wert und merkt es nie.

Wie berechnet man den Landwert eines Grundstücks im Kanton Zürich?

Der Landwert wird aus Vergleichspreisen abgeleitet. Massgebend sind laut der Zürcher Bewertungsregel für die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ZStB 501.1) die in den letzten drei Jahren erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke. Vergleichbar heisst: gleich oder ähnlich in Lage, Zone, Form, Ausnützung und Erschliessung. Am Markt zählen dieselben fünf Merkmale, die Preise stammen dort aber aus echten Verkäufen.

Was der Kanton Zürich unter Landwert versteht

Sie müssen sich das nicht ausdenken. Der Kanton Zürich hat es aufgeschrieben.

In der Weisung der Finanzdirektion über die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften für die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ZStB 501.1) steht die Definition: «Als Landwert gilt der Verkehrswert des Bodens, der nach den für unüberbaute Grundstücke geltenden Bestimmungen zu schätzen ist.»

Ein Vorbehalt dazu, und zwar ein wichtiger: Das ist eine Bewertungsregel der Zürcher Steuerbehörden für die Erbschafts- und Schenkungssteuer im Kanton Zürich. Mit dem Preis, den Sie am Markt erzielen, hat sie nichts zu tun. Was in Ihrem Fall steuerlich gilt, klären Sie mit dem kantonalen Steueramt oder Ihrer Treuhandstelle. Wir lesen die Weisung hier aus einem anderen Grund: Sie legt offen, welche Merkmale eine Behörde für massgeblich hält, die keinen Grund hat, Ihnen etwas zu verkaufen.

Die Bestimmungen für unüberbaute Grundstücke lauten dort: «Der Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken ist aufgrund der in den letzten drei Jahren für vergleichbare Objekte erzielten Verkaufspreise zu ermitteln.»

Kurz zur Sprache, weil sie hier Verwirrung stiftet: Umgangssprachlich sagen wir «Grundstück» und meinen den Boden. Juristisch fällt darunter mehr, Art. 655 des Zivilgesetzbuchs zählt auch Rechte, Bergwerke und Miteigentumsanteile dazu. Das Stück Boden, um das es Ihnen geht, ist die Liegenschaft, laut Grundbuchverordnung «jede Bodenfläche mit genügend bestimmten Grenzen» (Notariatsinspektorat des Kantons Zürich, Stand 18. Mai 2026).

Bleibt die Frage, woher diese Vergleichspreise kommen. Der öffentlich abrufbare Baulandpreis hilft dabei nur bedingt: Er ist laut Herausgeber ein Median von Modellpreisen und nicht der Abschlusspreis eines konkreten Verkaufs. Und die zweite kantonale Reihe, die Statistik der Freihandverkäufe, führt Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum. Bauland ist in dieser Statistik keine eigene Kategorie. Wer Vergleichspreise für Parzellen braucht, muss sie deshalb aus dem Marktgeschehen der Region zusammentragen. Genau das ist der Teil der Arbeit, den keine Statistik abnimmt.

Der entscheidende Satz kommt danach. Er definiert, was «vergleichbar» überhaupt heisst: «Als vergleichbar gelten Preise, die vor oder unmittelbar nach dem Bewertungsstichtag für Grundstücke erzielt worden sind, die dem Schätzungsgrundstück lage-, zonen-, form-, ausnützungs- und erschliessungsmässig gleich oder ähnlich sind.»

Lage, Zone, Form, Ausnützung, Erschliessung: alle fünf müssen passen. Das ist die Antwort auf die Ausgangsfrage, und der Grund, warum eine einzelne Zahl sie nicht liefern kann. Für die Bewertung einer bebauten Liegenschaft gelten andere Wege; die haben wir separat beschrieben, in unserem Beitrag dazu, wie eine bebaute Liegenschaft im Kanton Zürich bewertet wird.

Vier dieser fünf Merkmale stehen in Unterlagen, die Ihre Gemeinde oder der Kanton führt. Nur die Mikrolage muss man vor Ort anschauen.

Die fünf Faktoren, an denen sich der Landwert entscheidet

Nehmen wir die fünf Merkmale einzeln auseinander.

