Liegenschaft mit Sanierungsstau verkaufen im Kanton Zürich

Kurz gesagt

Wer eine Liegenschaft mit Sanierungsstau verkaufen will, muss im Kanton Zürich nicht zuerst sanieren. Der Zustand gehört zuerst in die Preisfindung, und dafür taugt keine Online-Bewertung: Die kennt den Zustand Ihrer Küche nicht.

2025 wurden im Kanton Zürich 358 Einfamilienhäuser abgebrochen und nur 316 neu gebaut. Ihre Käuferschaft vergleicht Ihr Haus mit anderen Bestandsobjekten.

Was Sie über den Zustand wissen, gehört offengelegt. Der übliche Gewährleistungsausschluss deckt arglistig verschwiegene Mängel nicht ab.

Es gibt zwei Käufergruppen für unsanierte Häuser, und sie stellen völlig verschiedene Fragen. Wen Ihre Liegenschaft anspricht, entscheidet, welche Unterlagen zuerst zählen.

Was eine Sanierung kosten und bringen würde, rechnen wir Ihnen nicht aus. Das gehört einer Fachperson. Wir sagen Ihnen, wie der Markt Ihre Liegenschaft heute einordnet.

Die Heizung läuft noch, aber niemand weiss, wie lange. Das Bad ist von 1987. Und jetzt steht die Frage im Raum, ob Sie Ihre Liegenschaft mit Sanierungsstau im Kanton Zürich verkaufen oder vorher noch etwas machen sollten. Fast jede Antwort, die man darauf findet, endet bei einer Rechnung. Ich mache das hier bewusst nicht. Was mich stattdessen interessiert: was der Zustand für die Preisfindung bedeutet, was Sie beim Verkauf offenlegen müssen und welche Unterlagen Sie zusammensuchen sollten.

Warum der Zustand mehr wiegt, als eine Online-Bewertung zeigt

Wenn wir eine Liegenschaft einordnen, schauen wir auf fünf Dinge: Lage, Grösse, Zustand, Ausbaustandard und die aktuelle Marktsituation in der Region. Vier davon kann ein Online-Rechner halbwegs erfassen. Er kennt die Adresse, die Fläche, das Baujahr und die Preisentwicklung. Beim Zustand wird es dünn, und das ist bei Ihnen ausgerechnet der Punkt, um den es geht.

Wir sagen unseren Kundinnen und Kunden das so: Eine Online-Bewertung kennt weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht von Ihrem Balkon oder besondere Belastungen im Grundbuch. Betrachten Sie den Onlinewert als Ausgangspunkt für das Gespräch und nicht als Angebotspreis. Bei einer Liegenschaft mit Sanierungsstau ist genau das der Punkt, an dem die grössten Enttäuschungen entstehen. Der Rechner gibt eine Zahl aus, die Zahl fühlt sich gut an, und dann kommt die erste Besichtigung.

Bei jeder Besichtigung, die wir führen, sprechen wir mit der Käuferschaft über Zustand und Ausbaustandard: Küche, Bäder, Heizsystem, Aussenbereiche. Das sind, wenig überraschend, genau die vier Positionen, aus denen sich ein Sanierungsstau in aller Regel zusammensetzt. Ein Online-Rechner sieht keine davon. Wenn Sie wissen wollen, wie sich Onlinewert, Verkehrswert und Verkaufspreis unterscheiden, lesen Sie das dort ausführlich nach.

Zwischenfazit: Der Onlinewert kennt Ihre Küche nicht. Bei einer unsanierten Liegenschaft fehlt ihm damit ausgerechnet die Angabe, um die es geht.

Sanieren oder im heutigen Zustand verkaufen?

Hier muss ich Ihnen etwas sagen, was Sie von einer Maklerin vielleicht nicht erwarten: Diese Rechnung nehmen wir Ihnen nicht ab.

Ob sich eine neue Heizung, ein neues Bad oder eine Fassadendämmung vor dem Verkauf finanziell lohnt, hängt an Baukosten, am Zustand der Bausubstanz und an einer Prognose. Baukosten schätzen ist nicht unser Beruf. Wenn für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots nötig ist, sagen wir Ihnen das offen, statt Ihnen eine Zahl zu nennen, die wir nicht belegen können. Was wir beitragen können, ist die andere Hälfte der Rechnung: wie Ihre Liegenschaft im heutigen Zustand im aktuellen Marktumfeld dasteht.

Eine Bewertung vor einer grösseren Sanierung ist deshalb ein ganz normaler Anlass, uns anzurufen. Wir sagen Ihnen dabei nichts über die Bauarbeiten. Sie bekommen die eine Hälfte der Entscheidungsgrundlage; die andere holen Sie sich bei einer Fachperson.

