Versteckte Mängel beim Hausverkauf im Zürcher Oberland

Kurz gesagt

Versteckt ist ein Mangel dann, wenn die Käuferschaft ihn bei einer üblichen Prüfung nicht erkennen konnte und niemand darüber gesprochen hat.

Die Freizeichnung im Kaufvertrag ist beim Verkauf einer bestehenden Liegenschaft verbreitet. Sie hilft Ihnen aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt beim Grundstückkauf eine feste Rügefrist von 60 Tagen, und die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Erwerb des Eigentums. Beide Fristen lassen sich vertraglich nicht mehr verkürzen.

Am meisten schützt Sie Ihre Dokumentation. Was aktenkundig offengelegt wurde, kann später nicht verschwiegen worden sein.

Im Bezirk Hinwil stammt fast jedes vierte Einfamilienhaus aus der Zeit vor 1919. Hier ist die Baugeschichte einer Liegenschaft oft länger als das Gedächtnis ihrer Eigentümerschaft.

Der Anruf kommt selten früh. Er kommt zwei Jahre nach dem Verkauf, an einem Dienstagabend, und am anderen Ende steht jemand, der gerade den Kellerboden aufgemacht hat. Versteckte Mängel sind beim Hausverkauf im Zürcher Oberland das Thema, über das vorher fast niemand sprechen möchte und über das hinterher am meisten gesprochen wird. Dabei entscheidet sich fast alles davon Monate vorher, in der Frage, was Sie vor der Beurkundung auf den Tisch gelegt haben.

Am Ende landet alles bei einem Ordner mit alten Handwerkerrechnungen. Dass er das wirksamste Instrument ist, das Sie in dieser Sache haben, glaubt mir kaum jemand, bevor es ernst wird.

Eines vorweg, damit die Erwartung stimmt: Ich bin Immobilienvermarkterin, nicht Juristin. Was hier steht, ordnet ein und ersetzt keine Rechtsauskunft. Für Ihren Vertrag ist das Notariat zuständig, für die Beurteilung eines konkreten Streitfalls eine Fachperson.

Was ist ein versteckter Mangel beim Hausverkauf?

Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, den die Käuferschaft bei einer üblichen Prüfung der Liegenschaft nicht erkennen konnte und der ihr auch nicht mitgeteilt wurde. Er zeigt sich oft erst nach der Übergabe. Entscheidend ist damit die Erkennbarkeit. Ihr eigenes Wissen um den Mangel wird erst bei der Frage nach der Haftung wichtig.

Der Begriff wird im Alltag viel weiter gebraucht, als er gemeint ist. Längst nicht jeder Schaden ist ein versteckter Mangel. Und aus einem versteckten Mangel folgt nicht automatisch eine Haftung.

Daraus ergeben sich drei Kategorien, die im Gespräch regelmässig durcheinandergeraten.

Kategorie	Bei der Besichtigung erkennbar?	Haften Sie trotz Freizeichnung?
Offener Mangel	ja	nein
Versteckter Mangel	nein	nur bei arglistigem Verschweigen
Zugesicherte Eigenschaft	nicht prüfbar, Sie haben sie behauptet	ja

Offene Mängel zeigen sich selbst: der Riss im Verputz, die abgenutzte Küche, der Feuchtigkeitsrand an der Kellerwand. Wer die Liegenschaft besichtigt, sieht sie. Sie sind Teil dessen, was die Käuferschaft in ihren Preis einrechnet.

Versteckte Mängel sind das Gegenstück. Die undichte Stelle hinter der Verkleidung, die Elektroinstallation, die niemand sieht, weil sie in der Wand liegt. Um sie geht es, wenn zwei Jahre später der Anruf kommt.

Die dritte Kategorie wird am meisten unterschätzt: die zugesicherte Eigenschaft. Die Notariate des Kantons Zürich stützen sich dabei auf Art. 197 Abs. 1 des Obligationenrechts. Die Verkäuferschaft haftet danach «sowohl für zugesicherte Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe». Gemeint sind Mängel, die den Wert oder die Tauglichkeit der Liegenschaft aufheben oder erheblich mindern.

«Zugesicherte Eigenschaften» steht dort an erster Stelle, und das ist kein Zufall. Eine Zusicherung ist keine Formalität, die nur im Vertrag stehen kann. Sie kann auch im Inserat oder bei der Besichtigung fallen. «Das Dach ist 2015 komplett neu gemacht worden» ist so ein Satz. Wenn 2015 nur die halbe Fläche neu gedeckt wurde, ist das eine Angabe, auf die sich die Käuferschaft verlässt.