Faktor	Was ihn bestimmt	Wo Sie es im Kanton Zürich finden
Lage	Makrolage (Gemeinde, Anbindung, Steuerfuss) und Mikrolage (Besonnung, Aussicht, Lärm, Nachbarschaft)	Der amtliche Baulandpreis zeigt nur die Makrolage. Die Mikrolage sieht man vor Ort.
Zone	Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde legt fest, welche Nutzung zulässig ist	Zonenplan der Gemeinde, kantonaler ÖREB-Kataster
Form	Zuschnitt, Grenzverlauf, Topografie, Erreichbarkeit der Parzelle	Amtliche Vermessung, Katasterplan, Geoportal des Kantons (geo.zh.ch/maps)
Ausnützung	Wie viel Geschossfläche auf der Parzelle gebaut werden darf	Bau- und Zonenordnung der Gemeinde; kantonaler Rahmen im Planungs- und Baugesetz (vgl. § 255 PBG)
Erschliessung	Zufahrt sowie Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen in erreichbarer Nähe	Gemeinde, Erschliessungsplan

Die Ausnützung ist kommunal geregelt. Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich schreibt zur kommunalen Nutzungsplanung, die Bau- und Zonenordnung lege «das einzuhaltende Baumass fest (z.B. Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhen, Gebäudelängen, Geschosszahl, Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer)». Sie «liegt in der Kompetenz der Gemeinde». Im Klartext: Zwei gleich grosse Parzellen, gleicher Bezirk, zwanzig Minuten auseinander, können unterschiedlich viel Baumasse zulassen.

Und hier liegt der eigentliche Hebel. Was eine Käuferschaft für Ihren Boden zu zahlen bereit ist, hängt daran, was sie darauf realisieren kann. Die Ausnützungsziffer bestimmt, wie viel Geschossfläche auf Ihrer Parzelle zulässig ist.

Ein Rechenbeispiel mit reinen Platzhalterwerten, damit die Grössenordnung sichtbar wird: Bei einer Parzelle von 800 Quadratmetern und einer Ausnützungsziffer von 0,45 sind 360 Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche zulässig. Liegt die Ziffer bei 0,60, sind es 480 Quadratmeter. Gleiche Parzelle, ein Drittel mehr Geschossfläche. Welche Ziffer für Ihre Zone gilt und welche Flächen genau angerechnet werden, steht in der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde.

Aus der zulässigen Geschossfläche ergibt sich, wie viele und wie grosse Wohnungen entstehen können. Vom erwarteten Verkaufserlös gehen dann die Baukosten ab und das Risiko der Bauherrschaft. Was übrig bleibt, ist der Landwert; diese Rückwärtsrechnung steht hinter jedem Baulandpreis. So entstehen Unterschiede wie der zwischen 453 und 2’066 Franken pro Quadratmeter im selben Bezirk.

Auch die Form der Parzelle wirkt über denselben Hebel. Die Bau- und Zonenordnung schreibt Grenz- und Gebäudeabstände vor. Bei einem schmalen oder ungünstig geschnittenen Grundstück zehren diese Abstände Fläche auf, die rechnerisch zwar zur Parzelle gehört, aber nicht überbaut werden kann.

Eine Zürcher Besonderheit gehört dazu. Die Baudirektion des Kantons Zürich hält fest, dass bei der Harmonisierung der Baubegriffe die Geschossflächenziffer «nicht übernommen wird, welche die Ausnützungsziffer ersetzen würde», und dass die Gemeinden bis zum 28. Februar 2025 Zeit hatten, ihre Bau- und Zonenordnungen anzupassen. Eine ältere Auskunft zur Ausnützung Ihrer Parzelle kann deshalb überholt sein. Fragen Sie bei der Gemeinde den aktuellen Stand ab.

Wer eine Parzelle beurteilt, ohne die Bau- und Zonenordnung der betreffenden Gemeinde angeschaut zu haben, beurteilt sie nicht.

Erschlossen ist ein Rechtsbegriff. Das Raumplanungsgesetz des Bundes sagt genau, wann er zutrifft, nämlich in Art. 19 Abs. 1 RPG (SR 700): «Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.» Und Art. 22 Abs. 2 macht daraus eine harte Schwelle: Eine Baubewilligung setzt voraus, dass die Baute dem Zweck der Nutzungszone entspricht und dass das Land erschlossen ist. Beide Bedingungen zusammen. Bauland, das nicht erschlossen ist, ist Bauland auf dem Papier. Die noch offenen Erschliessungskosten trägt am Ende jemand, und dieser Jemand rechnet sie vom Preis ab.

