Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft im Kanton Zürich

Kurz gesagt

Ein Vorkaufsrecht verhindert Ihren Verkauf nicht. Es verschiebt nur, wer am Ende kauft. Das kann Ihren Zeitplan um Monate strecken.

Gesetzliche Vorkaufsrechte entstehen automatisch, vor allem im Miteigentum. Vertragliche müssen vereinbart werden und stehen meist als Vormerkung im Grundbuch.

Wer sein Recht ausüben will, hat dafür drei Monate ab Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags. Die Mitteilung ist Ihre Aufgabe als verkaufende Person.

Im Stockwerkeigentum ist es umgekehrt: von Gesetzes wegen besteht kein Vorkaufsrecht, es kann aber im Begründungsakt stehen.

Im Kanton Zürich führen die Notariate das Grundbuch. Zuständig ist der Amtskreis, in dem Ihre Liegenschaft liegt.

Ein Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft taucht im Kanton Zürich selten zum passenden Zeitpunkt auf. Meistens dann, wenn der Kaufvertrag im Entwurf steht und jemand den Grundbuchauszug noch einmal genau liest. Auf dem Blatt steht eine Zeile, die vorher niemandem aufgefallen ist, und plötzlich hängt die ganze Vermarktung an der Frage, was diese Zeile eigentlich bedeutet.

Meine Erfahrung nach fünfzehn Jahren in dieser Branche: Die Zeile selbst ist selten das Problem. Das Problem ist, dass sie zu spät gelesen wird.

Dieser Beitrag sortiert das Thema aus der Sicht der Eigentümerin, die verkaufen möchte. Wer überhaupt ein solches Recht hat. Woran Sie erkennen, ob auf Ihrer Liegenschaft eines lastet. Welche Fristen laufen und wer sie auslöst. Und weshalb ausgerechnet Stockwerkeigentum und Miteigentum, die im Alltag so ähnlich klingen, hier genau gegensätzlich behandelt werden. Rechtsauskunft im Einzelfall erteilt Ihnen das Notariat. Was ich Ihnen geben kann, ist die Landkarte.

Was ein Vorkaufsrecht für Ihren Verkauf bedeutet

Ein Vorkaufsrecht gibt einer berechtigten Person das Recht, in einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Sie verkaufen also, aber unter Umständen an jemand anderen als die Käuferschaft, die Sie gefunden haben. Ausgelöst wird das Recht erst durch den Verkauf selbst. Solange Sie nicht verkaufen, passiert nichts.

Mehr steckt nicht dahinter: ein Eintrittsrecht in einen Vertrag, den Sie ausgehandelt haben.

Zwei Arten gibt es, und sie unterscheiden sich stärker, als die gemeinsame Bezeichnung vermuten lässt:

	Gesetzliches Vorkaufsrecht	Vertragliches Vorkaufsrecht
Entsteht	von Gesetzes wegen, ohne Vereinbarung	durch Vorkaufsvertrag
Wichtigster Fall	Miteigentum (Art. 682 Abs. 1 ZGB)	frei vereinbar, oft in der Familie
Form	keine nötig; der Ausschluss dagegen braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 681b Abs. 1 ZGB)	öffentliche Beurkundung; schriftlich gültig, wenn der Kaufpreis nicht zum voraus bestimmt ist (Art. 216 Abs. 2 und Abs. 3 OR)
Im Grundbuch sichtbar	nein, es steht nirgends	in der Regel als Vormerkung
Vererbbar / abtretbar	weder noch (Art. 681 Abs. 3 ZGB)	vererblich, aber nicht abtretbar, wenn nichts anderes vereinbart ist (Art. 216b Abs. 1 OR)
Vereinbarte Höchstdauer	entfällt, es wird ja nicht vereinbart	25 Jahre für Vorkaufs- und Rückkaufsrechte, zehn Jahre für Kaufsrechte (Art. 216a OR)
Rang	geht dem vertraglichen vor (Art. 681 Abs. 3 ZGB)	nachrangig

Eine Einschränkung gleich vorweg, damit die Tabelle Sie nicht in die falsche Richtung schickt: Stockwerkeigentum ist rechtlich zwar ein Miteigentumsanteil, unterliegt hier aber einer eigenen Regel. Wenn Sie Stockwerkeigentum verkaufen, lesen Sie die Zeile zum Miteigentum bitte erst zusammen mit dem Abschnitt weiter unten.