Ich sage das deutlich, weil es der häufigste Fehler ist, den ich sehe, und er passiert fast immer aus Freundlichkeit. Man möchte die Liegenschaft gut dastehen lassen, man rundet in der Erinnerung auf, man sagt «neu» zu etwas, das erneuert war. Am sichersten ist die Formulierung, die man belegen kann. Wenn Sie die Rechnung von 2015 im Ordner haben, sagen Sie, was auf der Rechnung steht. Wenn Sie sie nicht haben, sagen Sie das auch.

Neben den Sachmängeln steht übrigens noch eine zweite Haftung, die im Zürcher Oberland öfter relevant wird, als man denkt: die für Rechtsmängel. Die Verkäuferschaft haftet dafür, dass «nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entzieht» (Art. 192 Abs. 1 OR, ebenfalls nach dem Wortlaut der Notariate des Kantons Zürich). Praktisch geht es dabei um das, was auf dem Grundbuchblatt steht: Dienstbarkeiten und Wegrechte, dazu Vormerkungen und Anmerkungen. Was dort eingetragen ist, gilt als bekannt. Wir haben das im Beitrag zum Grundbucheintrag im Kanton Zürich auseinandergenommen.

Die unangenehmere Frage kommt jetzt: Was davon müssen Sie von sich aus sagen?

Was Sie beim Verkauf offenlegen müssen

Die Frage, die die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer eigentlich meinen, wenn sie mich nach versteckten Mängeln fragen, lautet: Muss ich das erzählen?

Die kurze Antwort: Was Sie wissen und was für die Kaufentscheidung erheblich ist, gehört auf den Tisch. Der Grund ist ein praktischer. Das Verschweigen ist genau der Punkt, an dem Ihr Schutz im Vertrag zusammenbricht.

Die Grenze verläuft anders, als viele vermuten. Eine lückenlose Chronik von vierzig Jahren Wohnen verlangt niemand. Es geht um Umstände, von denen Sie wissen und bei denen Ihnen klar sein muss, dass sie für die Käuferschaft den Ausschlag geben könnten. Ein einmaliger, sauber behobener Wasserschaden vor fünfzehn Jahren ist etwas anderes als ein Keller, der bei jedem längeren Regen feucht wird.

Die Fälle, um die es dabei meistens geht:

Wiederkehrende Feuchtigkeit. Beim einzelnen Schaden ist das selten heikel, beim Muster schon. Wenn Sie in der Ecke im Estrich zweimal im Jahr nachschauen, ist das ein Muster.
Ein Schaden, der behoben wurde, dessen Ursache aber offen blieb. Hier hilft die Rechnung mehr als die Erinnerung. Auf ihr steht, was gemacht wurde. Was die Handwerkerin damals über die Ursache sagte, hat meist niemand notiert.
Bauliche Veränderungen ohne Bewilligung: der ausgebaute Estrich, der Wintergarten, die zweite Küche im Untergeschoss, der Sitzplatz, den irgendwann jemand überdacht hat. Das ist kein Zustandsmangel, es kann aber ein erheblicher Umstand sein. Im Kanton Zürich ist die örtliche Baubehörde laut Baudirektion «erste Anlaufstelle bei der Planung und Bewilligung von Bauvorhaben»; fragen Sie dort nach, was für Ihre Liegenschaft aktenkundig ist.
Bekannte Belastungen des Grundstücks. Alles, was auf dem Grundbuchblatt steht, und alles, wovon Sie sonst wissen.
Bei Stockwerkeigentum das, was die Gemeinschaft betrifft: ein anstehender Sanierungsbeschluss, ein dünner Erneuerungsfonds, ein Streit unter Stockwerkeigentümern. Weil wir selbst Stockwerkeigentum verwalten, wissen wir, worauf es in Reglement, Protokollen und Abrechnungen ankommt, und wir wissen auch, dass die Käuferschaft genau dort nachliest. Was in den Protokollen steht, kommt heraus. Die Frage ist nur, ob vorher oder nachher. Mehr dazu steht im Beitrag zum Kauf von Stockwerkeigentum.

Ein Sonderfall, der im Zürcher Oberland häufig vorkommt, ist die geerbte Liegenschaft. Wer ein Haus erbt, in dem er nie gewohnt hat, kann dessen Geschichte gar nicht kennen. Das ist eine Tatsache, die man aussprechen sollte. «Ich habe die Liegenschaft 2024 geerbt und kenne den Zustand nicht aus eigener Anschauung» ist eine ehrliche und tragfähige Aussage. Was in einer Erbengemeinschaft sonst noch zu klären ist, steht im Beitrag zur Erbengemeinschaft im Kanton Zürich.