Der Kanton Zürich führt dazu eine eigene Erhebung und sortiert unbebaute Bauzonenflächen in drei Stufen. Als baureif gilt laut Amt für Raumentwicklung eine Fläche dann, «wenn sie erschlossen ist und durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird»; baureif heisst dabei, «eine Baubewilligung kann erteilt werden» (Datenstand 2025).

Stufe im Erschliessungsstand des Kantons Zürich	Was das für den Wert bedeutet
baureif	Die Baubewilligung ist erteilbar; der Preis muss keine Wartezeit einrechnen.
innert 5 Jahren baureif	Die Käuferschaft kauft Wartezeit mit. Die offene Erschliessung schlägt sich im Preis nieder.
längerfristig baureif	Hier lässt sich vorerst nicht bauen. Käuferschaften kalkulieren mit Landreserve statt mit Baulandpreisen.

Prüfen Sie das für Ihre eigene Parzelle nach, bevor Sie über Zahlen reden. Der Unterschied zwischen Stufe eins und Stufe drei entscheidet oft die halbe Verhandlung.

Zwischenfazit: Der Landwert entsteht aus fünf Merkmalen, von denen der öffentlich abrufbare Quadratmeterpreis genau eines abbildet, und dieses eine nur grob. Die anderen vier stehen in Unterlagen, die Sie sich beschaffen können.

Wie schwer allein das Merkmal Lage wiegt, lässt sich im Bezirk Hinwil an den amtlichen Zahlen ablesen.

Landwert im Zürcher Oberland: was der Bezirk Hinwil zeigt

Der Kanton Zürich weist für das Datenjahr 2024 folgende Baulandpreise für die elf Gemeinden des Bezirks Hinwil aus, Median in Franken pro Quadratmeter, Wohn- und Mischzone:

Gemeinde	Baulandpreis Modell (Median) 2024
Fischenthal	453 Fr./m²
Wald	637 Fr./m²
Dürnten	855 Fr./m²
Rüti	1’025 Fr./m²
Hinwil	1’144 Fr./m²
Grüningen	1’174 Fr./m²
Bubikon	1’251 Fr./m²
Bäretswil	1’252 Fr./m²
Gossau	1’347 Fr./m²
Seegräben	1’377 Fr./m²
Wetzikon	2’066 Fr./m²

Quelle: Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich, Bodenpreise, Indikator 477, abgerufen am 25. August 2026. Die Werte der letzten drei Jahrgänge sind laut Herausgeber provisorisch.

Zwischen Fischenthal und Wetzikon liegt der Faktor 4,6. Beides Gemeinden im selben Bezirk, beide im Zürcher Oberland. Über alle 160 Gemeinden des Datensatzes hinweg ist die Spanne noch grösser: Den tiefsten Wert weist 2024 Bauma mit 445 Franken aus, den höchsten die Stadt Zürich mit 5’795 Franken.

Am unteren Ende der Preisskala stehen die Gemeinden im hinteren Tösstal, Fischenthal und Wald, mit weiter Pendeldistanz. Am oberen Ende steht Wetzikon als regionales Zentrum. Nach unserer Beobachtung folgt die Reihenfolge grob der Zentrumsnähe. Es gibt aber Ausnahmen: Bäretswil liegt peripher und trotzdem über Rüti. Genau solche Fälle zeigen, warum die Gemeindezahl allein nicht reicht. Dazu kommt der Hebel aus dem vorigen Abschnitt. Wo mehr Geschossfläche zulässig ist, trägt derselbe Quadratmeter Boden mehr Ertrag. Lage und Ausnützung wirken damit in dieselbe Richtung, und ihre Kombination erklärt den Faktor 4,6 aus unserer Sicht besser als die Distanz allein.

Uns in Aathal-Seegräben interessiert die Zeitreihe fast noch mehr als der aktuelle Wert. Für Seegräben weist der Kanton 1974 einen Wert von 89 Franken aus, 2000 waren es 523 Franken, 2010 dann 690 Franken, und 2024 sind es 1’377. Der modellierte Bodenwert hat sich seit 2010 also praktisch verdoppelt.