Die Zeile zum Rang wird gebraucht, wenn zwei Berechtigte gleichzeitig zugreifen wollen. Das Zivilgesetzbuch formuliert es in Art. 681 Abs. 3 in einem Satz: «Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.» Wenn also eine Miteigentümerin und ein vertraglich Berechtigter gleichzeitig zugreifen wollen, ist die Reihenfolge im Gesetz bereits geklärt.

Und wenn mehrere Berechtigte gleichzeitig ihr Recht geltend machen, sagt Art. 682 Abs. 1 ZGB, wie geteilt wird: im Verhältnis der bisherigen Miteigentumsanteile.

Wie Sie herausfinden, ob überhaupt etwas davon Sie betrifft, sehen wir uns als Nächstes an. Der Grundbuchauszug beantwortet die Frage nämlich nur zur Hälfte.

So erkennen Sie, ob auf Ihrer Liegenschaft ein Vorkaufsrecht lastet

Der Unterschied ist simpel und wird trotzdem ständig übersehen: Vertragliche Vorkaufsrechte stehen im Grundbuch. Gesetzliche nicht.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht aus der Eigentumssituation heraus. Es braucht weder einen Eintrag noch einen Vertrag. Wenn Sie einen Miteigentumsanteil besitzen, haben die übrigen Miteigentümerinnen und Miteigentümer eines, auch wenn sie selbst nichts davon wissen. Auf dem Grundbuchauszug werden Sie danach vergeblich suchen, weil dort nur eingetragen wird, was auch tatsächlich einzutragen ist.

Die Checkliste, die ich in Verkaufsmandaten durchgehe:

☐ Grundbuchauszug bestellen. Als Eigentümerin oder Eigentümer bekommen Sie ihn vollständig; wie die Auszugsbestellung im Kanton Zürich läuft, steht weiter unten.
☐ Auf der Rubrik der Vormerkungen nachsehen. Dort steht ein vertragliches Vorkaufsrecht, sofern es vorgemerkt wurde.
☐ Die Eigentumsform prüfen. Ob Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum oder Stockwerkeigentum: davon hängt ab, ob überhaupt ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt.
☐ Bei Stockwerkeigentum den Begründungsakt und das Reglement beiziehen. Warum, steht weiter unten im Abschnitt zum Stockwerkeigentum.
☐ Bei einem Baurechtsverhältnis den Baurechtsvertrag beiziehen.
☐ In der Familiengeschichte nachfragen. Ein Vorkaufsvertrag mit einem Geschwisterteil, abgeschlossen bei der Übergabe des Elternhauses vor zwanzig Jahren, taucht später gern unvermittelt wieder auf.

Der letzte Punkt klingt nach Anekdote. In meinen Mandaten fördert er am häufigsten etwas zutage. Ein Vorkaufsvertrag muss nicht vorgemerkt sein, um gültig zu sein. Die Vormerkung entfaltet Wirkung gegenüber Dritten; die Gültigkeit des Vertrags richtet sich nach seiner Form.

Zur Form sagen die Notariate des Kantons Zürich auf ihrer Seite zum Vorkaufsrecht drei Sätze, die zusammengehören:

«Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes geschieht gestützt auf einen Vorkaufsvertrag. Dieser bedarf zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung. Ist indessen der Kaufpreis nicht zum voraus bestimmt, ist der Vertrag in schriftlicher Form gültig.» — Notariate des Kantons Zürich, Vorkaufsrecht, Seitenstand 18. Mai 2026

Ich zitiere die drei Sätze bewusst zusammen, weil der dritte allein einen falschen Eindruck hinterlässt. Die Regel ist die Beurkundung. Die Schriftform ist die Ausnahme für den Fall, dass der Preis offen bleibt, das sogenannte unlimitierte Vorkaufsrecht. Dieselbe Unterscheidung steht im Obligationenrecht in Art. 216 Abs. 2 und Abs. 3.