Zwischenfazit: Offene Mängel zeigen sich selbst, versteckte nicht. Zusicherungen binden Sie auch dann, wenn sie mündlich fallen. Was Sie wissen und was für die Kaufentscheidung erheblich ist, gehört vor die Beurkundung.

Womit wir bei dem Vertragssatz sind, auf den sich fast alle verlassen.

Die Freizeichnung im Kaufvertrag und ihre Grenze

«Gekauft wie besichtigt.» In den Verträgen, die mir in der Region begegnen, steht bei einer bestehenden Liegenschaft fast immer eine Klausel dieser Art. Fachlich heisst das Wegbedingung oder Freizeichnung: Die Gewährleistung wird ausgeschlossen. Die Notariate des Kantons Zürich beschreiben die Folge nüchtern. Bei einer Wegbedingung trägt die Käuferschaft das Risiko allein.

Für den Grossteil der Fälle trägt dieser Satz auch. Aber er hat ein Loch, und es ist ein grosses. Wird die Gewährleistung wegbedungen, haftet die Verkäuferschaft laut den Notariaten des Kantons Zürich «nur noch für arglistig verschwiegene Mängel».

«Nur noch» klingt klein. Es ist der Fall, um den fast jeder Streit geht.

Genau hier liegt der Denkfehler, dem ich in Verkaufsgesprächen am häufigsten begegne. Die Freizeichnung wird als Ersatz für die Offenlegung verstanden, nach dem Muster «wenn im Vertrag steht, dass ich nicht hafte, muss ich auch nichts sagen». Es ist genau umgekehrt. Die Freizeichnung schützt Sie vor dem, was Sie nicht wussten. Vor dem, was Sie wussten und verschwiegen haben, schützt sie Sie nicht. Der Ausschluss deckt also ausgerechnet den Fall nicht ab, in dem er gebraucht würde.

Was passiert	Greift die Freizeichnung?
Ein Mangel, von dem Sie nichts wussten, taucht später auf	Ja. Das ist der Fall, für den die Klausel gemacht ist.
Ein Mangel, der bei der Besichtigung sichtbar war	Ja. Offene Mängel sind ohnehin nicht geschützt.
Ein Mangel, den Sie offengelegt haben und der in den Unterlagen steht	Ja. Und Sie haben zusätzlich den Nachweis, dass er bekannt war.
Ein Mangel, den Sie kannten und nicht erwähnt haben	Nein. Das ist der Fall des arglistigen Verschweigens.
Eine Eigenschaft, die Sie zugesichert haben und die nicht zutrifft	Nein. Dafür haften Sie unabhängig davon.

Wie das in der Praxis aussieht, hat das Bundesgericht in einem Fall entschieden, der meinem Eingangsbeispiel unangenehm nahe kommt. Eine Liegenschaft wurde unter vollständigem Gewährleistungsausschluss verkauft. Die Verkäuferschaft kannte einen wiederkehrenden Defekt am Warmwasserleitungsnetz; zwischen 2004 und 2006 hatte es dreimal Wasserschäden gegeben. Sie legte vier Rechnungen vor. Was sie nicht sagte: dass die Ursache dieselbe war und dass es wieder passieren konnte. Das Bundesgericht hielt fest, die Aufklärung müsse hinreichend umfassend sein, und erklärte die Freizeichnungsklausel für unwirksam (Urteil 4A_70/2011 vom 12. April 2011).

Vier Rechnungen auf den Tisch zu legen, war also nicht genug. Es fehlte der Satz, der sie zusammenband. Ich finde diesen Fall lehrreich, weil die Verkäuferschaft dort nicht gelogen hat. Sie hat Unterlagen herausgegeben und nur die Schlussfolgerung weggelassen, die sie selbst längst gezogen hatte.

Was eine brauchbare Offenlegung enthält, lässt sich daraus ableiten. Die letzte Zeile ist die, die in dem Bundesgerichtsfall gefehlt hat:

Angabe	Beispiel
Was	Wassereintritt im Keller, Nordostecke
Seit wann und wie oft	dreimal zwischen 2004 und 2006
Was wurde gemacht	Abdichtung von aussen, Rechnung beiliegend
Ist die Ursache geklärt	nein, die Herkunft blieb offen
Besteht ein Wiederholungsrisiko	nach Einschätzung der Handwerkerin ja, bei Starkregen

Diese Notiz gehört als Beilage zu den Verkaufsunterlagen, und dass die Käuferschaft sie erhalten hat, sollte im Vertrag festgehalten werden. Wie das formuliert wird, ist Sache des Notariats.