In einem anderen Datensatz, der Statistik der Freihandverkäufe von Wohneigentum, publiziert der Kanton für dieselbe Gemeinde Seegräben in den Jahren 2020 bis 2025 in keinem einzigen Jahr einen Medianpreis für verkaufte Einfamilienhäuser oder Stockwerkeigentum. Sämtliche Preisfelder bleiben leer, weil die Schwelle nicht erreicht wird. In den Bemerkungen zum Datensatz der Freihandverkäufe steht dazu: «Bei EFH und STW werden bei weniger als 15 Fällen keine Preisangaben berichtet.»

Mit dieser Lücke arbeiten wir im Zürcher Oberland täglich.

Nehmen Sie diese Zahlen bitte nicht mal Ihre Parzellenfläche. Sie sind ein Gemeindemedian und ein Bodenwert und beschreiben, was in der Gemeinde ungefähr für Bauland bezahlt wurde. Ihre Hanglage, Ihr Grenzverlauf und Ihr Wegrecht stehen in anderen Unterlagen.

Zwischenfazit: Ein Faktor von 4,6 innerhalb eines Bezirks zeigt, wie stark die Lage im Landwert steckt. Für ein Gespräch taugt die amtliche Zahl als Ausgangspunkt. Den Preis Ihrer Parzelle bestimmen die vier übrigen Merkmale mit.

Bei einer unbebauten Parzelle endet die Überlegung hier. Steht ein Gebäude darauf, das sein Alter zeigt, kommt eine zweite Rechnung dazu.

Wenn nur noch der Boden zählt: das Abbruchobjekt

Ein Fall, der uns im Bezirk Hinwil regelmässig begegnet: Das Haus stammt aus den Fünfzigern oder Sechzigern, es steht auf einer grossen Parzelle, seit Jahrzehnten ist nicht viel investiert worden. Dann geht es plötzlich um den Landwert und kaum noch um das Haus.

Auch dazu ist der Kanton Zürich erstaunlich direkt. In derselben Weisung ZStB 501.1 steht: «Abbruchobjekte gelten als unüberbaute Grundstücke. Zur Ermittlung des Verkehrswertes ist der Landwert abzüglich der Abbruchkosten massgebend.»

Das Gebäude steht dann auf der Aufwandseite, der Landwert trägt die Rechnung. Sie dreht sich also um. Für die Eigentümerschaft ist das oft der unangenehmste Moment im ganzen Gespräch, und er fühlt sich auch dann falsch an, wenn die Zahl am Ende gut ist – es geht ja um das Haus, in dem man aufgewachsen ist. Sachlich ändert das nichts: Sobald der Ersatzneubau die naheliegende Nutzung ist, zahlt eine Käuferschaft für den Boden und rechnet den Rückbau ab.

Die Frage, die dann im Raum steht, lautet: Lohnt sich die Sanierung noch, oder ist der Ersatzneubau die naheliegende Nutzung? Dafür schauen Sie zuerst in der Bau- und Zonenordnung nach, was auf der Parzelle heute zulässig wäre, oft deutlich mehr als das, was in den Fünfzigerjahren gebaut wurde. Danach lassen Sie sich die Rückbaukosten von einer Bauunternehmung offerieren und rechnen beides gegen den Landwert.

Am Ende steht ein Preis, der vom Landwert her gedacht ist und nicht vom Haus. Das ist eine andere Zahl als die, mit der die meisten in ein solches Gespräch kommen. In welche Richtung sie abweicht, zeigt sich erst mit den Unterlagen.

Was wir Ihnen dazu nicht sagen können, ist die Rückbau-Zahl selbst. Was ein Rückbau kostet, hängt vom Objekt ab, von der Zufahrt, vom Baujahr und von dem, was verbaut wurde. Das gehört zu einer Bauunternehmung oder einem Bauingenieurbüro, nicht zu uns. Wir sagen Ihnen offen, wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist.

Zwischenfazit: Bei einem Abbruchobjekt kehrt sich die Rechnung um. Den Landwert berechnen Sie hier abzüglich der Abbruchkosten, das Gebäude steht auf der Aufwandseite.

Ein verwandter Fall, der eigene Regeln hat: Manchmal wird der Boden gar nicht mitverkauft, sondern im Baurecht abgegeben. Was das für Eigentum, Grundbucheintrag und Baurechtszins bedeutet, haben wir dort beschrieben, wenn der Boden nicht mitverkauft wird.