Praktisch heisst das: Ein handschriftlicher Zettel im Familienordner, auf dem kein Preis steht, kann ein gültiger Vorkaufsvertrag sein. Ob er es im konkreten Fall ist, kann ich Ihnen nicht sagen; dafür legen Sie ihn dem Notariat vor.

Zwischenfazit: Der Grundbuchauszug zeigt Ihnen die vertraglichen Vorkaufsrechte, sofern sie vorgemerkt sind. Die gesetzlichen ergeben sich aus der Eigentumsform und stehen nirgends geschrieben. Klären Sie beides, bevor die Vermarktung startet.

Wenn Sie wissen, wer berechtigt ist, kommt die zweite Frage: Ab wann läuft die Uhr?

Der Vorkaufsfall und die Fristen

Ein Vorkaufsrecht wird nicht durch Ihre Verkaufsabsicht ausgelöst, sondern durch den Vorkaufsfall. Und der ist im Gesetz definiert, in Art. 216c OR: Er tritt ein, wenn das Grundstück verkauft wird, «sowie bei jedem andern Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt».

Interessanter ist der zweite Absatz, weil er drei Fälle beim Namen nennt: «Nicht als Vorkaufsfall gelten namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.» Das Wort «namentlich» steht dort mit Absicht. Die Aufzählung nennt die wichtigsten Fälle, abschliessend ist sie nicht.

Das entlastet Erbengemeinschaften: Wenn in einer Erbengemeinschaft die Liegenschaft einem der Erben zugewiesen wird, ist das kein Vorkaufsfall. Verkauft die Erbengemeinschaft dagegen an eine aussenstehende Person, sieht es anders aus.

Bei der Zwangsversteigerung gibt es eine Feinheit, die leicht untergeht: Für vertragliche Vorkaufsrechte ist sie nach Art. 216c Abs. 2 OR ausdrücklich kein Vorkaufsfall. Für gesetzliche gilt das Gegenteil. Art. 681 Abs. 1 ZGB lässt sie zu, «aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschlagen wird». Der zweite Halbsatz ist wichtig: Eingetreten wird zu den Bedingungen des Zuschlags, nicht zu denen Ihres ursprünglichen Vertrags.

Ist es ein Vorkaufsfall?

Verkaufen Sie die Liegenschaft an eine dritte Person? → Ja, Vorkaufsfall.
Handelt es sich um ein anderes Geschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt? → Ja, Vorkaufsfall. Ob Ihr Geschäft darunterfällt, beurteilt das Notariat.
Wird die Liegenschaft in der Erbteilung einem Erben zugewiesen? → Nein.
Läuft eine Zwangsversteigerung? → Nein für vertragliche Rechte; für gesetzliche gilt Art. 681 Abs. 1 ZGB.
Erwirbt ein Gemeinwesen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben? → Nein.

Die Punkte 3 bis 5 sind die Fälle, die das Gesetz namentlich ausnimmt. Weil es «namentlich» sagt und nicht «ausschliesslich», ist die Liste offen.

Zu welchen Bedingungen wird eingetreten?

Das ist die Frage, die mir an dieser Stelle als erste gestellt wird, und es ist nicht die nach der Frist. Sie lautet: Kostet mich das Geld?

Die Grundregel steht in Art. 216d Abs. 3 OR: «Sieht der Vorkaufsvertrag nichts anderes vor, so kann der Vorkaufsberechtigte das Grundstück zu den Bedingungen erwerben, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat.»

Der Preis, den Sie ausgehandelt haben, ist also grundsätzlich der Preis, zu dem eingetreten wird. Ein Vorkaufsrecht ist kein Rabatt. Ob in Ihrem Fall etwas anderes vorgesehen ist, hängt am Wortlaut des Vorkaufsvertrags; ob er einen Kaufpreis zum voraus bestimmt, ist die erste Stelle, an der das Notariat nachsehen wird.