Umgekehrt gilt aber auch etwas, das viele Eigentümerinnen zu Recht beruhigt: Arglist setzt voraus, dass Sie den Mangel tatsächlich kannten. Das Bundesgericht verlangt «positive Kenntnis der Mangelhaftigkeit»; «(grob-)fahrlässige Unkenntnis eines Mangels führt nicht zur Ungültigkeit einer Freizeichnungsklausel» (Urteil 4A_38/2021 vom 3. Mai 2021, ergangen zu einem Fahrzeugkauf, aber zur selben Rechtsfrage). Für das, was Sie theoretisch hätten wissen können, haften Sie also nicht.

Dieser Punkt nimmt in Verkaufsgesprächen viel Druck heraus, und trotzdem spricht ihn kaum jemand aus. Weil Arglist positive Kenntnis voraussetzt, muss diese Kenntnis im Streitfall auch dargetan werden, und zwar von der Seite, die sich darauf beruft. Ein Freibrief zum Schweigen ist das nicht: Handwerkerrechnungen, Versicherungsakten und Zeugen sprechen im Zweifel für sich. Aber eine blosse Behauptung hebelt Ihre Freizeichnung nicht aus. Wie sich die Beweisfragen in einem konkreten Fall verteilen, beurteilt eine Fachperson und nicht ich.

Seit dem 1. Januar 2026 gibt es eine weitere Grenze. Die Notariate des Kantons Zürich schreiben, die Käuferschaft könne «seit dem 1. Januar 2026 auf ein gesetzliches Recht auf unentgeltliche Nachbesserung bei Grundstücken mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, nicht im Voraus verzichten».

Dieser Punkt betrifft nur Neubauten. Bei einem Haus von 1968 ist die Zweijahresfrist deutlich überschritten. Relevant wird er, wenn Sie ein Objekt weiterverkaufen, das Sie selbst gerade erst haben erstellen lassen. Dann ist ein vollständiger Ausschluss nicht mehr möglich.

Zwei andere Neuerungen aus derselben Gesetzesänderung betreffen dagegen jeden Grundstückkauf, auch den des Riegelhauses von 1902. Dazu kommen wir im übernächsten Abschnitt; sie verschieben weniger die Frage, wofür Sie haften, als die Frage, wie lange.

Was das alles für Ihren Vertrag konkret heisst, klärt das Notariat. Die Urkundsperson hat die Käuferschaft bei der Beurkundung ohnehin auf die Risiken der Freizeichnung aufmerksam zu machen. Wie ein Beurkundungstermin abläuft, steht im Beitrag zur öffentlichen Beurkundung im Kanton Zürich.

Meine Haltung dazu ist unbequem, aber ich vertrete sie seit Jahren: Wer beim Verkauf auf die Freizeichnung baut statt auf die Offenlegung, kauft sich eine Sicherheit, die im Ernstfall nicht trägt. Der Vertragssatz kostet nichts und wirkt nur da, wo Sie ihn nicht brauchen.

Zwischenfazit: Die Freizeichnung deckt das Unbekannte ab; für alles, was Sie kannten und nicht gesagt haben, haften Sie weiter.

Der wirksamere Schutz liegt deshalb woanders, nämlich in einem Ordner.

Welche Unterlagen den Zustand Ihrer Liegenschaft belegen

Jetzt der unspektakuläre Teil. Der beste Schutz vor einem Streit über versteckte Mängel ist eine Dokumentation, die zeigt, was Sie offengelegt haben. Juristisch beurteilen kann ich das nicht. Denklogisch ist die Sache aber einfach: Ein Mangel, der aktenkundig auf dem Tisch lag, kann nicht verschwiegen worden sein.

Das ist der Grund, weshalb wir die Unterlagen schon im Erstgespräch durchgehen und nicht erst, wenn die erste Interessentin fragt. Und wenn Ihre Liegenschaft einen grösseren Erneuerungsbedarf mitbringt, geht es rasch auch um den Preis: Was der Zustand für die Einordnung bedeutet und ob sich Arbeiten vor dem Verkauf überhaupt aufdrängen, steht unter Liegenschaft mit Sanierungsstau verkaufen.