Eine typische Ausgangslage sieht so aus: Ein Haus im Zürcher Oberland, Baujahr in den 1970er-Jahren, die Kinder sind längst aus dem Haus, und die Heizung steht kurz vor dem Ende. Die Frage lautet: erst die Heizung ersetzen und dann verkaufen, oder gleich verkaufen? Der Weg dahin führt über zwei getrennte Auskünfte. Von uns kommt die Markteinordnung im heutigen Zustand, von der Baufachperson die Kostenseite. Parallel dazu sammeln Sie die Nachweise über das, was in den letzten Jahren gemacht wurde. Danach wissen Sie, ob die neue Heizung im Preis überhaupt zurückkommt, und entscheiden auf zwei belegten Hälften statt auf einer Zahl aus dem Online-Rechner.

Ihre Frage	Wer sie beantwortet
Was ist meine Liegenschaft im heutigen Zustand wert?	SH Immo, im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse
Was kostet die Sanierung, und was hält die Bausubstanz aus?	Architektin, Bauingenieur oder Baufachperson
Zählt eine Sanierung bei der Grundstückgewinnsteuer?	Gemeindesteueramt oder Treuhandstelle Ihres Vertrauens
Wie muss die Gewährleistung im Kaufvertrag geregelt sein?	Das zuständige Notariat im Kanton Zürich
Welche energetischen Nachweise sind nötig oder sinnvoll?	Hängt vom Kanton und vom Objekt ab; Fachperson beiziehen

Was ich aus der Praxis sagen kann, ohne Ihnen eine Dauer oder einen Abschlag zu versprechen: Wir nennen Ihnen eine ehrliche Einschätzung, auch wenn diese von Ihrer eigenen Vorstellung abweicht. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktungsdauer unnötig, und ein Objekt, das lange am Markt ist, verliert an Attraktivität. Das gilt für die frisch renovierte Liegenschaft genauso wie für die unsanierte. Zum Problem wird ein Sanierungsstau vor allem dann, wenn der Preis so tut, als gäbe es ihn nicht.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine realistische Einordnung, unverbindlich und ohne Verpflichtung. → Erstgespräch mit Marktanalyse vereinbaren

Bleibt die Frage, was der Zustand am Ende mit dem Preis macht.

Zwischenfazit: Die Wertfrage klären wir, die Baufrage gehört einer Fachperson. Erst beide zusammen ergeben Ihre Entscheidungsgrundlage.

Wie wirkt sich ein Sanierungsstau auf den Wert Ihrer Liegenschaft aus?

«Sanierungsstau» klingt nach einem Block, ist aber in der Besichtigung nie einer. Die Käuferschaft zerlegt ihn in drei sehr unterschiedliche Fragen:

Die Heizung ist eine Terminfrage. Gefragt wird, wann sie fällig ist.
Bad und Küche sind für Umbauwillige eine Geschmacksfrage. Sie kommen ohnehin mit eigenen Vorstellungen.
Dach, Fenster und Leitungen sind die Substanzfrage. Hier wird nach Belegen gefragt, weil sich der Aufwand von aussen schlecht abschätzen lässt.

Wie stark das im Einzelfall durchschlägt, hängt an Lage, Objekttyp und daran, welche Käufergruppe Ihre Liegenschaft anspricht. Einordnen lässt sich das erst vor Ort, im Erstgespräch mit Marktanalyse. Was sich vorher sagen lässt: Was Sie belegen können, lässt sich besprechen. Was unklar bleibt, bleibt in der Verhandlung offen.

Zwischenfazit: Der Zustand ist keine einzelne Zahl, sondern drei getrennte Fragen: Wann ist es fällig, ist es Geschmack, ist es Substanz. Und was Sie dazu belegen können, nehmen Sie aus der Diskussion heraus.

Was Sie über den Zustand offenlegen müssen

Kurz, weil dieses Thema seinen eigenen Beitrag hat. In den allermeisten Kaufverträgen über bestehende Liegenschaften wird die Gewährleistung wegbedungen, umgangssprachlich «gekauft wie besehen». Die Notariate des Kantons Zürich halten fest, dass diese Wegbedingung sehr weit verbreitet ist. Sie trägt aber nicht so weit, wie viele annehmen: Für arglistig verschwiegene Mängel bleiben Sie haftbar. Dazu kommen seit dem 1. Januar 2026 zwingende Fristen aus dem neuen Art. 219a OR.

Für Sie mit Sanierungsstau heisst das eines: Was Sie über den Zustand wissen, gehört auf den Tisch, nicht unter die Klausel. Wie das im Vertrag formuliert wird, klärt das zuständige Notariat im Kanton Zürich.

Die ganze Mechanik dahinter, samt Fristen und der Grenze der Freizeichnung, steht ausführlich unter versteckte Mängel beim Hausverkauf. Hier geht es weiter mit der Frage, gegen welche anderen Häuser Ihres überhaupt antritt.