Zwei Punkte, die daran hängen und in den Portalratgebern fehlen:

Nach Art. 216d Abs. 2 OR bleibt es gegenüber der vorkaufsberechtigten Person ohne Wirkung, wenn der Kaufvertrag aufgehoben wird, nachdem das Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist. Zurückdrehen lässt sich die Ausübung also nicht dadurch, dass Sie sich mit der ursprünglichen Käuferschaft wieder auseinandersetzen.
Nach Art. 681 Abs. 2 ZGB entfällt das Vorkaufsrecht, wenn Sie an eine Person verkaufen, der selbst ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang zusteht. Verkaufen Sie Ihren Miteigentumsanteil an eine Miteigentümerin, löst das die Rechte der übrigen also nicht in derselben Weise aus.

Für die Käuferschaft, die Sie gefunden haben, heisst das im Ergebnis: Sie kommt nicht zum Zug. Was daraus für Ihren Vertrag mit ihr folgt, ist eine Rechtsfrage und gehört ans Notariat.

Ist der Vorkaufsfall eingetreten, beginnt eine Pflicht, mit der viele Verkäuferinnen und Verkäufer nicht rechnen: Sie müssen die Berechtigten informieren. Art. 681a Abs. 1 ZGB und Art. 216d Abs. 1 OR formulieren es fast wortgleich. Die verkaufende Person muss die Vorkaufsberechtigten über Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen. Diese Aufgabe liegt bei Ihnen und lässt sich nicht ans Notariat oder an die Käuferschaft weiterreichen.

Was das Gesetz an dieser Mitteilung festmacht, ist zweierlei: Abschluss und Inhalt. Und weil die Dreimonatsfrist ab der Kenntnis läuft, hängt an ihr auch das Datum. Zwei Punkte, die ich mir in Mandaten notiere:

☐ Die Mitteilung deckt beides ab, den Abschluss des Vertrags und seinen Inhalt.
☐ Der Zeitpunkt, zu dem sie zugestellt wurde, ist nachvollziehbar festgehalten.

Wie die Mitteilung im Einzelfall auszusehen hat, sagt Ihnen das Notariat. Eine Mustervorlage finden Sie hier bewusst nicht.

Frist	Gesetzliches Vorkaufsrecht	Vertragliches Vorkaufsrecht
Ausübung	drei Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags (Art. 681a Abs. 2 ZGB)	drei Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags (Art. 216e OR)
Absolute Grenze	zwei Jahre seit der Eintragung der neuen Eigentümerschaft im Grundbuch (Art. 681a Abs. 2 ZGB)	Frage ans Notariat; pauschal lässt sie sich nicht beantworten
Gegenüber wem	gegenüber jeder Eigentümerin und jedem Eigentümer des Grundstücks (Art. 681a Abs. 3 ZGB)	gegenüber der verkaufenden Person; ist das Recht vorgemerkt, gegenüber der Eigentümerschaft (Art. 216e OR)
Verzicht	nach Eintritt des Vorkaufsfalls schriftlich möglich (Art. 681b Abs. 2 ZGB)	nach Vereinbarung

Drei Monate klingen kurz. Für eine Vermarktung sind sie lang. Rechnen Sie zur Sicherheit damit, dass zwischen dem unterzeichneten Kaufvertrag und dem Grundbucheintrag im Kanton Zürich ein Quartal liegen kann, wenn jemand seine Frist ausschöpft. Sagen Sie das Ihrer Käuferschaft von Anfang an. Eine Käuferin, die erst spät erfährt, dass sie doch nicht zum Zug kommt, ist als Interessentin für Ihre nächste Liegenschaft verloren.

Aus der Welt schaffen lässt sich die Sache über Art. 681b Abs. 2 ZGB: Nach Eintritt des Vorkaufsfalls kann die berechtigte Person schriftlich auf die Ausübung verzichten. In der Praxis ist das oft ein kurzes Gespräch, geführt bevor die Vermarktung startet. Ich führe es in meinen Mandaten deutlich lieber, als anschliessend drei Monate auf eine Erklärung zu warten, die am Ende vielleicht gar nie kommt.

Zwischenfazit: Ausgelöst wird alles erst durch den Vorkaufsfall. Die Mitteilung ist Ihre Aufgabe, die Ausübungsfrist beträgt drei Monate ab Kenntnis, und ein schriftlicher Verzicht nach Eintritt des Vorkaufsfalls beendet die Unsicherheit schneller als jede Frist.