Checkliste: was Sie zusammentragen sollten

☐ Grundbuchauszug, um Eigentumsverhältnisse und allfällige Belastungen zu klären
☐ Situations- oder Katasterplan
☐ Grundrisse und Baupläne, und zwar der Stand, der dem heutigen Gebäude entspricht, nicht der von der Baueingabe
☐ Angaben zu Wohn- und Nutzfläche sowie zum Baujahr
☐ Nachweise über Sanierungen, Umbauten und grössere Unterhaltsarbeiten: Handwerkerrechnungen und Offerten, dazu Fotos vom offenen Bauteil, falls es welche gibt
☐ Nachweis Ihrer Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung ist kantonal geregelt; im Kanton Zürich sind Gebäude ab einem Wert von 5’000 Franken obligatorisch bei der GVZ versichert. Legen Sie die Korrespondenz zu gemeldeten Schäden dazu
☐ Das Übergabeprotokoll aus Ihrem eigenen Kauf, falls es noch existiert. Es zeigt, in welchem Zustand Sie die Liegenschaft übernommen haben, und grenzt damit ab, was aus Ihrer Zeit stammt und was nicht
☐ Bei Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Reglement, Protokolle der Versammlungen und die letzten Abrechnungen
☐ Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge und die Mietzinsaufstellung
☐ Was Sie sonst wissen: der eine Satz zur Ecke im Estrich oder zur Leitung, die vor drei Jahren einmal Ärger machte

Der letzte Punkt steht auf keiner offiziellen Liste. Alles darüber steht ohnehin in irgendeinem Ordner; was nur in Ihrem Kopf ist, verschwindet, wenn Sie es nicht aussprechen.

Wenn Ihnen Unterlagen fehlen, ist das übrigens kein Hindernis für ein erstes Gespräch. Das ist der Normalfall. Bei einer geerbten Liegenschaft fehlt fast immer etwas. Welche Unterlagen wofür gebraucht werden, haben wir in Unterlagen für die Immobilienbewertung im Einzelnen aufgeschlüsselt.

Damit keine falsche Erwartung entsteht: Eine bautechnische Zustandsanalyse ist nicht unsere Aufgabe. Wenn bei Ihrer Liegenschaft ein Verdacht im Raum steht, den man anschauen und nicht bloss bereden muss, etwa Feuchtigkeit unklarer Herkunft oder ein Verdacht auf Asbest im Altbau, dann gehört das zu einer neutralen Fachperson. Wir sagen Ihnen das offen, wenn wir es so sehen.

Sie überlegen zu verkaufen? Im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse gehen wir mit Ihnen durch, was zum Zustand Ihrer Liegenschaft dokumentiert ist und wo die Lücken sind. → Erstgespräch vereinbaren

Wie aufwendig diese Rekonstruktion wird, hängt am Alter des Hauses. Und damit ist im Zürcher Oberland zu rechnen.

Älterer Baubestand im Zürcher Oberland: warum das Thema hier häufiger auftritt

Das Recht ist überall dasselbe. Wie oft der Fall eintritt, hängt am Alter der Bausubstanz, und das Zürcher Oberland ist alt.

Wir haben dafür die amtlichen Zahlen selbst durchgerechnet. Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister verzeichnet jedes Gebäude im Kanton, und der Kanton Zürich stellt den Datensatz als offene Daten zur Verfügung. Wir haben ihn auf die bestehenden Gebäude mit einer Wohnung gefiltert, also im Wesentlichen die Einfamilienhäuser, und nach Bauperiode ausgezählt. Stichtag der Daten ist der 30. Juni 2026.

Bauperiode	Bezirk Hinwil	Kanton Zürich
vor 1919	2’936 (24,1 %)	19’007 (15,0 %)
1919 bis 1945	670 (5,5 %)	14’160 (11,2 %)
1946 bis 1960	1’169 (9,6 %)	13’379 (10,6 %)
1961 bis 1970	893 (7,3 %)	9’093 (7,2 %)
1971 bis 1980	1’544 (12,7 %)	15’680 (12,4 %)
1981 und später	4’971 (40,8 %)	55’124 (43,6 %)
Total bestehend	12’183	126’443

Vor 1919: 2’936 Gebäude im Bezirk Hinwil, 24,1 Prozent des Bestands. Fast jedes vierte Einfamilienhaus also, während es im ganzen Kanton rund jedes siebte ist. Über alle Perioden bis und mit 1980 gerechnet liegt der Bezirk dagegen bei 59,2 Prozent gegenüber 56,4 Prozent im Kanton, und dieser Abstand ist so klein, dass er allein aus der ältesten Kategorie kommt.