Zwischenfazit: Offenlegen ist beim Sanierungsstau die einfachere Variante. Und sie ist in der Verhandlung die stärkere, weil sich besprechen lässt, was dokumentiert ist.

Was der Zürcher Häuserbestand über Ihre Ausgangslage sagt

Jetzt zu der Zahl, die mich am meisten überrascht hat. Das Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich meldete am 25. Februar 2026 für das Jahr 2025:

316 Einfamilienhäuser wurden im Kanton Zürich neu gebaut, 358 wurden abgebrochen. Der Saldo war erstmals negativ.
Rund 7800 Wohnungen entstanden in Neubauten, fast 2600 wurden abgebrochen. Der Saldo von rund 5200 Wohnungen entspricht etwa 0.6 Prozent des Wohnungsbestandes.
Der Bestand liegt bei rund 120’000 Einfamilienhäusern.

Diese Zahlen sind kantonal erhoben; für das Zürcher Oberland allein weist die Statistik sie nicht gesondert aus.

Für Sie als Verkäuferin oder Verkäufer im Zürcher Oberland heisst das etwas sehr Praktisches: Als Alternative zu Ihrem Haus kommt kaum ein Neubau dazu. Wer in Hinwil, Wetzikon oder Uster ein Einfamilienhaus sucht, vergleicht Ihres in aller Regel mit anderen Bestandsobjekten.

Ihr Sanierungsstau wird davon nicht kleiner. In einem Markt, der praktisch nur aus Bestand besteht, ist er aber Normalität. Ältere, unsanierte Häuser gehören im Zürcher Oberland zum Marktbild, und wir sind im Zürcher Oberland genau dafür unterwegs.

Was daraus ausdrücklich nicht folgt: dass sich sanierungsbedürftige Häuser schneller, langsamer, besser oder schlechter verkaufen. Dazu sagt die Statistik nichts, und ich sage es deshalb auch nicht.

Zwischenfazit: Im Kanton Zürich schrumpft der Einfamilienhausbestand erstmals. Ihre Liegenschaft steht damit nicht gegen Neubauten im Wettbewerb, sondern gegen andere Bestandsliegenschaften, die dieselben Themen mitbringen.

Wer eine unsanierte Liegenschaft überhaupt kauft

Für eine unsanierte Liegenschaft kommen vor allem zwei Interessenlagen infrage. Und die beiden Gruppen stellen bei der Besichtigung völlig verschiedene Fragen.

Die eine will einziehen und umbauen. Sie rechnet Ihren Sanierungsstau in ein eigenes Projekt um und interessiert sich für alles, was Aufwand und Machbarkeit betrifft: Grundriss, Bausubstanz, was in den letzten Jahren schon gemacht wurde. Für diese Gruppe sind Ihre Nachweise über frühere Arbeiten bares Argument. Legen Sie ihr zuerst bereit, was ausgeführt wurde, die Wartungsunterlagen zur Heizung und die Grundrisspläne.

Die andere schaut vor allem auf die Parzelle. Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, regelt im Kanton Zürich die kommunale Bau- und Zonenordnung. Sie besteht aus den Bau- und Nutzungsvorschriften und dem Zonenplan und legt unter anderem Gebäudehöhen, Geschosszahl und Ausnützungsziffer fest. Zuständig ist die Gemeinde, weshalb sich diese Vorgaben von Ort zu Ort unterscheiden. Was das im Extremfall bedeutet, wenn nur noch der Boden zählt, steht im Beitrag dazu, was der Boden allein wert ist. Diese Gruppe fragt zuerst nach dem Grundbuchauszug, dem Katasterplan und der Auskunft der Gemeinde zur geltenden BZO. Sie erkennen sie oft daran, dass sie bei der Besichtigung länger im Garten steht als im Haus.

Im Zürcher Oberland ist dieser Zuschnitt verbreitet: freistehendes Einfamilienhaus aus den 1960er- und 1970er-Jahren, grosszügiger Umschwung, ordentliche Pendlerlage. Dieser Zuschnitt spricht beide Gruppen an. Sie müssen sich also nicht früh auf eine davon festlegen.

Zwischenfazit: Wer Ihre Liegenschaft kauft, entscheidet darüber, welche Unterlagen zuerst zählen. Bereiten Sie beide Richtungen vor, dann sind Sie in jeder Besichtigung auskunftsfähig.

Womit wir bei genau diesen Papieren wären.

Welche Nachweise zum Zustand Sie zusammenstellen sollten

Für das Erstgespräch brauchen Sie keinen vollständigen Ordner. Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis für ein erstes Gespräch. Für die Vermarktung selbst wird eine Position allerdings wichtiger als bei jeder anderen Liegenschaft: die Nachweise über Sanierungen, Umbauten und grössere Unterhaltsarbeiten.