Bleibt die Frage, welche Eigentumsform überhaupt ein gesetzliches Vorkaufsrecht auslöst. Dort steckt die Ausnahme, die mich in Gesprächen am häufigsten korrigieren lässt.

Drei Konstellationen: Miteigentum, Stockwerkeigentum, Baurecht

Miteigentum

Der klassische Fall. Art. 682 Abs. 1 ZGB: «Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt.» So läuft es in vielen Mandaten ab. Zwei Geschwister besitzen je die Hälfte eines Mehrfamilienhauses im Zürcher Oberland, geerbt vor Jahren, seither vermietet. Eines möchte seinen Anteil verkaufen und hat eine Käuferschaft von aussen gefunden. Das andere hat ein Vorkaufsrecht, ohne dass dafür je etwas unterschrieben oder eingetragen werden musste.

Der Weg, den ich dann gehe: Grundbuchauszug bestellen, bevor inseriert wird. Mit der Miteigentümerin sprechen, solange noch kein Vertrag auf dem Tisch liegt. Will sie den Anteil selbst, klärt sich die Sache ohne Vermarktung. Will sie ihn nicht, kann sie nach Eintritt des Vorkaufsfalls schriftlich auf die Ausübung verzichten. Danach startet die Vermarktung, ohne dass eine offene Dreimonatsfrist über ihr hängt.

Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist rechtlich ein Miteigentumsanteil. Man würde also erwarten, dass Art. 682 gilt. Er gilt nicht. Art. 712c Abs. 1 ZGB sagt ausdrücklich:

«Von Gesetzes wegen hat der Stockwerkeigentümer kein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Dritten, der einen Anteil erwirbt, doch kann es im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung errichtet und im Grundbuch vorgemerkt werden.»

Zwei Konsequenzen, und beide sind praktisch. Erstens: Wenn Sie Ihr Stockwerkeigentum verkaufen, haben die übrigen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer im Normalfall kein Vorkaufsrecht. Zweitens: Es kann trotzdem eines geben, wenn es im Begründungsakt steht. Und den liest niemand freiwillig.

Weil wir bei SH Immo selbst Stockwerkeigentum verwalten und Gemeinschaften beim Wechsel der Verwaltung begleiten, weiss ich, wo diese Unterlagen in der Realität liegen: nicht im Ordner der Eigentümerin, sondern bei der Verwaltung. Begründungsakt, Reglement und Protokolle fordern Sie dort an; meist genügt ein Anruf. Was in diesen Unterlagen sonst noch steht, habe ich unter Stockwerkeigentum kaufen zusammengefasst.

Am Rand erwähnt, weil es regelmässig mit dem Vorkaufsrecht verwechselt wird: Art. 712c Abs. 2 ZGB erlaubt eine ganz andere Konstruktion, und zwar in vier Schritten. Erstens kann «in gleicher Weise», also ebenfalls im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung, bestimmt werden, dass eine Veräusserung, eine Belastung mit Nutzniessung oder Wohnrecht sowie eine Vermietung nur rechtsgültig ist, wenn zweitens die übrigen Stockwerkeigentümer nicht aufgrund eines von ihnen gefassten Beschlusses drittens binnen 14 Tagen seit der ihnen gemachten Mitteilung Einsprache erhoben haben. Und viertens ist eine solche Einsprache nach Abs. 3 unwirksam, wenn sie ohne wichtigen Grund erhoben wurde.

Der erste Schritt ist der entscheidende: Von Gesetzes wegen gilt das nicht. Es gilt nur, wenn es so vereinbart wurde. Wer also gehört hat, die Nachbarschaft könne einem Verkauf 14 Tage lang widersprechen, hat die halbe Regel gehört. Mit einem Vorkaufsrecht hat diese Einsprache nichts zu tun. Und wer sie ohne wichtigen Grund erhebt, kommt nach Abs. 3 nicht durch.