Innerhalb des Bezirks streut es stark. Bäretswil kommt auf 70,0 Prozent Bauperiode bis und mit 1980, Wald auf 69,1, Hinwil auf 61,6, Wetzikon auf 59,4 und Bubikon auf 48,5 Prozent. Wer im Zürcher Oberland verkauft, verkauft also mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Haus, das mehrere Eigentümergenerationen und mehrere Sanierungswellen hinter sich hat.

Wie das konkret aussieht, lässt sich an einem typischen Muster zeigen. Ein Riegelhaus in Bäretswil, 1902 gebaut, in den Siebzigern innen umgebaut, in den Neunzigern neu gedeckt, 2011 mit einer neuen Heizung versehen, seit 2024 im Besitz einer Erbengemeinschaft: Von diesen drei Sanierungswellen hat niemand, der heute unterschreibt, auch nur eine miterlebt.

Was bei solchen Objekten aus meiner Erfahrung am häufigsten auf den Tisch kommt, sind keine dramatischen Schäden, sondern Unklarheiten. Anbauten und umgenutzte Ökonomieteile, bei denen niemand mehr weiss, ob und wann sie bewilligt wurden. Eine stillgelegte Öltankanlage, die noch im Keller steht. Ein zugeschütteter Sodbrunnen, von dem nur noch die Nachbarschaft weiss. Das sind keine Aussagen über Ihre Liegenschaft und keine amtlichen Befunde, sondern das, was ich in Verkaufsvorbereitungen in dieser Region regelmässig antreffe. Was davon bei Ihnen zutrifft, klärt die zuständige Stelle oder eine Fachperson.

Für die Frage der versteckten Mängel folgt daraus etwas sehr Praktisches. Bei einem Haus, das älter ist als die Erinnerung seiner heutigen Eigentümerschaft, ist die Lücke zwischen dem, was am Gebäude passiert ist, und dem, was Sie darüber wissen, systematisch grösser. Das ist weder ein Vorwurf noch für sich genommen ein Mangel. Die Rekonstruktion der Bau- und Sanierungsgeschichte braucht hier einfach mehr Zeit, und «ich weiss es nicht» ist in diesen Fällen eine Antwort, die man sauber dokumentieren und aussprechen sollte, statt zu schätzen.

Wo Sie die Bauakten bekommen, hängt von der Gemeinde ab; im Kanton Zürich liegen die Baubewilligungsakten bei der Gemeindeverwaltung. Für Grundbuchauszug und Beurkundung ist das Notariat Ihres Amtskreises zuständig, und die Zuständigkeit richtet sich nach der Lage der Liegenschaft:

Notariat, Grundbuch- und Konkursamt	Zuständig für
Wetzikon	Hinwil, Seegräben, Wetzikon (ZH)
Uster	Egg, Greifensee, Maur, Mönchaltorf, Uster
Pfäffikon ZH	Fehraltorf, Hittnau, Pfäffikon ZH, Russikon

Für die übrigen Gemeinden des Bezirks Hinwil, etwa Bäretswil, Bubikon, Dürnten, Gossau, Rüti oder Wald, ist eine andere Amtsstelle zuständig. Welche das ist, steht im Verzeichnis der Notariate des Kantons Zürich.

Unser Büro steht in Aathal-Seegräben, und Seegräben gehört zum Amtskreis Wetzikon. Wir arbeiten im Zürcher Oberland täglich mit diesem Baubestand, und ehrlicherweise ist er der Grund, weshalb wir bei der Unterlagenfrage hartnäckiger sind, als es manchen Eigentümerinnen lieb ist.

Zwischenfazit: Im Bezirk Hinwil stammt fast jedes vierte Einfamilienhaus aus der Zeit vor 1919, gegenüber 15,0 Prozent im Kanton. Je älter das Haus, desto grösser die Lücke zwischen seiner Geschichte und dem, was die heutige Eigentümerschaft davon weiss, und desto wichtiger die Rekonstruktion vor dem Verkauf.

Bleibt der Fall, den niemand will: Der Mangel taucht auf, und der Vertrag ist längst beurkundet.

Wenn ein Mangel erst nach der Beurkundung auftaucht

Zuerst die gute Nachricht: Die Käuferschaft kann nicht beliebig lange zuwarten. Und genau hier hat sich zum 1. Januar 2026 das Wichtigste geändert.