Welche Unterlagen Sie für den Landwert brauchen und wo Sie sie bekommen

Alle fünf Merkmale sind belegbar, und Sie kommen als Eigentümerin an die Unterlagen heran. Die Zuständigkeiten sind dabei sauber getrennt.

Beim Notariat, Grundbuch- und Konkursamt Ihres Kreises

• ☐ Grundbuchauszug. Das Grundbuch enthält laut Kanton Zürich «die an Grundstücken bestehenden dinglichen Rechte wie Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte usw.». Das Wegrecht des Nachbarn, die Nutzniessung der Mutter, das eingetragene Wohnrecht: hier und nirgends sonst. Kein Online-Rechner der Welt sieht diese Einträge.

Beim Kanton, über die Geoinformation

Das kantonale Geoportal geo.zh.ch/maps führt beides zusammen.

• ☐ Katasterplan und amtliche Vermessung. Deren Daten «dokumentieren laufend das aktuelle Grundeigentum»: Grundstücksgrenzen, Gebäudestandorte, Gewässerläufe, Waldränder. Wer nur wissen will, wie gross seine Parzelle wirklich ist, findet die Antwort hier, ganz ohne Bewertung.
• ☐ ÖREB-Kataster. Das kantonale Informationssystem «über gesetzliche Grundlagen und behördliche Erlasse, die auf ein Grundstück wirken»: Zonenplan, Baulinien, Gewässerraum, Lärm, belastete Standorte. Der Kanton schreibt dazu: «Er ergänzt das Grundbuch, das die privatrechtlichen Einschränkungen enthält.» Über das kantonale Geoportal ist er frei zugänglich.

Bei Ihrer Gemeinde

• ☐ Bau- und Zonenordnung samt Zonenplan. Zone, Ausnützungsziffer, Baumass.
• ☐ Auskunft zum Erschliessungsstand, falls die Parzelle unbebaut ist.

Am schnellsten kommen Sie in dieser Reihenfolge ans Ziel:

1. Fläche und Grenzen über das kantonale Geoportal. Damit steht die Ausgangsgrösse fest.
2. Zone und Ausnützungsziffer bei der Gemeinde. Damit wissen Sie, was auf der Parzelle zulässig ist.
3. Erschliessungsstand klären, falls die Parzelle unbebaut ist. Baureif oder Bauerwartung macht den grössten Unterschied.
4. Grundbuchauszug beim Notariat, bevor eine Käuferschaft die Belastungen findet.
5. Rückbau-Offerte einer Bauunternehmung, aber nur bei einem Abbruchobjekt.
6. Gespräch über den Wert, jetzt mit Unterlagen statt mit Vermutungen.

Wenn Sie diese Punkte beisammen haben, können Sie über den Landwert Ihrer Parzelle ein Gespräch führen, das etwas taugt. Ohne sie beruht die Zahl auf einer einzigen Gemeindestatistik. Und falls Ihnen etwas fehlt: Bringen Sie mit, was Sie haben. Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis für ein erstes Gespräch.

Eine Einschätzung, die zehn oder fünfzehn Jahre alt ist, hilft Ihnen heute übrigens nicht weiter. Auch dann nicht, wenn sie damals sorgfältig gemacht wurde.

Was beim Verkauf steuerlich folgt

Wird ein Grundstück mit Gewinn verkauft, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Sie ist kantonal geregelt, und das kantonale Steueramt hält für den Kanton Zürich fest: «Im Kanton Zürich erfolgt die Besteuerung der Grundstückgewinne durch die Gemeinden.» Besteuert wird einmalig im Zeitpunkt der Handänderung. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr; stattdessen fallen Beurkundungsgebühren des Notariats und Handänderungsgebühren des Grundbuchamts an. Andere Kantone handhaben das anders. Wie es in Ihrem Fall aussieht, klären Sie mit dem kantonalen Steueramt, Ihrem Gemeindesteueramt oder Ihrer Treuhandstelle. Wir rechnen Ihnen das nicht vor. Wir sagen Ihnen nur früh genug, dass Sie es klären sollten.

Zwischenfazit: Grundbuchauszug, Katasterplan, ÖREB-Kataster, Bau- und Zonenordnung, Erschliessungsauskunft. Fünf Unterlagen für fünf Merkmale. Damit lässt sich der Landwert Ihrer Parzelle berechnen, und Sie reden über Ihr Grundstück statt über den Durchschnitt Ihrer Gemeinde.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine realistische Einordnung – unverbindlich und ohne Verpflichtung. → Erstgespräch mit Marktanalyse vereinbaren

Die Fragen, die in diesen Gesprächen kommen, sind fast immer dieselben.