Baurecht

Ist Ihre Liegenschaft mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belastet oder halten Sie ein solches Recht, greift Art. 682 Abs. 2 ZGB. Achten Sie darauf, dass die beiden Richtungen nicht deckungsgleich sind: Die Grundeigentümerschaft hat ein Vorkaufsrecht am Baurecht, die bauberechtigte Person eines am belasteten Grundstück, dieses aber nur, «soweit dieses durch die Ausübung seines Rechtes in Anspruch genommen wird». Die Konstellation hat genug Eigenheiten für einen eigenen Beitrag; ich habe sie unter Haus im Baurecht kaufen ausgeführt.

Zwischenfazit: Miteigentum ja, Stockwerkeigentum von Gesetzes wegen nein, Baurecht in beiden Richtungen, aber nicht symmetrisch. Bei Stockwerkeigentum entscheidet der Begründungsakt. Der liegt bei der Verwaltung.

Wer im Kanton Zürich zuständig ist

Das Vorkaufsrecht selbst ist Bundesrecht und gilt in Bassersdorf wie in Genf gleich. Was kantonal geregelt ist, ist alles, was Sie damit praktisch tun müssen: beurkunden, vormerken, einsehen.

Im Kanton Zürich fällt beides in dieselbe Hand. Hier obliegen die Aufgaben des Grundbuchamtes den Notariaten. Für Sie heisst das, dass die Stelle, die einen Vorkaufsvertrag beurkundet, auch die Stelle ist, die die Vormerkung im Grundbuch vornimmt und Ihnen den Auszug ausstellt. Wie ein Beurkundungstermin abläuft, steht im Ablauf der öffentlichen Beurkundung.

Der Kanton ist in Amtskreise mit je eigenem Notariat eingeteilt. Zuständig ist der Amtskreis, in dem die Liegenschaft liegt. Wo Sie selbst wohnen, spielt keine Rolle. Für unser Kerngebiet im Zürcher Oberland und im Glattal sieht das so aus:

Notariat	Zuständig unter anderem für
Wetzikon	Hinwil, Seegräben, Wetzikon ZH
Uster	Egg, Greifensee, Maur, Mönchaltorf, Uster
Pfäffikon ZH	Fehraltorf, Hittnau, Pfäffikon ZH, Russikon
Dübendorf	Dübendorf, Fällanden, Schwerzenbach, Volketswil, Wangen-Brüttisellen

Liegt Ihre Liegenschaft ausserhalb dieser Gemeinden, finden Sie das zuständige Notariat über die Übersicht der Notariate des Kantons. Grüningen und Wald ZH führen beispielsweise eigene Notariate.

Für den Auszug gilt: Als Eigentümerin oder Eigentümer erhalten Sie ihn vollständig. Ohne Interessensnachweis sind laut den Notariaten des Kantons Zürich Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, Name und Identifikation der Eigentümerschaft, Eigentumsform und Erwerbsdatum sowie Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen (mit Ausnahmen) erhältlich. Die Einsicht ins Grundbuch über diesen Umfang hinaus setzt ein rechtlich schutzwürdiges Interesse voraus, das glaubhaft gemacht werden muss.

Noch ein Wort zur Reihenfolge. In meinen Mandaten im Zürcher Oberland, in Hinwil, Wetzikon und Uster, bestelle ich den Grundbuchauszug, bevor das erste Inserat online geht. Kennt man ein Vorkaufsrecht vorher, ist es ein Gespräch. Taucht es mitten in der Vermarktung auf, muss man einer Käuferschaft erklären, dass ihr unterschriebener Vertrag noch nicht das letzte Wort ist. Das überlebt nicht jede Zusage. Was beim Verkauf sonst noch an Steuern anfällt, habe ich unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich beschrieben.

Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht

Wer hat in der Schweiz ein gesetzliches Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft?

Das Zivilgesetzbuch nennt zwei Konstellationen. Erstens Miteigentümerinnen und Miteigentümer gegenüber jeder Person, die keinen Anteil hält und einen erwirbt (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Zweitens die Grundeigentümerschaft am selbständigen und dauernden Baurecht sowie die bauberechtigte Person am belasteten Grundstück, dies allerdings nur, soweit das Grundstück durch die Ausübung ihres Rechts in Anspruch genommen wird (Art. 682 Abs. 2 ZGB). Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen keines.

Haben Mieterinnen und Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung verkauft wird?