Bis Ende 2025 galt beim Grundstückkauf eine unbestimmte, im Streitfall gerichtlich auszulegende Frist: Der Mangel war sofort nach der Entdeckung anzuzeigen. Wie kurz sofort ist, stand nirgends. Seit dem 1. Januar 2026 steht im Obligationenrecht eine Zahl. Der neue Artikel 219a, eingefügt durch die Änderung des Obligationenrechts vom 20. Dezember 2024, regelt drei Dinge:

Was	Wie lange	Für wen
Mängelrüge	«Die Frist für die Mängelrüge beträgt beim Grundstückkauf 60 Tage.» Bei Mängeln, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren, laufen die 60 Tage ab Entdeckung.	jeder Grundstückkauf
Verjährung	«Die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln des Grundstücks verjähren mit Ablauf von fünf Jahren nach dem Erwerb des Eigentums.»	jedes Grundstück
Unentgeltliche Verbesserung	zusätzlicher Anspruch der Käuferschaft	nur Bauten, die noch zu errichten sind oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurden

Diskutiert wird meist die unentgeltliche Verbesserung. Für Sie zählen die ersten beiden Zeilen: Sie gelten für jeden Grundstückkauf, auch für das Riegelhaus von 1902.

Und beide sind zwingend. Zur Rügefrist sagt das Gesetz: «Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam.» Zur Verjährung: «Die Verjährungsfrist kann nicht zu Lasten des Käufers abgeändert werden.» Das Bundesamt für Justiz fasst es in seiner Mitteilung zur Inkraftsetzung so zusammen: «Diese Fristen können vertraglich nicht verkürzt werden.»

Wenn Sie also irgendwo eine Vertragsvorlage mit einer verkürzten Rügefrist sehen, ist sie veraltet. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden, gilt nach der Botschaft des Bundesrates weiterhin das alte Recht; für Ihren konkreten Fall ist das eine Frage ans Notariat und nicht an mich.

Praktisch heisst das zweierlei. Die Käuferschaft hat jetzt eine klare Frist, in der sie sich melden muss, und sie kann ihre Rechte verlieren, wenn sie das nicht tut. Sie als Verkäuferin haben dafür fünf Jahre lang eine Restunsicherheit, die sich vertraglich nicht mehr wegverhandeln lässt. Umso mehr zählt, was am Anfang dokumentiert wurde.

Und wenn die Meldung tatsächlich kommt, hat sich diese Reihenfolge bewährt:

Die Meldung entgegennehmen, meist per Telefon und meist emotional. Ohne etwas zuzusagen und ohne etwas abzustreiten.
Den Ordner auf den Tisch legen. Was wurde offengelegt, was steht im Vertrag, was im Exposé, was in den Unterlagen, die übergeben wurden. In vielen Fällen klärt sich hier bereits, worüber überhaupt gestritten wird.
Den Sachverhalt von einer Fachperson beurteilen lassen. Ob überhaupt ein Mangel vorliegt und seit wann, ist eine bautechnische Frage. Ob daraus ein Anspruch folgt, eine juristische.
Erst dann verhandeln.

Punkt zwei ist der entscheidende. Ob dieser Moment unangenehm oder existenziell wird, hat sich Monate vorher entschieden, an dem Abend, an dem Sie überlegt haben, ob Sie die Sache mit dem Keller erwähnen sollen.

Erwähnen Sie sie. Schriftlich.

Wenn Sie eine vermietete Liegenschaft verkaufen, kommt die Sicht der Mieterschaft dazu, die den Zustand oft besser kennt als Sie. Weil wir selbst Mietliegenschaften bewirtschaften, kennen wir diese Unterlagen und die Fragen der Käuferschaft. Was beim Verkauf mit bestehenden Mietverhältnissen zu beachten ist, steht im Beitrag vermietete Liegenschaft verkaufen.

Zwischenfazit: 60 Tage für die Rüge, fünf Jahre bis zur Verjährung, beides zwingend. Wegverhandeln lässt sich daran nichts, dokumentieren umso mehr.

Häufige Fragen

Muss ich einen Wasserschaden erwähnen, der vor zehn Jahren behoben wurde? Wenn er sauber behoben wurde und seither nichts mehr aufgetreten ist, ist er kein Mangel mehr. Die Rechnung gehört trotzdem in die Unterlagen. Sie belegt zweierlei: dass etwas passiert ist und dass es behandelt wurde. Kritisch wird es, wenn die Ursache nie geklärt war oder wenn es mehr als einmal vorkam. Dann sprechen Sie es an.