Was damit gemeint ist:

Wenn Sie nur eines zusammenbekommen, dann dies: Rechnungen und Offerten zu Arbeiten, die bereits ausgeführt wurden, mit Jahr und ausführendem Betrieb
Servicehefte oder Wartungsprotokolle zur Heizung, wenn vorhanden
Unterlagen zu Fenstern, Dach und Fassade, sofern in den letzten Jahren daran gearbeitet wurde
bekannte Schäden und behobene Schäden, notiert mit Datum, auch wenn kein Beleg mehr existiert
bei Stockwerkeigentum zusätzlich: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Stand des Erneuerungsfonds und bereits beschlossene Sanierungen

Diese Liste ersetzt nicht die vollständige Verkaufsdokumentation. Welche Papiere Sie sonst noch brauchen und bei welchen Ämtern Sie sie bekommen, steht ausführlich unter welche Unterlagen Sie zusammenstellen und wo Sie sie bekommen. Und ob getätigte Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden: Diese Steuer ist kantonal und teilweise kommunal geregelt. Die Systematik dahinter erklärt der Beitrag dazu, wie die Gemeinde den Grundstückgewinn berechnet; die verbindliche Auskunft holen Sie beim Gemeindesteueramt oder bei einer Treuhandstelle.

Der letzte Punkt der Liste ist der, bei dem wir tatsächlich etwas mitbringen, das nicht jeder hat. Weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten, wissen wir, worauf es in diesen Unterlagen ankommt. Eine beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Fassadensanierung steht im Protokoll, nicht im Exposé — und sie wird spätestens dann zum Thema, wenn die Käuferschaft die Unterlagen prüft. Wer beim Kauf auf der anderen Seite steht, findet die Gegenprobe unter worauf es in den Unterlagen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ankommt.

Zwischenfazit: Sammeln Sie, was Sie über den Zustand haben, auch das Unvollständige. Für das Gespräch reicht das. Für den Vertrag ist es später Ihre beste Absicherung.

Häufige Fragen

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?

Diese Rechnung können wir Ihnen nicht abnehmen, und wir tun auch nicht so. Sie hängt an Baukosten und an der Bausubstanz, und dafür brauchen Sie eine Baufachperson. Was wir beisteuern, ist die Einordnung Ihrer Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich, im heutigen Zustand, ehrlich, auch wenn die Zahl von Ihrer Vorstellung abweicht.

Warum weicht der Onlinewert bei einer unsanierten Liegenschaft so oft ab?

Weil die Angabe fehlt, um die es geht. Eine Online-Bewertung kennt weder den Zustand Ihrer Küche noch die Aussicht von Ihrem Balkon oder besondere Belastungen im Grundbuch. Betrachten Sie den Onlinewert als Ausgangspunkt für das Gespräch und nicht als Angebotspreis.

Wer kauft überhaupt ein Haus mit Sanierungsstau?

In der Vermarktung treffen wir auf zwei Gruppen: Menschen, die einziehen und umbauen wollen, und Menschen, die vor allem auf die Parzelle schauen. Die erste Gruppe interessiert sich für Bausubstanz und ausgeführte Arbeiten, die zweite für das, was die kommunale Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück zulässt.

Muss ich bekannte Mängel offenlegen?

Verschweigen Sie nichts, was Sie wissen. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt Sie nach den Angaben der Notariate des Kantons Zürich nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln; die Formulierung im Vertrag klärt das zuständige Notariat im Kanton Zürich. Was das im Detail bedeutet und welche Fristen seit 2026 gelten, lesen Sie unter versteckte Mängel beim Hausverkauf.

Was gilt, wenn in unserer Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Sanierung beschlossen ist?

Dann gehört das in die Unterlagen und ins Verkaufsgespräch. Beschlüsse stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlung, dazu kommt der Stand des Erneuerungsfonds. Weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten, kennen wir diese Unterlagen und die Fragen, welche die Käuferschaft dazu stellt.

Brauche ich für den Verkauf einen Energienachweis?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, und wir geben Ihnen auch keine. Welche energetischen Nachweise für Ihre Liegenschaft erforderlich oder sinnvoll sind, hängt vom Kanton und vom Objekt ab. Klären Sie das mit einer Fachperson, bevor Sie mit der Vermarktung starten; es ist einer der Punkte, die Sie besser vorher als mitten in der Vermarktung beantwortet haben.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben (Handelsregister des Kantons Zürich, UID CHE-455.115.896). Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich, beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum. Google-Bewertung: 5,0 aus 24 Bewertungen (Stand: August 2026).

Mehr zu unseren Leistungen beim Immobilienverkauf.

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch — im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben. Oder nehmen Sie hier Kontakt auf.