Häufige Fragen

Kann ich den Baulandpreis meiner Gemeinde einfach mit meiner Parzellenfläche multiplizieren? Nein. Der publizierte Wert ist ein Median über die ganze Gemeinde und beschreibt unbebautes Land der Wohn- und Mischzone. Er bildet weder Ihre Mikrolage noch Ihren Grenzverlauf noch Einträge im Grundbuch ab. Als Grössenordnung für ein Gespräch ist er brauchbar, als Rechengrundlage für einen Angebotspreis nicht.

Wird Bauland anders bewertet als ein bebautes Grundstück? Ja. Für unüberbaute Grundstücke stellt der Kanton Zürich in seiner Bewertungsregel für die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ZStB 501.1) auf Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke aus den letzten drei Jahren ab. Bei einer bebauten Liegenschaft kommt der Gebäudeteil dazu, und es gelten andere Verfahren. Der Sonderfall ist das Abbruchobjekt: Es gilt nach derselben Regel als unüberbautes Grundstück, massgebend ist der Landwert abzüglich der Abbruchkosten. Diese Regel gilt für die Steuer; über den Marktpreis sagt sie nichts.

Wo finde ich die Fläche und die Zone meiner Parzelle? Fläche und Grenzen stehen in der amtlichen Vermessung und im Katasterplan, abrufbar über die Geoinformation des Kantons Zürich. Die Zonenzugehörigkeit finden Sie im Zonenplan Ihrer Gemeinde und im kantonalen ÖREB-Kataster. Was privatrechtlich auf dem Grundstück lastet, steht ausschliesslich im Grundbuchauszug, den Sie beim Notariat Ihres Kreises bestellen.

Wie stark beeinflusst die Ausnützungsziffer den Landwert? Sie bestimmt, wie viel Geschossfläche überhaupt gebaut werden darf, und damit, was sich auf der Parzelle realisieren lässt. Zwei flächengleiche Parzellen mit unterschiedlicher Ausnützung sind deshalb nicht gleich viel wert. Festgelegt wird sie im Kanton Zürich in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, den kantonalen Rahmen bildet das Planungs- und Baugesetz (vgl. § 255 PBG). Sie unterscheidet sich also von Gemeinde zu Gemeinde.

Mein Grundstück ist nicht erschlossen. Ist es trotzdem Bauland? Es kann in der Bauzone liegen und trotzdem nicht bebaubar sein. Nach Art. 22 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes setzt eine Baubewilligung voraus, dass die Baute zonenkonform ist und dass das Land erschlossen ist. Solange die Erschliessung offen ist, kalkuliert eine Käuferschaft die dafür nötigen Kosten in ihr Angebot ein.

Wer erstellt eine amtliche Schätzung meines Grundstücks? Welche Stelle eine amtliche Schätzung vornimmt, ist kantonal geregelt. Im Kanton Zürich stammt die Bewertungsregel für die Erbschafts- und Schenkungssteuer von der Finanzdirektion, und die Grundstückgewinnsteuer veranlagen die Gemeinden. Ihre Anlaufstellen sind deshalb das Gemeindesteueramt, das kantonale Steueramt oder Ihre Treuhandstelle; für den Grundbuchauszug das Notariat Ihres Kreises. Was wir anbieten, ist eine Marktanalyse: Wir schauen uns Ihre Parzelle und die Unterlagen an und ordnen sie im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich ein.

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Für Seegräben weist der Kanton in den Jahren 2020 bis 2025 keinen Medianpreis für verkaufte Einfamilienhäuser aus. Trotzdem muss dort jemand einen Preis nennen können. Genau das ist unsere Arbeit: Wir schauen uns Ihre Parzelle und die Unterlagen an, ordnen sie im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich ein und sagen Ihnen eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht. Sie sprechen dabei direkt mit der Inhaberin und nicht mit wechselnden Sachbearbeitenden.

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch – im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.

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Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben (UID CHE-455.115.896). Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich – beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. Welche Leistungen dazugehören, sehen Sie unter unsere Leistungen rund um Bewertung und Verkauf.

Stand dieses Beitrags: 25. August 2026.