Nein. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Mieterschaft kennt das Schweizer Recht nicht. Was gilt, steht in Art. 261 Abs. 1 OR: Veräussert die vermietende Person die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum auf die erwerbende Person über. Ein Recht, selbst zu kaufen, entsteht daraus nicht.

Muss ein Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt sein, um gültig zu sein?

Nein. Die Vormerkung eines vertraglichen Vorkaufsrechts sorgt dafür, dass es auch gegenüber späteren Erwerbern wirkt; die Gültigkeit des Vorkaufsvertrags selbst hängt nicht daran, sondern an der Form nach Art. 216 Abs. 2 und Abs. 3 OR. Gesetzliche Vorkaufsrechte stehen ohnehin nie im Grundbuch. Für Ihren Fall ordnet das Notariat das ein.

Wie lange kann ein vertragliches Vorkaufsrecht bestehen?

Art. 216a OR nennt für Vorkaufs- und Rückkaufsrechte höchstens 25 Jahre und für Kaufsrechte höchstens zehn. Das ist die Befristung des Rechts selbst und ausdrücklich keine Verfahrens- oder Bearbeitungsdauer. Wie lange ein konkretes Recht läuft, steht in Ihrem Vorkaufsvertrag.

Gilt das Vorkaufsrecht auch bei einer Schenkung an die eigenen Kinder?

Der Vorkaufsfall setzt einen Verkauf oder ein Rechtsgeschäft voraus, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Art. 216c Abs. 1 OR). Ob eine bestimmte Übertragung innerhalb der Familie darunterfällt, hängt an ihrer konkreten Ausgestaltung — und diese Beurteilung gehört ans Notariat oder an eine Fachperson, nicht in einen Ratgeberartikel. Fragen Sie dort, bevor Sie den Vertrag aufsetzen lassen.

Was passiert, wenn ich eine berechtigte Person nicht informiere?

Die Mitteilungspflicht der verkaufenden Person steht in Art. 681a Abs. 1 ZGB und Art. 216d Abs. 1 OR. Welche Folgen eine unterbliebene Mitteilung im Einzelfall hat, ist eine Rechtsfrage, die ich Ihnen nicht beantworten darf und auch nicht beantworten will. Praktisch relevant ist: Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten knüpft die absolute Grenze von zwei Jahren nach Art. 681a Abs. 2 ZGB an die Eintragung der neuen Eigentümerschaft im Grundbuch an, nicht an Ihre Mitteilung. Wer nicht informiert, verlängert also die Unsicherheit.

Wie SH Immo Sie dabei begleitet

Klären lässt sich diese Frage früh und mit überschaubarem Aufwand: Grundbuchauszug bestellen, bei Stockwerkeigentum den Begründungsakt bei der Verwaltung anfordern, in der Familiengeschichte nachfragen. Was rechtlich daraus folgt, sagt Ihnen das zuständige Notariat — und wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, sagen wir Ihnen das offen.

Was wir übernehmen: die Unterlagen zusammentragen, bevor die Vermarktung startet, und den Zeitplan so aufsetzen, dass eine dreimonatige Frist ihn nicht sprengt. Weil wir neben dem Verkauf auch Mietliegenschaften bewirtschaften und Stockwerkeigentum verwalten, wissen wir, welche Dokumente es braucht und wo sie liegen. Einen Überblick über unsere Leistungen rund um Verkauf und Verwaltung finden Sie auf unserer Leistungsseite, aktuelle Vermarktungen unter Verkauf Ihrer Liegenschaft.

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch — im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.

Sie suchen jemanden vor Ort? Als Immobilienmaklerin in Wetzikon und im übrigen Zürcher Oberland sind wir vom Standort Aathal-Seegräben aus für Sie da.

Über die Autorin

Susann Homberger ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und führt SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist seit 15 Jahren in der Immobilienbranche tätig und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in der Region Zürich beim Verkauf, bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und in der Stockwerkeigentumsverwaltung. SH Immo GmbH ist im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragen, UID CHE-455.115.896. Google-Bewertungen: 5,0 von 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand August 2026).

Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechts- oder Steuerauskunft. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an das zuständige Notariat oder eine Fachperson.

Stand: 26. August 2026