Was heisst «gekauft wie besichtigt» genau? Es ist die umgangssprachliche Form der Freizeichnung: Die Gewährleistung wird im Kaufvertrag wegbedungen, und die Käuferschaft trägt das Risiko. Die Klausel hat eine Grenze. Bei einer Wegbedingung haftet die Verkäuferschaft laut den Notariaten des Kantons Zürich «nur noch für arglistig verschwiegene Mängel».

Wie lange kann sich die Käuferschaft nach dem Verkauf noch melden? Seit dem 1. Januar 2026 gilt beim Grundstückkauf eine Rügefrist von 60 Tagen; bei einem Mangel, der bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar war, laufen sie ab der Entdeckung. Die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Erwerb des Eigentums. Beide Fristen lassen sich vertraglich nicht zu Lasten der Käuferschaft verkürzen. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden, gilt nach der Botschaft des Bundesrates weiterhin das alte Recht; welche Fassung für Ihren Vertrag massgebend ist, klärt das Notariat.

Kann ich die Haftung im Vertrag vollständig ausschliessen? Bei einer bestehenden, älteren Liegenschaft ist eine weitgehende Wegbedingung üblich. Vollständig ist sie nie. Für arglistig verschwiegene Mängel bleiben Sie haftbar, die Rüge- und Verjährungsfristen sind seit 2026 zwingend, und bei Bauten, die noch zu errichten sind oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurden, kann die Käuferschaft nicht mehr im Voraus auf das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung verzichten. Wie die Klausel für Ihren Vertrag zu formulieren ist, gehört zum Notariat.

Wer haftet für Mängel am gemeinschaftlichen Teil im Stockwerkeigentum? Sie verkaufen Ihre Einheit und zugleich einen Anteil an der gemeinsamen Liegenschaft, mit allem, was daran hängt. Deshalb sind Reglement, Protokolle der Eigentümerversammlungen, die letzten Abrechnungen und der Stand des Erneuerungsfonds Teil der Verkaufsunterlagen. Ein beschlossener oder absehbarer Sanierungsbedarf am gemeinschaftlichen Teil gehört offengelegt.

Ich habe die Liegenschaft geerbt und kenne ihre Geschichte nicht. Was jetzt? Sagen Sie genau das, und zwar schriftlich. Sie können nicht offenlegen, was Sie nicht wissen. Tragen Sie zusammen, was sich rekonstruieren lässt: Bauakten bei der Gemeinde, Grundbuchauszug beim Notariat, Schadensmeldungen bei der Gebäudeversicherung, Unterlagen aus dem Nachlass. Halten Sie dann fest, wo die Rekonstruktion endet.

Lohnt sich eine bautechnische Prüfung vor dem Verkauf? Das kommt auf die Liegenschaft an. Bei einem älteren Haus mit unklarer Sanierungsgeschichte kann eine neutrale Fachperson Klarheit schaffen, für Sie und für die Käuferschaft. Wir erstellen solche Beurteilungen nicht selbst und sagen Ihnen offen, wenn wir für Ihr Anliegen eine Fachperson ausserhalb unseres Angebots für nötig halten.

Über die Autorin

Susann Homberger ist Geschäftsinhaberin der SH Immo GmbH in Aathal-Seegräben. Sie ist eidg. dipl. Immobilienvermarkterin und war 15 Jahre in der Immobilienbranche tätig, bevor sie 2022 ihr eigenes Unternehmen gründete. Sie begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Agglomeration Zürich persönlich — beim Verkauf ebenso wie bei der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften und der Verwaltung von Stockwerkeigentum.

Was ist Ihre Liegenschaft heute wert? Für eine erste Orientierung nutzen Sie das kostenlose Online-Bewertungstool auf unserer Website. Den Wert, mit dem sich seriös in einen Verkauf starten lässt, bekommen Sie aber erst im persönlichen Gespräch, im unverbindlichen Erstgespräch mit Marktanalyse, in dem wir Ihre Liegenschaft im aktuellen Marktumfeld der Region Zürich einordnen. Dabei gehen wir auch die Unterlagen durch und klären, was zum Zustand Ihrer Liegenschaft dokumentiert ist und was noch fehlt. Wie wir beim Verkauf vorgehen, sehen Sie auf unserer Website. Rufen Sie an: 043 541 30 70, schreiben Sie via WhatsApp an 077 408 76 45 oder per E-Mail an info@sh-immo.gmbh. Unser Büro: Grossweid 37, 8607 Aathal-Seegräben.